近日，随着“429”政治局会议的召开，提出了“两个支持政策”：支持地方政府完善房地产政策，支持刚性和改善的合理住房需求。
全国范围内开始了“新一轮楼市松动”。
但目前来看，结果是“分化非常严重”：三四线城市基本为零效应，跌幅依旧是跌幅，跌幅还在扩大。而二线城市“只是尝了就停了，稳步好转”，政策也不敢一下子放松太多。一线城市“跃跃欲试”，还在“准备中”。
在“京沪广深”一线城市中，只有广州出现了放宽限制的迹象。其他如深圳、北京、上海等，还在观望和酝酿中。
尤其是北京，在经历了“四五疫情”之后，后续是否会针对“认房认贷、提高非通用标准”等政策进行调整尤为值得关注。 .
事实上，北京自2020年以来一直处于“结构性崛起”，主要表现在以下三个方面：
一是20岁以内“二次新房”房价持续上涨，特别是15岁以内“二次新房”是本轮北京房价上涨的“核心力量”。
相反，2000年之前，“老破”和“老破”基本不买，降价时降价，但流动性还是比较差。
即便北京发起了史上最大规模的“城改运动”，也无法改变未来“旧有小”“旧有大”贬值的趋势。
二是地段好，设施成熟，房子不愁卖，房价还在上涨。但配套设施开发不成熟，周边“狗不拉屎”的地区仍难卖。
近两年，北京房价涨幅最快的三个区：亦庄河西、朝阳新北苑、朝阳朝青和长营。
上述三个板块的房价在过去两年中至少上涨了 20%-40%。
亦庄河西板块目前二手二手，7万-10万；朝阳新北苑至少90000+；超清板块8万+，长影板块6万+。
优越的区位+成熟的配套设施+优质新房的积累是这些板块房价上涨的主要原因。
崔各庄、王思颖、金展、丰台河西、十八里店等板块，由于配套成熟度较弱，不仅难卖，短期内房价也没有上涨迹象学期。
有的行业没有十年八年，房价基本不会有太大变化。
这就是北京的“区域结构性市场”。
第三，房子越贵，越容易卖。房子越贵，就越有人“抢”，但房子越便宜，卖掉的可能性就越小。
2022年，北京几处“百万豪宅”将被市场“疯狂”。
从年初的“融创书院一号院”，再到“天坛府”、“永定府”、“书院”，再到后来出现的“中建书院”、“亚林溪”、“孙故宫”、“中信城四期”等，估计将面临“疯狂抢掠”的局面。
这些房子大多单价在10万+，总价门槛在1000万以上，甚至1500万以上。参与抽奖的人数几乎达到了房屋数量的10倍。
这些“豪宅”之所以被抢，是因为“政府指导价”的上限太低北京房价上涨，与周边的二手房存在明显的“倒挂”。
所以对于很多人来说北京房价上涨，就是“你买的就是你赚的”。
北京楼市的“结构性”崛起，归根结底与北京房地产的市场特点息息相关。
首先，在北京房地产市场的“典型存量房”市场中，二手房的规模几乎是新房的2-3倍。
例如，北京每年的二手房挂牌量接近9万套，但新房供应量只有3万到4万套。二手房是市场供应的主力军。
又如北京二手房年成交量在15万套左右，而新房成交量不足5万套。二手房成交量几乎是新房的三倍。
因此，北京的二手房市场是影响北京房价的“关键因素”。如果你不了解北京的二手房市场，你就不会了解北京的楼市和北京的房价。
然而，北京每年的二手房市场却存在严重的“结构性短缺”：
每年挂牌的二手房总数为8.89万套，但“有电梯的普通房”只有4.4万套，几乎“减半”。
数据显示，在北京挂牌的二手房中，近50%是没有电梯的二手房。
这种“无电梯”的二手房非常难卖。
在“带电梯的普通房”中，“20年内二次新房”不到3万套，“10年内二次新房”只有8000套。
这充分说明，在北京庞大的存量房源中，真正能拿出来流通的“二新房”规模非常小。
尤其是“10年以内的二手房”在8万多套的二手房市场中占比不到10%，所以如果想在庞大的市场中找到一个“品质好的十年房市”二手房市场过年”几乎是不可能的。
这就是北京二手房市场的“真相”。
这也是北京“成熟区”二期新房房价因“供应太少”而持续上涨的主要原因。
而北京的“破旧城区”几乎占全市二手房的70%以上，这些房子未来都需要改善。
因此，结果是“改善需求非常旺盛，但优质二次供应规模很小”，二次新房供应已经严重“供不应求”。
因此，对于北京楼市而言，未来房价上涨的格局几乎一直是“结构性”爆发：优质、二至新房、成熟地段的房源将持续上涨。
“市区旧破”和“郊区破旧”几乎没有太大的增长空间，因为市场供应量大，选择多，但需求却在萎缩。
尤其是北京全面“不拆”后，未来老旧、破旧、小城区的供应将进入二手房市场，导致市场供过于求的现象加剧。
因此，对于市区的“老破”业主来说，近年来应该加快“改善”的步伐，否则，在市区外围的“新二新”房价上涨之后，未来“改进”会付出更多。大价钱。
综上所述，我们判断北京房价未来的格局是：结构性上涨。
而且很有可能，未来10年，北京将迅速形成“20-15-12-8”房价新格局：
东西城新房、新房将达20万套/平方米
四环将达到15万
市区边缘群每平方米12万
而郊区新城的下一个新房价格在未来很有可能是8万。
因此，在“不拆、只旧改”的背景下，应尽可能加快“换新房”的速度，以达到“资产优化”的效果。