陵水县高房价受益于三亚住房需求的溢出效应。
正解局出品
海南陵水县是一个鲜为人知的县城。
名气上不如三亚和博鳌，当地经济实力也不强，但就是这么一个普通县城，却是全国房价最高的县城（包括县城-一级城市）。
陵水县常住人口37万多，房价3万多，高于省会海口。近年来，它一直位居全国县域房价之首。
为什么陵水的房价这么贵？是物有所值还是泡沫？
01
县级城市房价位居全国第一
人们常说：“宁愿一二线城市的床，也不愿三四线城市的套房。”
这似乎是绝大多数人买房的黄金法则。
但该法在陵水县无效。
陵水县的房价在全国各县市中名列前茅。数据来源：中国房价行情网
今年6月的数据显示，全国有8个县的房价超过2万。
其中，陵水县房价以33376元/㎡位居全国第一，超过排名第二的义乌市（25690元/㎡）7600余元。
在房价排名前五的县级市中，浙江义乌、永康、温岭和江苏昆山位于陵水之后。
要知道，这些县的经济在全国都名列前茅。2021年义乌城镇居民人均可支配收入8.6万以上，昆山7.7万以上。
义乌的人均收入甚至超过了北京、深圳和广州。
按理说，当地经济好，收入高，推高房价是正常的。但据2021年统计，陵水县城镇居民人均可支配收入为36122元。
也就是说，一个人均可支配收入刚刚超过3万的县，房价超过3万。
全国居民人均收入排名前十的县（含县级市）
陵水县的房价如此之高，位居全国县城前列。就算去一二线城市PK，也不至于吃亏。
2021年，全国城市房价仅领先陵水8个，分别是深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、三亚、南京。
人口方面中国房价，陵水常住人口仅37.25万人。与那些数千万人口的城市相比，它是一个小县城。
从地方经济体量来看，陵水2021年的GDP为223.39亿元，在“万亿俱乐部”城市面前也是微不足道的。
但无论是平均人口规模还是GDP的小县城，房价都与国内一二线城市相媲美。
是什么让陵水的房价这么贵？
02
陵水房价为什么这么高？
对于为什么陵水的房价常年居全国县城首位，能甩掉这么多经济发达的县城，人们有不同的理解。
有人说，陵水跨越亚热带和热带分界线，具有得天独厚的气候优势；有人说陵水是三亚的后花园，承担了三亚住房需求的外溢；有人说陵水连接海南自贸港建设的快车会更有吸引力……
让我们从地理位置开始。
陵水在这方面确实有自己独特的优势。
陵水紧邻三亚，北纬18°横穿，地处亚热带与热带交界处
陵水紧邻三亚，距三亚仅58公里，乘坐高铁20分钟即可到达。位于“20分钟大三亚旅游经济区”内。
不仅近在咫尺，陵水还被誉为“三亚的后花园”。这里有许多长长的海滩、热带雨林、温泉和岛屿。与三亚相比，这里的嘈杂和商业气息要小一些。
被定义为“国家海岸”的三亚海棠湾与陵水海岸线相连。
陵水拥有57.5公里的漫长海岸线，也成为全县房价最高的地区，有的地方房价甚至超过了4.1万平方米的上限。
这一点可以从陵水县城房价与清水湾、响水湾、土浮湾的巨大差距得到印证。
陵水县市区一套房子的均价在2万元左右，而在清水湾等旅游资源集中的几个地区，均价可以达到近一倍。
难怪有人说，“500万可以在县城买2套房子，但在湾区，最多只能买1套房子”。
陵水房价2019年上半年甚至超过三亚
正是这些得天独厚的地理条件优势，让陵水成为了在三亚买不起房的人的最佳选择。
过去几年，陵水的房价一直在快速上涨。2020年数据显示，当海南省房屋销售面积和销售额均为负值时，陵水这两项指标同比增长73.3%。和 68.8%。
陵水县的房价一直稳居三亚，位居全省第二。2019年更是连续数月超越三亚，甩开省会海口，同时陵水近年来一直占据全国县城。房价排名第一。
有这样的数据，确实是由于三亚住房需求的溢出效应。
一直有“东北人爱三亚，北京人爱三亚周边”的说法。
据介绍，在陵水当地的一栋楼里，有6000多套住宅，其中2000多套是北京人买的。
当全国各地的资金涌入海南，特别是三亚楼市后，当地房价一天天见顶，大量购房者只能屈居第二，将目光投向毗邻的三亚，和气候和风景相媲美。陵水县。
这也是GDP仅占海南省3.5%左右、第三产业占当地GDP近60%的陵水县，能有如此高房价的另一个重要原因。
在陵水买房选择不多的当下，购房者继续北上万宁。而万宁的房价也成为海南省又一个入围全国十佳县域房价的县城。图片来源：地产网
此外，所谓的稀缺性和对未来规划发展的期待，也在激起购房者的情绪。
2019年，陵水县住宅用地仅1公顷，仍用于保障性住房建设，比上年减少98.4%。
此后，陵水住宅用地规划为零。
更宏观的是海南多年来的限购政策。
去年初，海南还对房地产市场进行了专项整治，对逃避限购政策取得资质的购房者和开发商违规销售商品房的行为进行检查。
在陵水地产顾问的口中，他们在招买家的时候，除了上面提到的“稀缺”之外，还抛出了很多卖点来进行未来的规划。
例如，在海南自由贸易港的规划中，陵水县黎安镇定位为“国际教育创新试验区”，先后与中国传媒大学等十余所国内外高校签约，北京体育大学、南方科技大学；它的免税店也在筹划中，据说比三亚海棠湾的免税店还要大……
不仅可以享受当下椰风海韵的节奏，满足休闲养生的需求，或许还可以成为40多年前进入“特区”的第一波人。这种美好的现实和愿景，谁能让你兴奋？
03
泡沫还是幸福？
没有像陵水这样没有产业和经济支撑，完全靠旅游资源拉动的人，会推高房价。恐怕没有人能准确预测它会走向何方，但我们总能在历史中找到似曾相识的感觉。
曾经的海南，在上个世纪曾出现过房地产热潮。
1988年，海南建省，成为中国最大的经济特区。
那时，全国刚刚见证了不到10年从一个小渔村到深圳另一个大都市特区的蜕变。因没赶上深圳火车而恼火的人涌入海南。
海南建国初期房地产增加值与GDP增速统计，1992年房地产达到泡沫顶峰。制图：数据视界
1991年海南平均房价为1400元/平方米，1992年飙升至5000元/平方米，1993年上半年飙升至7500元/平方米。
房地产投资也是如此。1989年，海南房地产投资仅为3.2亿元。到1992年，这一数字已达到87亿元，占当时全省固定资产投资的一半。全省GDP增长率为41.5%。
在人口不足700万的海南岛上，当时有近2万家房地产公司，几乎每350人中就有一家房地产公司。
包括潘石屹、冯仑等人在内，著名的“万通六君子”靠炒海南房地产赚到了第一桶金。
那时，海南只有房地产。
1993年6月，中央出手整顿，海南95%的房地产企业面临破产，意气风发的炒房真的一文不值。
1993年7月，新上任的海南省委书记提出“以旅游业为龙头，超前发展第三产业”，海南开始希望旅游业的发展能够彻底摆脱“以旅游业为龙头”的影响。房地产泡沫。
1999年至2017年，海南旅游业蓬勃发展，但同时也陷入与房地产业的恶性循环 制图：有几个数据愿景
旅游业已经立业，但出人意料的是，旅游业的繁荣不断推高当地房价，再次加深了海南经济对房地产业的依赖。
进入新千年后，海南房地产开发占GDP的比重逐年上升。2010年海南宣布建设国际旅游岛后，这一比例从未低于20%，2017年更是达到46%的高峰。是全国平均水平的三倍以上。
说起陵水县，就是一个典型的例子。
2011年，取消国家级贫困县称号。此前，2010年“两会”期间，当时的陵水县官员在接受采访时公开宣传，当地规划了10个高尔夫球场。
建造高尔夫球场的目的不言而喻。希望通过休闲度假旅游开发，实现高端商业地产开发，提升当地知名度，招商引资，提高房价。
地方政府取得了经济效益和GDP指标，官员也取得了突出成绩。
2011年，陵水县才摘掉贫困县的称号，但同时也因为大建高尔夫球场的建设而饱受争议。
旅游被房地产“绑架”，对于陵水乃至海南来说，都不是一个好的选择。
夏威夷也是热带海滩度假胜地，此前被一些人认为是海南应该瞄准的发展方向，它们也有很多相似之处。
2021年最新数据显示，夏威夷整体房价中位数为61万美元，在美国各州中排名第一。
与高房价相对应的是，夏威夷的物价也高得离谱，是美国房价最贵的州之一。
美国个人理财网站计算了50个州的生活成本，并与他们的收入中位数进行比较，发现夏威夷是美国生活成本最高的州。
夏威夷一到两个家庭的生活成本为 111,892 美元，而收入中位数为 71,977 美元——负担能力差距接近 40,000 美元。
夏威夷有抵押贷款的每月房屋成本中位数是全国最高的
与世界各地的富豪在夏威夷买房度假休闲类似，陵水的地产项目主要针对的不是当地广大的刚需，而是很多人在国内生活度假，这也是在陵水县城中心。之所以两套房只能顶一套房在郊区。
年人均可支配收入3万元以上，房价也在3万元/平方米以上。就算我是陵水人，我也不要这个。
同样，更高位面正在寻找摆脱房地产诅咒的方法，尽管这并不容易。
陵水、三亚乃至整个海南的条件都很好，得天独厚的自然资源和国家大力支持的政策。
正如邓小平在1987年首次向世界透露发展海南经济特区的构想时所说的那样，“海南岛发达，非常了不起”。
随着自贸港建设蓝图的慢慢展开中国房价，或许未来的海南，也将与亚洲其他三个自贸港香港、新加坡、迪拜一样，不仅是举世瞩目，更是一片欣欣向荣。和宜居。
让我们拭目以待。