“今年，卖保险和在我们的业务中工作可能没问题。” 谈及疫情对行业的影响，在深圳沙井、福永地区代理小产权房6年多的中介人李军（化名）说：《中国经营报》记者消息”表示欣慰。
李军告诉记者，一位推销员一年成交10套房子，在行业内取得了不错的业绩水平，但今年的市场已经让他在两个月内成交15套房子。“我们最初认为，由于疫情的影响，今年的行情应该不会很好，但没想到会比以前表现更好。”
在李军负责的沙井和福永地区，有大量的小产权房。据另一小产权房交易中介赵颖（化名）介绍，“随处可见的小产权房”。记者在近期走访中发现，深圳小产权房近期成交需求旺盛，并非少数楼盘顺势提价，刚需客户和投资者表现积极。
早在2007年，住建部就发布风险提示称，小产权房不受法律保护，不具备挂牌条件。事实上，据记者近日走访，小产权房交易已形成较为完整的链条和操作流程。其中，为了让购房者放心，更多开发商开具了不同名称的合同和协议，并由相关单位盖章认证，以及《房屋使用权证》等各类证件。包装之下，每一笔交易都显得特别“有规律”。为什么小产权房如此受欢迎？这其中还隐藏着许多“有吸引力”的利益链。
小产权房“黑匣子”交易
售楼处工作人员徐华（化名）为记者推荐了一套107平米的三居室公寓，总价约254万元，首付50%深圳小产权房价格，10-年分期付款。
6月29日，赵英带着记者来到位于村委会铜建楼社区的一个叫“怡园”的村子。小区位于沙井会展中心旁，共有6栋房屋，配备空中花园和地面停车位。，均价22500元/平方米。从外观和规模上看，小区与普通商品房几乎无异。事实上，在当地，这类房屋与农民房屋、企业征地投资建设的房屋一起被统称为“小产权房”。
售楼处工作人员徐华（化名）为记者推荐了一套107平米的三居室公寓，总价约254万元，首付50%，10-年分期付款。值得注意的是，徐华告诉记者，如果选择分期付款，前五年购房者直接向银行借款最多50万元，未来五年剩余房款将被视为“货款”。名义上先用银行贷款，然后由买方向开发商贷款。
除购房款外，购房者在与上述统一建房开发商签订购房合同时，还需缴纳3万元的“综合服务费”，即村委会盖章费。每个村委会的收费标准都不一样。徐华向记者解释，客户购买通建大厦是采取“参股”的方式，即买方作为投资集团购买开发商的股份，名义上与村委会、村委会合作。开发商投资建设。如果你卖了房子，就等于卖掉了自己的股份。
毕竟，徐华给了记者一份封面上与律师事务所的“合同”，叫做“购房协议”，还有一张绿色包装的证明，上面写着“房屋使用权证明”。徐华提到，为了完成合同的签订，买方还需要支付2000元的“律师见证费”，也就是律师的个人印章，“这个是必须的，也是你自己的购房担保。律师见证的购房合同，相当于商品房的‘红皮书’。”
在李军带记者参观的位于福永街的另一栋村委会大楼内，买方与开发商签订了一份名为“共同投资分配协议”的合同，但公司并未就上述费用向买方收取费用。村委会盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员告诉记者，“不需要律师见证，有了村委会的印章，已经清楚（买主）合法拥有房屋。” 与“使用权证明书”类似，该楼宇的开发商也会给买家一封“使用权确认书”，用棕色书皮包裹，也称“绿皮书”。
不过，北京金色律师事务所主任王玉辰告诉记者，按照现行法律规定，小产权房买卖合同的效力往往是无效的。不管“购房合同”叫什么名字，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿皮书’没有法律效力，开发商无权颁发证书。”
此外，王雨辰表示，律师见证的小产权房购房合同与非律师见证的购房合同在法律效力上没有区别。“如果是非法交易，不会因为有律师的见证而成为合法交易。如果见证了非法行为，证人本身也是非法的，收费也是不合理和非法的。”
一手小产权房交易中除收取各种费用外，二手小产权房购房者还需缴纳不同数额的“过户费”和“茶费”。相关中介告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般为500元/平方米。近年来，村委会相互比较，“转让费”有所增加。达到1000元/平方米。李军表示，近期一套面积113平方米、总价279万元的二手小产权房，将一次性收取9.6万元的“过户费”。
有中介机构在两个月内完成年度业绩指标
尽管对小产权房的销售缺乏监管，但仍有不少刚需客户和投资者蜂拥而至。在龙岗区布吉南岭村买了一套小产权房（村委会建的楼房）的钟女士告诉记者，她2007年买房时小产权房的价格是4000元/平方米。
尽管对小产权房的销售缺乏监管，但仍有不少刚需客户和投资者蜂拥而至。
在龙岗区布吉南岭村买了一套小产权房的钟女士告诉记者，她2007年买房时，小产权房的房价是4000元/平方米，而周边当时的面积是每平方米4000元。商品房均价18000元/平方米。相比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。
7月7日，李军带着记者来到沙井南环路2015年移交的村委会大楼。单价约为每平方米2万元。然而，对于距离通建大厦不到1公里的未开盘商品房，李军估计其单价至少每平方米6.5万元，而距离通建大厦约1公里的待售新公寓，均价也达到了6万元/平方米。“目前，沙井商品房均价为每平方米7万元。”
加之价格低廉，无需买房，无买卖限制，小产权房成为“投资热点”。
去年底刚卖掉白石洲拆迁房的石先生（化名），今年年初带着600万元现金来到沙井，不到一周时间就在统一楼买了3套二手房. ，2套用于投资，1套用于居住。
相关中介告诉记者，除了投资小产权房的租金回报外，近年来，沙井小产权房的房价也一直处于低位。
上升趋势。以100平米的小产权房为例，房价总价一年上涨20万到30万元基本不成问题。“势头好的时候，每平方米有5000元到8000元的涨幅是可能的。” 李军又给了记者一组数据。2016年小产权房均价在2000元到3000元之间。单价一般达到2万元/平方米。
记者近日走访发现，“短期靠收租，长期靠拆迁”是小产权房卖家抛出的一大卖点。记者以他手上有闲置资金为由，向中介咨询了小产权房的投资建议。中介告诉记者，现阶段沙井很多老村区都被纳入城市更新计划，他建议记者先200万元一套。如果统一建房，短期内可以获得租金收入，后期或许可以拿到拆迁补偿。“这里的平均租金是3500元，比较稳定。如果你家涉及拆迁，
在诸多因素的推动下，一场关于小产权房的博弈并没有减少，而李军也是这场“狂欢”的受益者之一。
“特别是2017年和今年，小产权房市场吃紧，主要是2016年周边地铁正式开通，而今年受疫情影响深圳小产权房价格，很多客户选择投资房地产。3月和今年4月，我已经卖掉了15套房子，完成了一年的业绩。” 李军告诉记者。
利益背后隐藏的法律风险
小产权房并不是一个严格的法律概念，它是现实生活中一类房屋的总称，对应于法定的大产权房。
深圳的小产权房有着特殊的意义。在官方的解释中，深圳没有小产权房。
王雨辰告诉记者，小产权房并不是严格的法律概念，而是现实生活中一类房屋的总称，对应合法的大产权房。一般小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，没有有关文件，也没有缴纳土地出让金等费用。
经过1992年和2004年两次农村城镇化改造，深圳农村集体土地全部转为国有土地。因此，就土地占用的性质而言，深圳没有小产权房。但由于历史遗留问题和旧改进展缓慢，深圳大量土地仍掌握在村民和村集体手中。经常被广泛使用。
谈及深圳小产权房的作用，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为，深圳的住房处于供不应求的局面，小产权房可以补充住房差距。同时也有市场。“其实，小产权房交易市场一直存在。但今年上半年，特别是二季度以来，深圳楼市呈现出火爆现象。在商品房市场的带动下，交易需求小产权房正在蓬勃发展。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳也表示，小产权房是深圳实际住房供应的重要组成部分。受近年相关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。
值得注意的是，在大众化下，小产权交易已经存在诸多风险。
今年5月20日，自然资源部印发了《自然资源部关于加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。自然资源发[2020]84号明确规定：“城镇居民非法购买宅基地。但在司法实践中，本村村民或非本村村民购买并转移户籍到该物业，或已取得相关合法财产。权利登记 这三类是特例。
不过，王雨辰表示，从法律风险的角度来看，仍然不建议购房者购买小产权房。“现在的小产权房大多属于违法用地、违法建设，除了行政管理风险外，如果拆迁小产权房，还可能面临当地政府不承认合法来源的风险。小产权房，原业主违约，小产权房往往没有产权证和相关规划手续，购买后无法结算，很多住宅附加值无法实现实现了。”
另外，从实际来看，对于很多投资者来说，实现“一夜暴富”的梦想并不容易。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长潘鹤林认为，深圳小产权房一直是历史遗留问题，短期内难以找到出路. “其实深圳已经做出了相关尝试，但涉及的利益多且复杂，处理起来也比较困难，我估计暂时维持现状的可能性很大。”
针对上述相关问题，7月8日，记者致函深圳市规划和自然资源局，相关工作人员表示，小产权房相关事宜已由各区管理。同日，记者致电深圳市宝安区国土规划监督局，向其发送采访请求。综合科相关负责人表示，该局首先要通过区委宣传部接受媒体采访，并给了记者联系方式。截至记者发稿时，记者的电话一直无人接听，同时他还尝试拨打了副部长办公室的电话，但没有成功。