未来两年我国房地产行业发展趋势研究2：如果不知道自己的利益受到侵犯，请立即告诉我，我会立即做出几个场景来处理 2010-07 -10 01:30:30 国家统计局发布的全国住房景气指数房地产行业景气趋势分析 通常能够充分反映房地产行业的经济走势（见图1）。从指数可以看出，国内房地产市场的运行周期一般跨越5年左右的时间跨度，5年上涨，2年回落。上一个上升周期是从 1998 年到 109.14 的高点，上升周期大约持续 5 年。在那之后，该指数从2005年12月的期高点逐渐回落至最低点100.61，下行周期约为2年。这一轮上涨周期从2005年12月开始，2007年11月达到两年最高点，2008年8月小幅回落。那么，未来1-2年甚至中国房地产市场的景气度将如何走？更长？我们预测可能存在以下三种情况： 情景一：行业景气度在经过2年左右的短期调整后将继续回升，几年后将继续回升。未来会达到顶峰，也就是目前正处于这一轮房地产景气周期的调整期。场景二：行业景气度目前已经见顶，然后继续下滑，即
情景3：行业景气度将持续上升，直至在未来1-2年内达到顶峰。哪种情况更有可能发生，我们需要借鉴其他国家和地区的发展经验，分析我国的实际情况。我们认为，房地产市场的繁荣最终是由供需决定的，而这个房地产周期基本上是由需求驱动的。从狭义的角度（消费者的角度），需求包括自住和改善等刚性需求、投资和投机需求等。从广义上看，影响房地产市场需求的宏观经济指标包括经济增长、货币供给、人民币升值、通胀、政策调控等；还有与房地产行业相关的指标，比如人口红利、城镇化、房价收入等。下面，结合对房价变化有影响的先行指标，在通胀、经济放缓、货币紧缩的背景下，分析判断中国国内房地产行业未来的发展趋势（见图2）。从宏观经济指标判断国内房价未来走势 判断GDP增速放缓下的房价走势 我们认为影响房地产行业变化的基本因素是宏观经济环境，因为经济环境是健康的国民收入水平有所提高。房地产业稳定发展的关键因素。研究发现，在较长的经济周期中，房价与经济增长趋势基本一致，GDP普遍引领房价见顶或见底。国内GDP增速自2000年以来持续回升，但在2007年三季度末达到下行拐点。未来，受通胀影响，GDP增速将逐步回落。GDP和CPI正在形成对称的“V型”趋势。在左边，这是经济“滞胀”时期的典型趋势。未来唯一的不确定性是GDP低点和CPI见顶的时间和地点。但在 2007 年三季度末已达到下行拐点。未来，受通胀影响，GDP 增速将逐步回落。GDP和CPI正在形成对称的“V型”趋势。在左边，这是经济“滞胀”时期的典型趋势。未来唯一的不确定性是GDP低点和CPI见顶的时间和地点。但在 2007 年三季度末已达到下行拐点。未来，受通胀影响，GDP 增速将逐步回落。GDP和CPI正在形成对称的“V型”趋势。在左边，这是经济“滞胀”时期的典型趋势。未来唯一的不确定性是GDP低点和CPI见顶的时间和地点。
从2008年上半年GDP10.4%和CPI7.9%的数据来看，目前经济处于加速增长到小幅回落的阶段，通胀已经从高位回落，但可能仍有重复。根据国外发展经验，经济“滞胀”期的“V型”走势一般需要3～4年左右，即经济低迷期1～2年，衰退至谷底期1年，恢复期1年。上升期分为三个过程。我们判断，2008年国内经济可能处于经济下行的第一阶段。2003年初以来，国内生产总值进入10%以上的增长速度。2006年和2007年进入加速增长期。随着经济高速增长，房价指数在滞后一年左右后于2003年底开始加速，一直处于高价区。GDP 在 2007 年季度末达到 12.2% 的高位后，在随后的两个季度中逐渐下降。未来，在通胀持续、出口和内需增长放缓的情况下，GDP增速可能仍会放缓，但房价指数仍处于上升趋势。继续走高。因此，房价指数滞后于GDP指数的反应，房价的高点将滞后于GDP增长的峰值。滞后时间主要取决于货币调控力度，以及本轮升值等。一开始，M2和M1的差值与M2的变化基本同步，
M2和M1的区别主要是公司定期存款。2007年央行收紧货币后，国内企业资金状况明显趋紧。此外，当前实际利率为负，企业定期存款大幅增加的实际情况难以理解。我们认为，这些新增的定期存款可以理解为人民币加速升值后从境外流入中长期套利的热钱，对实际利率不敏感。因此，海外热钱的持续流入是央行收紧货币后M2下降仍不明显的主要原因。预计下半年，在升值放缓和经济放缓的预期下，热钱流入减少，或有流出迹象。货币持续紧缩后，M2的下降速度和幅度将加快。2002年以来，M2大多保持在17%以上的高位，房价也进入了快速上涨区间。2003年，宏观调控和货币供应紧缩开始，M2增速从2003季度末20.97%的高位迅速回落。房价指数从2004年底的高点回落，滞后一年多。2006年央行收紧货币供应后，M2增速从2006年季末18.94%的高位回落。然而，在 2007 年第三季度末，由于人民币加速升值，M2与M1之差快速上升，M2保持稳定。在相对较高的水平上，央行在收紧监管方面的作用有所减弱。因此，尽管央行在2006年开始收紧货币供应，但M2仍处于高位，这是房价指数持续上涨的主要原因。
如果未来升值放缓，热钱流出，央行调控作用明显，M2继续大幅下降（降至15%以下），将推动房价指数回落（见图4）。加息对房价影响的判断 我国贷款利率在1998年后处于下行周期，2004年一季度降至5.49%的低位。此时房价指数高位回落，形成明显对称的“V型走势”。为控制通胀，2006年贷款利率处于加息周期并加速。我们认为经济尚未进入“滞胀期”，贷款利率仍处于高位，房价还没有倒下。所以，当前贷款利率处于“倒V”“型”趋势的顶部区域，房价正在逼近“型”趋势的左侧高点。未来，经济进入“滞胀”后，央行将通过降息刺激经济。此时，贷款利率下降形成“V型”趋势的右侧，而房价下跌形成“倒V型”趋势的左侧。房价见底时间明显滞后于利率见顶时间。如果利率在 2008 年下半年见顶，房价可能会在 2009 年之后触底（见图 5）。人民币升值对房价走势影响的判断 今年我国将处于人民币加速升值的特殊发展阶段。人民币从2005年开始缓慢升值，2008年初左右开始加速升值。下半年，受经济政策调整的影响，升值幅度可能略有放缓。这说明升值过程不可能一蹴而就，是一个长期的过程。
一国本币升值的时间和程度与该国经济增长和发展进程有关，我们无法确定升值结束的时间点。1970年代和1980年代，台湾本币升值5年，日韩本币升值周期近20年，房价顶部往往在本轮升值结束一年后出现。我们判断，中国升值的过程可能是漫长的、阶段性的。本轮升值时间至少不少于5年，加速升值时间不少于2年，则本轮升值将在2010年后结束，行业上升周期顶部的房价应该出现在 2011 年之后（见图 1）。6）。房地产行业相关指标对房价未来走势的判断 2007年我国城镇化率达到44.9%。根据国外城镇化发展经验，城镇化率在30%到70%之间，城镇化将加速。我国城镇化仍处于加速发展阶段，总体城镇化水平将逐年快速增长。目前，中国人口从农村向城市流动的阶段即将结束。未来3-5年中国城镇化率可能超过50%，即将进入小城大城阶段，上海、北京等特大城市也进入大城市郊区化的初级阶段。在接下来的10年里，中国仍将处于以工业化加速城镇化进程的过程中，这将为国内主要城市房地产市场的中长期发展提供支撑。此前，农村向城市的转变带动了全国城市房价的整体上涨。
2006年和2007年，我国城市房价涨幅差异不大，整体市场呈现普遍上涨态势。预计未来3-5年城镇化率将超过50%，人口流动将进入小城市向大城市过渡阶段、大城市郊区化阶段。未来，一线城市的房价表现会好于二三线城市的房价。人口红利和房地产价格走势除了受宏观经济走势和货币政策导向的影响，长期来看，人口结构的影响更大。从长远来看，当一个国家处于人口演化的第二阶段时房价收入比，人口红利将导致资产价格上涨；而当一个国家进入人口演化的第三阶段时，人口债务会推动资产价格下跌。以日本为例。35-54岁的人是社会的主要储蓄者，他们占社会总人口的比例就是一个国家主要储蓄者的比例。从日本的情况来看，人口红利与房价走势也有很好的相关性。1960年代以来，日本进入人口红利阶段，主要储蓄者比例上升，房地产价格上涨；而在1980年代，当人口红利用尽，主要储蓄者的比例开始下降时，房地产价格在几年后开始下降。我们还分析了 1980 年代日本房地产泡沫破灭的影响因素，人口结构也是长期影响因素之一。政府和市场力量都无法克服的人口自然趋势。从中国的情况来看，人口出生高峰出现在1970年代，随后的人口增长基本靠惯性和寿命延长来实现。
婴儿潮一代在 1990-2015 年间陆续进入 35-54 岁的黄金年龄，导致主要储蓄者的比例在此期间逐渐增加，在 2010-2015 年左右达到历史最高水平。1978年以来，主要储蓄者比例的上升导致中国家庭储蓄率上升。由于国内投资渠道相对狭窄，居民投资意识增强，高额储蓄很可能流向房地产市场等领域，从而推高房地产价格。未来5至7年，中国仍处于人口红利期，主要储户比例将持续上升，这是支撑中国房地产价格中长期走强的又一利好因素。然而，如果家庭储蓄率在2015年后达到顶峰并逐渐回落，抚养比逐渐上升，可能会导致房地产价格下跌。从这个角度看，本轮房地产价格的拐点可能出现在2010-2015年左右。房价收入比通常是业内衡量房价是否合理的参考指标之一。但是，影响房价收入比的因素很多。例如，每个国家不同收入群体的房价收入比是非常不同的。我国的收入比例呈“金字塔形”，即收入较低者仍占绝大多数。他们中的大多数；而西方发达国家则呈“菱形”，即 中产阶级占多数，极富和极贫者占极少数。另外，国外的房价是以“套”来衡量的，而我国一般是以“平方米”为单位来衡量的。此外，市盈率也没有国际公认的合理范围。
例如，世界银行1998年对96个地区（国家）的统计表明，房价收入比值具有高度离散性，房价收入比最高为30，最低为0.8，平均为8.4。 ，中位数为 8.4。是 6.4。我们认为房价收入比是一个比较笼统的指标，只能粗略描述一个城市家庭收入与房价的关系，横向比较意义不大。最好垂直比较不同年份房价收入比的变化（见图。房价收入比仍然在合理范围内。但自2006年以来，房价收入比深圳、北京、广州等城市收入比明显增加，偏离正常范围，说明近期房价不合理。合理的区间可能会给该地区的房地产市场带来压力（见图8）。房地产行业面临“政策转移”，但会有滞后效应。行业在经济运行周期中将呈现四个发展阶段。从价量来看，具体表现为“涨价量增”期、“涨价量收缩”期、“降价量减少”期、“稳价”期。第一阶段是房地产行业处于景气周期，第二阶段是房地产行业“拐点”出现后的衰退周期房价收入比，
我们判断，2006 年初至 2007 年一季度房地产市场处于本次行业景气周期的第一阶段。从2007年季度开始，房地产行业进入“涨价缩量”的第二阶段。据国家发改委、国家统计局调查，2008年，全国70个大中城市房屋销售价格分别上涨11.3%、10.9%、10.7%、10.1% 、9.2%、8.2%、7%和5.3%。房价上涨呈现明显且逐渐下降的趋势。但各城市房地产市场成交量均呈现明显萎缩状态。上述市场行情表明，当前房地产市场已进入“涨价缩量”阶段 ，房价增速放缓，成交量极度萎缩。大部分市场预计，进入四季度后，传统的“金九银十”销售旺季不会好转。政府出台了信贷、财政和税收政策来稳定房地产市场。房地产是国民经济中产业链最长的行业之一。房地产对拉动经济有重大影响。房地产市场景气度下降，短期内将对土地市场产生负面影响，加大地方财政压力。从长远来看，一旦房价暴跌，可能会影响金融体系的安全。因此，政府希望房地产市场“软着陆”而不是“
因此，2008年10月22日，财政部出台了稳定房地产市场的政策，包括： （一）自2008年11日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的契据税率将暂时降至1%；个人买卖房屋暂免印花税；个人出售房屋暂免征收土地增值税。地方政府可以制定减费政策，鼓励住房消费。（二）金融机构为居民首次购买普通自住住房和改良普通自有住房提供贷款。贷款利率下限可扩大至贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。同时，个人住房公积金贷款利率逐级下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后自住房贷款利率下限、最低首付比例、住房公积金贷款利率优惠政策不变。（三）加快廉租住房建设，加大实物租赁力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，促进棚户区（危房、旧房）改造。在中央鼓励下，各地市场也陆续出台扶持房地产行业的利好政策。包括南京、长沙、宿迁、沉阳、厦门、西安' 和其他城市（具体政策见表1），2008年10月14日，上海和杭州也出台了相应的政策。不过，预计上述政策对当地房地产市场的影响有限，可能需要政府进一步采取有效措施来缓解房地产市场风险的加剧。
利好政策会有一定的滞后效应。“利好政策不会改变市场短期内下跌的预期。” 市场必须按照客观规模运行，利好政策只能缩短其调整时间，短期内不会出现市场走势变化。我们认为，“影响房地产行业走势的长期因素是经济增长，短期因素是货币政策。如果短期内货币政策出现趋势逆转，将影响短期“房地产行业短期走势，但房价走势一般会滞后于货币。指标反应。” 资金持续有效的放松，必然会对房地产行业产生实质性的积极影响，“ 自住的刚性需求和改善的需求将逐渐放弃观望进入市场。近两年及中长期国内房地产市场判断。情景三的可能性：通过对上述指标的分析，我们认为未来两年中国更有可能进入高物价低增长的“滞胀期”。大的。
根据经济“滞胀期”的走势，在未来CPI继续上涨的预期下，短期经济将继续下行，但我们很难判断其位置和时间CPI最高点和GDP最低点。我们认为 GDP 增速在 2007 年季度末达到 12.2%的高位后开始回落，短期内可能放缓。目前，M2增速维持在17%的较高水平，贷款利率峰值尚未出现，特别是人民币仍处于加速升值阶段，以上因素将延缓短期房价高峰（事实证明确实如此）。2008年下半年，经济放缓，升值放缓，M2加速回落的可能性，以及市场观望预期的加剧，将加快房价见顶的时间。此外，较高的房价收入比表明房价上涨过快，会抑制需求，延长市场的观望时间。因此，我们判断房价指数仍接近左侧“V”形趋势的顶点。房价短期下跌的可能性远大于上涨的可能性，近两年房地产市场将处于调整状态。因此，场景 3 的可能性较小。所以在短期房价下跌并继续调整之后，中长期房价将如何走？影响房价中长期走势的关键因素是：国内经济的高速增长能否持续，以及持续时间和期限所导致的货币紧缩程度（M2增速、通胀上升）通货膨胀程度。利率）、人民币升值的时间和限度，以及人口红利、城镇化对房地产市场需求的中长期影响等。
情景二的可能性：如果未来两年经济处于“滞胀”时期，持续通胀或通胀恶化将导致货币供应量增加和收紧；短期升值放缓，热钱短期外逃，导致M2快速下降（约14%或以下）；贷款利率持续上调，经济转型不成功出现“硬着陆”，GDP增速大幅下降（9%左右或以下），房价指数将出现阶段性高峰，本轮房地产上涨周期结束，实际房价可能下跌 未来较长时期行业处于低迷状态。情景一的可能性：如果未来两年经济通胀不恶化” 我们对未来两年和中长期国内房地产的发展趋势做出如下判断：未来两年国内房地产行业将处于调整期。从相关经济指标走势来看，未来国内经济进入“滞胀期”后，房地产市场将进入至少两年的调整期。
2007年11月全国住房景气指数开始回落，表明开发投资、土地开发等指标已见顶回落，房价指数有所滞后但已逼近短期高位。我们认为国内房价指数的峰值时间预计在2008年下半年左右。房价指数见顶并不意味着实际房价已经见顶。重要的是没有统一的标准和统计口径。但我们不排除实际房价有一定下跌的可能。未来两年房地产行业将在上升景气的过程中进行调整，之后房地产行业景气度将继续上升。第一的，预计未来两年恶性通货膨胀的可能性较小，经济“软着陆”的可能性更大。通胀回落后，经济增速调整后将再度回升，GDP最早可能在2009年下半年触底回升。下跌后，货币政策放松，房地产市场经过两年左右的调整将重新进入上升轨道；二是中国人口红利尚未见顶，城镇化进程不断深化。内生动力依然存在，即使房价调整，也是短期的。第三，也是最重要的，未来几年，人民币仍将处于加速升值的特殊发展阶段（很有可能）。我们认为，中国本轮升值至少需要五年时间，加速升值时间不会少于五年。不到两年（即2010年后），房价真正的高峰时间可能是人民币加速升值结束后的一年（即2011年后），即情景1的可能性大于情景1 2、即未来两年房地产行业将处于当前景气周期的调整期。此后，房地产行业景气度将继续上升。房地产行业景气周期的顶峰可能在2011年后出现。而房价真正的高峰时间可能是人民币加速升值结束后的一年（即2011年之后），即情景1比情景2更有可能，即房地产行业将处于未来两年当前景气周期的调整期。此后，房地产行业景气度将继续上升。房地产行业景气周期的顶峰可能在2011年后出现。而房价真正的高峰时间可能是人民币加速升值结束后的一年（即2011年之后），即情景1比情景2更有可能，即房地产行业将处于未来两年当前景气周期的调整期。此后，房地产行业景气度将继续上升。房地产行业景气周期的顶峰可能在2011年后出现。
论文关键词]中外企业；融资系统；融资方式 论文摘要]作为国民经济的重要组成部分，中小企业融资体系的建设是中小企业生存和发展的必要前提。随着中国进入W，我国企业将在国际舞台上与国外中小企业正面竞争。因此，有必要正确比较中外中小企业的融资体系。发展所必需的。对于中小企业提供的融资，保险投资公司获得的股权暂不流通，在进入场外交易市场或正式上市之前不会流通。从农村消费需求理论看，我国农村消费需求不足，与农民可支配收入、农村消费环境、农村社会保障体系完善程度、收入分配公平、农村成本信贷都影响农村消费。卡耐基说：“一个人的成功只取决于人际关系和他做事的能力。” 曾有人分析美国一位白手起家的百万富翁，发现他们都有一个共同点，那就是人际关系良好。社会心理学家安东尼-罗宾也说过：“人生最大的财富就是人际关系。” 成功的人很少单靠个人能力，而是经常受益于良好的人际关系。可见，处理人际关系已经成为我们不可忽视的重要问题。