广西北海楼市。照片由受访者提供
10月12日上午10点，《华夏时报》记者收到微信贝壳搜索的涨价提醒：您关注的房子降价1万元。房子位于广西北海市富丽华海渔社区，面积86平方米。最新售价56万元，单价6604元/平方米。
同时，Shell Findings数据显示，该小区平均挂牌价较前一周（9月29日-10月6日）下降0.1%，而其所在的海城区平均挂牌价，与前一周（9 月 29 日）相比。-10 月 6 日）下跌 0.3%，同比下跌 9.2%。
此外，值得注意的是，国家统计局数据显示，8月份，北海新建住宅价格环比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房价格环比下降1%，同比下降6.5%。截至2022年8月，北海新房价格已连续12个月下跌。
“南下北海。” 北海市位于广西省最南端。三面环海，与海南岛隔海相望。拥有丰富的旅游资源。然而，近年来，北海的旅游业受到了疫情的重创，以旅游业为起点的房地产业也进入了寒冬。与此同时，类似北海的城市在旅游地产方面也没有过好日子。
海南限购引发房地产热潮
“80%的海南人是东北人，西双版纳也是，现在北海快到了。” 9月27日，广西北海房地产经纪人张强（化名）告诉《华夏时报》记者。
中国文旅创新创业智库丛书总编张德新9月29日对华夏时报记者指出，东北人去南方住有两个原因。一是气候。冬天的东北，气候很冷，所以很多北方人冬天到温暖的地方避寒。二是历史渊源。一时间，东北地区拥有非常强大的工业基础。那时的海南是一个偏远的地方。一段时间以来，东北在经济上支持海南，不少企业纷纷在海南设立地方机构。当时，单位提供的福利房让部分东北人在海南有了相应的房产。. 此外，一些东北人自己在海南买房。
在张强看来，海南的投资者看中了北海的气候和低廉的房价，适合养老。“从2005年开始，北海就入选了“中国十佳宜居城市”。此外，北海今年9月成为广西第二个国家级“长寿城市”。据张强介绍，当房子2018年房价最高，北海有几处楼盘超过2.5万元/平方米。
近年来，越来越多的东北人像候鸟一样南下温暖的地方过冬。受海南限购政策影响，北海房价一度上涨。
2017年4月14日，海南发布《关于限制购买多套商品房的通知》，其中提到，自4月14日起，全省暂停购买海南一处或多套商品房（包括普通商品房）住宅、高档公寓、低层住宅和服务式公寓）全省非居民出售新建商品住宅。
安居客数据显示，2017年4月以来，北海房价开始快速上涨，从4月份的均价每平方米4600元左右，升至每平方米5750元左右。
2018年4月22日，海南省实施“全球限购”政策，阻断了省外人员的投资投机购买路径。当时，北海再次接管了海南部分外资购买力。安居客数据显示，2018年4月，北海楼市均价为6039元/平方米，9月均价达到6908元/平方米。
云南省房联主席赵天星9月29日在接受华夏时报记者采访时表示，受海南限购政策影响，海南房地产中介大量迁往北海、西双版纳等地。 . 与他们的团队、资金和客户。在一些旅游城市，他们通过资本控制房源，然后通过渠道和国外客户提高房价。
“受海南限购政策影响，不少想在海南买房的客户选择了北海、西双版纳等城市，也就是客户转移，从海南到其他旅游城市。” 赵天行说道。
同样，IPG中国首席经济学家白文喜也向《华夏时报》记者透露，此前北海、西双版纳等旅游城市房价上涨是受2018年海南限购政策影响所致。 ，但是这部分购买力仅限于在海南投资的部分境外购买力。此外，还受到市场推动力度，以及当地经济发展和楼市整体情况的影响。
西双版纳和北海一样，也受到海南限购政策的影响，在2018年和2019年迎来了房地产热潮。
“当时三亚限购后，大家看到西双版纳的旅游特色很适合投资，当年6月份，西双版纳的房价还在6000-7000元/平米，大家都觉得西双版纳也有这个潜力，然后他们都来投资。” 9月28日，西双版纳房产中介黄宇（化名）告诉华夏时报记者。
黄宇是西双版纳的一名房地产经纪人。据他自己介绍，他不是西双版纳人。他带着投资酒店的想法来到西双版纳。在酒店工作了一段时间后，他发现很多酒店客人问他在西双版纳买房的事情。“然后我去卖房子，”他说。
安居客数据显示，2017年8月，西双版纳房价还在4500元/平方米左右，随后开始快速上涨，到年底达到8500元/平方米。短短4个月，价格翻了一番。进入2018年后，西双版纳房价持续上涨。
那一年，西双版纳房价的高位一直停留在2018年7月，而这也是西双版纳历史上的最高价位。西双版纳统计局数据显示，2018年商品房成交面积213.74万平方米，同比增长34.5%，是2017年的1.5倍；
在黄宇看来，来西双版纳买房的外国游客，还是对当地的风景和气候很感兴趣。
西双版纳是云南省8个自治州之一，下辖1市2县。首都景洪与北海一样位于北纬21°。
赵天星告诉《华夏时报》记者，支撑旅游城市房价的因素如下。一是城市的旅游资源、历史文化资源和自然景观（如大理古城，有着深厚的历史文化底蕴和苍山洱海等优质的自然人文资源）。二是城市知名度和城市LP（如丽江、香格里拉等世界级旅游城市）。三是城市气候（比如北海、西双版纳冬天可以避寒，丽江可以避暑）。
房地产价格正在下跌
赵天星说，“决定一个城市房价高低的另一个综合因素是它对外国买家（投资和逗留）的吸引力。只有大量的外国买家才能支撑一个旅游城市的房价。”
然而，旅游支撑的房价，楼市走势与游客息息相关，但疫情给行业带来了很大的不确定性，最终使得近几年旅游城市的房价陷入冰冻状态。
张强指出，北海的房价已经回落到2017年以前，目前大部分新房售价都在5000元/平方米以上。黄宇还说，“在西双版纳之前，炒房人多，房价虚高，最便宜的每平方米9000多元，更贵的10000多元。和那个时候相比， （现在西双版纳的房子）便宜多了。”
安居客数据显示，过去一年，西双版纳房价一直徘徊在每平方米7500-7600元之间，重回2017年的价格。
白文喜指出，房价回落至房价上涨前，主要是由于旅游业受挫导致国外购买力明显下降，以及疫情造成的跨区出行不便，以及当前旅游衰退导致的当地人口集聚效应减弱。
赵天行也持相同观点。他说广西北海房价，“由于人口流动的限制，外商投资并不多，靠本地客户基本没有出路。比如西双版纳只有130.6万人，只有64.27万人。”景洪的人，过去在建的不到10个楼盘，现在有50多个楼盘在售，严重供过于求，受疫情影响，大量外国人无法进入。当地人水平不高，可能因为开发量大，客户少，房企资金压力大，只能降价还钱。买涨不买跌的心导致当地需求观望，最终市场整体量价齐跌，旅游城市房价上涨。下降与外国买家的数量直接相关。”
“现阶段，旅游城市房价下跌幅度较大，部分房企为了收回资金甚至亏本出售，大部分楼盘已降为成本价，因此，中国房价基本不存在泡沫。现阶段的旅游城市。” 赵天行说道。
黄宇觉得，西双版纳的房地产市场是向好的。“7月份，国行（旅码）达星后广西北海房价，整个西双版纳接待游客超过1700万人次。当时西双版纳的酒店都不够用，所以很多游客租民宿住。有很多空置的以前的房子，都是用来做民宿的。”
在黄宇看来，随着西双版纳旅游市场的好转，购房者受益，这也促成了市场双向回暖。如今，西双版纳的房价只是缓慢上涨，但也是一个好的趋势。
同时，白文喜还告诉《华夏时报》记者，旅游城市房价受旅游业本身涨跌的影响很大，也与全国楼市走势密切相关。因此，不能简单地说旅游城市的房价是拥挤的。有泡沫，因为只要旅游业和楼市回暖，这些城市的房价也会很快跟上。
如何吸引滞留人口？
房地产开发长期依赖人口，尤其是旅游城市。
白文喜指出，旅游城市的房价一方面有外部购买力支撑，另一方面也必须有发达的旅游业本身带动的服务业支撑，这吸引了当地长期长期居民。
“大量人口的涌入带动了经济的发展，这些人过去之后，会租房、买房，日常娱乐休闲消费，增加了当地经济发展总量，促进了经济活力。”发展。” 张德新说。
赵天星指出，旅游城市要想留住人，就必须回归居住属性，不能过分强调投资。只有回归居住地，才有可能在城市的居住功能上发力，比如生态建设，云南弥勒的生态建设较好，房价高于周边城市。有更多的永久居民住在那里。不像一些以投资人为主的旅游城市，买房后几乎住不上。
“此外，旅游城市的城市设施必须升级，必须恢复运营，房地产相关企业不能只是盖房卖房。要真正打造类似的医疗保健产业，政府还必须加大扶持力度，给予政策支持和完善相关公共设施，同时要增强城市竞争力，加大城市核心资源的城市推广力度，走出去引进来。例如在海南，冬天天气宜人，去东北开个推介会，同时给海南带来很多医疗保健和文旅资源。” 赵天行说道。