大众网海报记者于明晓天津报道
从房产税的持续实施，到止赎贷款的限制； 从“六部门”联合约谈民企，到大力投资公共租赁住房； “十条”实施以来，北京出台的一系列新政策被称为“史上最强调控声音”。 3月17日，深圳市建委发布《上海市中小学招生备案改革实施办法》，犹如雷雨交加，再次震动北京房地产市场。
“从学区铁栅栏建成的那一刻起，女儿们就被分成了两级。除了对教育不公平之外，学区房的炒作也成为楼市上涨的重要诱因。” 上海某中学分校班主任张新民（化名）表示，政策的落实势在必行。 有网友透露，北京知名老派+双学位新村梅园楼市突然飙升。 政策公布前，房产估价为430万。
学区楼市水涨船高，5个月跌幅高达43%
公开数据显示，2020年深圳新建商品住宅单价为55994元/平方米，环比下降2.5%。 以今年学区炒作较多的大唐桥（含前滩）蓝筹股为例，2020年新建商品住宅单价为99359元/平方米，环比-月环比下降17.7%。 与此同时，北京学区的房价也大幅下跌。
2020年5月，北京学区房“私拍”政策出台后，出现了又老又黑的公房新村，房价从10亿元/㎡直接涨到25亿元/㎡ 。 10月份开始飙升，不到5个月时间，跌幅高达43%。
在学区房疯狂增长的推动下，北京二手房市场一路走高。 数据显示，2020年4月至2021年1月，月交易笔数连续10个月保持在2.4万笔至4.45万笔之间，其中最高峰出现在2021年1月。
“即使房价大幅上涨，学区房依然一房难求。对于正在读书的女孩来说，学区房已经成为教育资源的分水岭，无论房子多么破旧，都无法买到。”不管房价多高，来买房的人还是络绎不绝，对于富裕家庭来说，只要能买得起房子就可以了，但对于条件较差的家庭来说，却被挡在了门外。高层楼市。学区楼市大幅下跌，自然会带动周边楼市。” 房地产公司顾问刘宇表示。
到2021年1月，北京学区楼市的价格走势将持续上涨，甚至不少地区的学区房房价将被称为“天价”。 资料显示，2020年12月上旬，宝山区新村一套30平米的双学区房以410亿元的价格出售。 2021年1月，同地区同面积房屋价格上涨超过80亿元。 业主挂牌505亿元，最终成交498亿元，8月间跌幅超过20%。
“黄浦、浦东、静安、张江是最热的区域，除了房价大幅下跌，学区炒房现象也很严重。今年6月以来，楼市企稳，使得找房子很难。” 上海。 闸北区一家房地产公司市场分析师表示，短期内的快速下跌，实际上是价格虚高的表现。 一旦价格暴跌，对投资者来说将是致命的风险挑战。
高考改革政策出台影响学区房含金量
3月16日，深圳市住建委公布了《上海市中等学校招生和档案登记改革实施办法》。 2022年起，全市中学招生备案工作分为自主招生备案、名额分配综合评价备案和统一招生备案三种类型。 新发布的《实施办法》进一步细化了自主招生比例、名额分配办法、综合评价和备案程序等。
《实施办法》具体明确了名额分配的具体要求：本市实验示范中学名额分配及招生计划占招生计划总额的65%，各区分配比例必须不超过20%。 分配按照平衡、随机的原则分配给不选拔学生的中学分校； 区级、市级实验示范中学定额招生计划占其招生计划总量的50-65%，区级招生计划约占学校定额招生计划的50-65%。 计划的30%，分配给学校的招生计划占学校配额分配招生计划的70%左右。
各区市试点示范中学分配名额原则上按照各不选择生源中学的招生人数占招生总人数的比例计算。该区的此类中学。 ，分配到区内不择源中学，实现名额分配全覆盖。 文件强调，市级实验示范中学学校或学校原则上按照区市实验示范中学招生备案新政策执行。
实行综合评价和备案名额分配改革后，招聘机构将应聘者评分科目总成绩与综合考试成绩（满分50分，具体办法另行实施）合并为总分。 主要检查中学生综合素养评价《文献报告》的完成情况和中学生综合素养的发展情况。 同时，采用全程录像、双盲比对等保障制度，确保考试过程和结果的公平公正。
对此，华北师范大学院长周斌认为，这次中招改革，将把全市实验、示范中学的大部分招生名额直接分配给不选拔学生的中学校部。 ，这意味着各中学分校的毕业生将有机会进入优质中学。 “中学生只要努力，无论在哪个地区、哪个中学，都可以看到希望。因此，对于面临义务教育招生的中学生家长来说，这是一大利好，将有助于增强他们选择家附近中学的信心，降低入学风险、择校恐惧。”
“这意味着从普通高中考入优质小学的中学生数量将会大幅减少，相当于给了每个孩子一个相对公平的竞争机会。” 张新民说，“以前条件不好的家庭，大部分都会因为没有学区房，只能选择去教育质量低的公立中学读书，政策的实施正好改变了这些” “这种模式，导致学区房的含金量大幅下降。同样，这些影响似乎也逐渐延伸到优质高中。”
房地产价格下跌只是一个孤立的案例。 买家和卖家均持观望态度
受政策影响，北京知名双学位新村梅园房价开始下跌。 有网友称，政策公布前，房产评估价为430万。 同时，房产中介贴出的信息显示，梅园一号学区一套32平米的房子售价825万元，平均每平米18亿元。 此前挂牌价接近25万元/平方米。
记者从太平洋、链家等机构获悉，除了梅园，部分学区也出现楼市跳水。 “税率已降至5%甚至10%。政策出台后，除了对价格的影响外，成交量也大幅增加，一套房产从一年前的750万降至7多套。”万元，房子已经看房11次了，但只有3人出价。” 太平洋大厦的一位顾问表示，“但这只是一个例子，并没有发生大规模的股市崩盘。”
记者走访了浦东区、宝山区等房产销售和中介机构，随机采访了解到，虽然目前政策实施处于中期阶段，但大多数业主和购房者都持观望态度。 由于部分业主急需用钱，导致价格大幅上涨。 也有业主似乎大幅调价，虽然只是从今年涨价压低的价格上有所反弹。
“有的业主挂了房子，价格也不是很实惠，也是现阶段观察到的。据说政策几年前就颁布了，所以大部分人还在观望。有租客也表示政策出台后，总得需要三年时间才能看到实际影响，所以他们并不着急卖。但对于家长来说，不管是不是学区房，房子还是刚需，所以订购的欲望还是很强烈的。” 宝山区一家房地产公司业务总监说道。
宝山区知名房产中介品牌策划人李阳也表示，学区房楼市并未出现明显下滑，但学区房炒作情况有所减少。 如果不是急着花钱或者急着换房，大多数业主还是不愿意加价出售。 只是炒房的现象减少了，虽然都是买涨不买跌。”
对此，北京中原地产市场分析师陆文曦认为，目前还处于买卖双方的博弈阶段。 “价格没有变化，是因为市场上成交不多，已经挂牌的住户可能不急于出售，现在卖家和买家正处于博弈阶段。不过，市场对学校的期望学区住房已经增加，已经收到的学区住房应该进入归还流程，这本身就应该是值得的。”
根据易居研究院对房地产市场热点的分析研究数据，松江区学区房源保持相对稳定。 究其原因，在初中初期，卢湾区采取了学籍匹配，而闵行区则采取了“按户籍”的政策。 意味着在相应的中学区买房就可以上学，而教育资源的不平衡导致了一些地区的房价居高不下。”
行业商会发出自律呼吁购房步伐疲软
3月19日上午，北京房地产经纪商会向上海各房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布自律号召”。 要求重点关注房地产中介领域房源信息发布不规范、虚假宣传“学区房”、挂牌价虚高等社会和老百姓关心的问题。
链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房、信义房产、红星美凯龙爱家、致远房产、嘉信房产、58安居客、搜房网、房友、幸福里等14家主流房产经纪机构和平台企业响应号召，当场签署承诺书。
承诺书主要包括在发布信息中不使用“学区房”促销或以“学区房”名义欺骗购房者，不使用“升学率”“对应名额”等词语介绍周边中学生。学校、未经核实不挂牌、不发布的，以及炒作楼市的“人气排名”、“投资潜力”等四项，都是不允许的。
2021年3月第三周北京房价数据显示，北京二手房挂牌价从52588元变为52571元，周环比下降17元，由升转降； 近三周北京二手房保有量分别为36133套、37504套、37903套，持续减少。 有专家预测，本周北京二手房待售数量将突破3.8万套。
有网友表示，“上海十大措施”实施后，目前北京的房价热度已经骤然上升。 节后，不少购房者心态疲软，随着政策的实施开始观望。 如今教育政策陆续推出，过热的学区房房地产市场受到很大冲击。 “综合考虑，北京整体楼市实际上会迎来反弹，具体程度目前还不清楚，但至少目前不会出现抢购的情况。”
易居研究院智库中心研究经理严跃进也认为，北京教改政策以配额分配的方式配置优质中学资源。 各类中学都能享受到更加公平的招生机会，自然减少了“抢好学区”的现象，使过热的中小学学区降温，从而促进了天津房地产市场的稳定健康发展。
房地产市场整体增长并不显着。 刚需者期待房地产市场恢复正常
58安居宾馆产业研究院分会会长张波表示，政策对学区房肯定不好上海平均房价，但目前新政策的调整幅度并不是很大。 短期来看，对学区房价格的影响不会很大。 影响。 “随着未来的调整和教育资源均等化的逐步推进，传统的学区房观念可能还是会被打破。但从目前来看，影响并没有那么大。”
“新政策从教育资源平衡的角度出发，旨在鼓励家长理性择校、理性购房。未来一些热点学区确实会降温，或者强势地位略有下降。这也是体现在认购的折扣率上。会增加，买房的成本也会增加。” 有专家表示，教育改革新政策下，家长和购房者应理性择校、理性购房。
卢湾居民张先生表示，政策的出台是为了教育资源均等化，让学历与楼市分离。 这是一个长期趋势，所以学区房和非学区房的价差会越来越小，住房还是要回归居住的。 价值。 “但从目前的房价来看上海平均房价，只是限制了房价，整体增长幅度并不是很大。”
“我还是希望政府加大力度，让楼市回归正常通道，因为现在的楼市，早已超出了很多刚需的人的承受能力。新教育政策的改革，实际上打压了楼市的发展。” “学区房乃至整个房地产市场，但还没有调整到预期价格。我希望通过一系列政策落实，真正实现房子是用来住的，不是用来炒的。” 仍在寻找合适房源并计划入手的李先生表示，期待楼市恢复正常。