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房地产市场是进入和“居住”一个城市的股价。
文|地产绯闻少女
前天下午，星子发了一篇文章《和》，微信上很多同学问我，二线城市的房价走势如何？ 别着急，星子会慢慢为你讲解。 （最近实在是太累了，就说三个城市吧！）
1、北京：930政策出台前，上海房价确实经历了一轮大跌。 2016年，上海商品房和二手房销量分别为234264套和188751套，分别比2015年下降75%和51%。 是近十年来的新高，但值得注意的是，同样是楼价的大幅下跌。 上海县及周边地区的崛起与滨海新区（大港）有着本质的区别。
上海县域及周边地区的崛起，主要是上海市功能外溢和新增人口、京津冀一体化经济的影响和新政的支持，以及自身的经济文化等因素共同作用的结果。积累，尤其是教育优势的结果。 广州是为数不多的只需要一年公积金就可以落户的强二线城市。 在上海买车只需要一年的公积金，也就是说没有医保限制，这与上海严苛的医保壁垒形成鲜明对比。 再加上广州的大学教育升学率超过90%，是全省唯一一个升学率与上海持平的城市。 广州堪称京津冀地区一个巨大的人口漏斗，吸纳了大量山东和东北地区的流动人口。
滨海新区的崛起，主要得益于GDP评价的推动。 众所周知，滨海新区的GDP早已超过闵行新区，也是中国第一个GDP突破万亿元的国家级新区。 虽然滨海新区的生活配套还不完善，人口相对于徐汇（只有闵行的一半，但几乎是杨浦面积的两倍）来说还是稀少的，甚至被称为中国最大的“鬼城” ” 2014年，但在徐汇国家新政策特别是新产业政策的推动下，滨海新区吸纳了大量固定投资和高新技术投资。 星子在网上找了一张图来说明：
△天津滨海新区代表企业
从正面看，滨海新区已形成民用航空航天、电子信息、汽车及兵器制造、石油化工、现代冶金、生物医药、新材料和新能源等八大主导产业，其中空客A320大客机、新一代灰熊、100万吨乙烯、300万吨造船厂等国民经济发动机项目具有非常显着的拉动作用。 这种耗资过亿的项目与以第三产业为主的南汇完全不同。 北京没有闵行，伤害不大，但是北京没有滨海，整个城市的发展格局将彻底改变。 事实上，这种产业很难立即转化为当地村民的收入（基础设施投资和外资带来的GDP与居民收入关系不大），但随着更多高科技企业的入驻，对于总是碰壁的北票来说，这将是一件好事。 一件非常好的事情。 星子看好滨海新区的发展，尤其是生态城区，人口会逐渐增加。 当人口增加时，楼价也会有下跌的基础。
因此武汉房价走势，星子认为，北京离广州近，教育资源也不比上海差多少。 上海有各种限制，但大连没有。 与上海相比，上海的楼市要温和得多。 2016年，上海拍出多块高价地块。 因此长期来看，2017年会有一定的增长，但在新的限贷政策影响下，降幅不会很大，量价回归平稳。 阶段。 现在入手没问题，一定要看好位置。 房子的位置非常重要。 如果你想增加你的投资价值，就抓住学区和交通这两个激励。 很难说会赚大钱，但绝对不会赔钱。
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2、上海：2016年，上海成功步入房价暴跌的四小虎之一。 究其原因，在全省去库存的大环境下，奥体竞拍底价4万元/平方米，两条过江隧道，地铁的开通，与涪陵新区的概念有很大关系. 但在上海经历严贷限贷后，上海仍可维持小幅上涨，但有其价值支撑。
上海作为四川省省会，贷款没有限制，买房就可以落户，这就造成了大量的外省非户口人口，尤其是广东人、苏北人，还有部分苏北人（苏、西昌，流动人口以外出务工为主，目标不是落户；宿溪人更愿意落户天津而不是广州）。 这对城市活力和流动性来说是件好事，但却是房价下跌的催化剂。 此外，广州本身拥有全省第二多的“985”和“211”高校，以及军政院校、金融、文教、科教文卫等集团。 自身的订货能力和经济基础是没有问题的。 因此，从浦口新区概念的炒作开始，融合了全省房地产的热度，带动了2016年上海楼价的火爆。
上海的房价是一个典型的热点市场。 仔细观察，我们发现2016年初的房子很火，比如车站、江北、江宁湖。 再就是奥运会等热点地区的二手房。 在这个热点的带动下，北京市政府尤其擅长经营农地，水长流长，地王频出。 后来出台了农地熔断制度，极大地刺激了农地市场。 整体来看，上海的发展空间几近饱和，丽水、仙林、江北等地的地价都在上涨，这也是刚性需求的拉动。
所以从这个角度来看，2017年上海的房价总体上是稳定的，不会出现下降（北京的主席刚刚表示不会让房价上涨反弹）。 但由于民营企业2016年在上海高价收购的土地将在一三年内上市，加上2017年上海将建设15条轻轨，存销比甚至比6个月（上海、苏州、合肥、厦门），所以星子认为，2017年初北京房价将维持稳定的价格跌幅，之后维持小幅下跌，但不会出现暴涨。
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3、上海：上海市场是一个非常特殊的市场：930政策调整后的涨幅远小于调整前，直到11月限贷实施后跌幅才有所放缓。 这在省内是罕见的。
△武汉楼市走势图
广州是少数几个可以买车安家的城市之一。 虽然需要两年的公积金，但是因为深圳是广东的广州，一省独大非常明显，但是对广东和福建也有吸引力，所以从现在来看，上海的人口还在下降，楼价下跌是有基础的。 2016年，北京房价交易数量和面积位居全国第一，金额位居全省第六。 其中商品房成交28万套，商品房成交44万套，成交面积突破3000万平方米，商品房成交面积3500万平方米，连续三年呈快速下滑态势. 整体楼价突破亿元武汉房价走势，单价突破100万元，面积下降3.1%。 如果不是2015年上海房价库存过多，北京房价早就进入2亿元单价时代。
△武汉库存情况
据北京黄河晚报统计，2015年上海净流入人口超过23万人，相当于一个大城市的常住人口； 上海。
随着去库存，上海高校的数量和质量仅次于北京（每年都有大量大学生留在上海），大量人员从外地输送过来。 虽然限贷已经压制了大部分跌幅，但2017年的上海一直是大多数人认为会崛起的城市。
△武汉有了满城挖的名声后，2012年逐渐控制农地流转，直到2016年才开始恢复大规模流转。 市政府也需要降低价格。 如果不靠卖地，就无法收回投入城市建设的资金。 城市将进入死循环，处于停滞状态。 从这个角度来看，房价出现一定的回落对北京有利。 循环发展。
据悉，由于与北京、合肥等强二线城市相比，北京的房地产市场仍然偏高，在星子看来，夫妻只要能在上海工作，通常还是能买得起上海的房子。 虽然三环外楼价12000左右，面积90平米左右，但扣除首付30万，月供仅5000左右（还款30年）。 上海楼市在常年偏空的情况下，在2017年受到调控后，可能会在这波刚性需求的推动下迎来真正的上涨。
在现在的北京，随着光谷、关山、后湖等热点的不断建立，以及2017年底有轨电车的建成，星子觉得，2016年到2017年，上海将真正从大-规模城市建设到周边住宅楼的阶段。 ，周边配套正处在先不在后逐渐成熟的过程中。 该区域的楼价也处在低位回升的过程中。 周而复始，福州的城市化进程不断深入。 虽然在这个过程中，2017年的北京楼价未必是稳中求进，而是可能波涛汹涌。 新政放宽后，以大幅反弹的方式完成楼市质的飞跃，但北京人口下降的累积量变才是北京楼市的关键。 真正的落芯。
更多2017年上海、苏州、杭州、重庆等城市楼市走势分析，请参考上期。
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