这是第一次对滨湖房价进行全面系统的分析。文章会比较长，所以打算分2次写。1、滨湖蛋糕有多大？从二手房成交数据来看，过去一年滨湖价格一直不温不火。2018年7月最高房价为19022元/平方米。2018年11月为17877元/平方米。6.4%。2019年4月成交均价仅比2018年5月高出307元，涨幅仅为1.6%。滨湖与政务之间关于谁的房价更高的争论由来已久。与过去一年政府区房价暴涨相比，滨湖新区的房价走势过于平淡。事实上，滨湖新楼单价3.5万元，紫君豪宅2.9万元，融创旺海潮屋3.2万元。还有政府区的融创一号院，虽然价格是4万，但我的好朋友前几天还是打折15折拿到的，均价3.4万。滨湖房价上限与政府区基本一致。限价盘售罄后合肥滨湖新区房价，滨湖的高层新房基本都在2万元以上，二手房老旧，没有好学区的都在2万元以下。价格基本在两万多元。2万元是滨湖的一个价格基准。这个标杆是逐渐上升的，上升的速度很慢。于是民间就开了个玩笑，滨湖的这个馅饼什么时候才能做好呢？回答：蛋糕太大，不能煮一会儿。那么，滨湖派到底有多大？滨湖新区介绍如下：合肥滨湖新区规划区域南靠巢湖，北靠南二环，西靠沪蓉高速，东靠南淝江，规划用地总面积190平方公里。2006年11月15日正式开工建设。
行政面积12.67平方公里，滨湖面积是行政面积的15倍！滨湖这么大的区域，需要人口的积累，资源的投入，配套设施的不断完善。毕竟资源是有限的，核心区一旦形成，就会给周边的优质人口、生源、资金等吸血。结果，强者愈强，最终出现分化的局面。也就是说，要投资滨湖，就必须找到核心区域。只有核心区的房价才能有足够的支撑，具有不可替代的特点。2、滨湖核心区在哪里？首先，需要注意的是，以下分析纯属个人观点，仅供您投资参考。由于涉及范围广，难免有遗漏。如果有任何错误，请给我留言以纠正我。滨湖分为北区、中区、南区三个区域。1、滨湖新区北板北起南二环至京台高速，东至南淝江，总面积约27平方公里。本区（如需完整高清图片可关注微信公众号：方合肥博士，后台回复：“地铁”下载。）。该区域未来有一定的发展空间，尤其是南飞河附近的一片空旷地带。但由于距离省会较远，未来能规划多少发展，还要看具体规划。我们只能拭目以待。2、该地区位于京台高速公路以南，石十里河以北，南飞河以西。这个面积是80平方公里。
如果这个地区得到充分开发，这些房屋将足以容纳近一百万人。然而，包河大道以西已规划为中央公园。东临著名的大徐葡萄种植基地和滨湖国家森林公园。可想而知，未来的生态环境一定非常好。中间的那块也应该是金宝。可惜有一个大的包河（又名滨湖）工业园，还有一个大的搬迁社区。整体居住环境不是很好。2019年以来，二手房均价仅为每平方米14632元。就在工业园的南边，有龙湖金麟九旭、高速时代资本、金科博翠天辰三个楼盘。3个新建小区单价均超2万元，2018年贬值惨淡。龙湖高层精装修每平方米21500元。这个价格高于滨湖云景和滨湖西南新城金鹏一品天城。我认为他们的信心仍然是合理的。龙湖金麟九墟前几天开张，号称100%售出，但据密友透露，实际售价不到50%。事实上，这三个项目的选址并不完美。价格必须锚定省城西部的金茂悦、碧桂园中堂等项目。吸引买家。而且，这三个板块都位于滨湖的中央板块，并不是最佳位置。十里河以北、中央公园以东，地铁7号线和S1线覆盖的区域是一个非常有发展前景的板块。在上图中，我用2标记了它。再往前看，15里河以北与11号线交汇处的板块也是一个潜力板块。
我标的是3，最有潜力的是1框的范围。5月30日，合肥城建中标合肥市包河区S1903号地块，成交价1865万元/亩，一层成交价15541.59元/平方米，总价75142.15万元。同日，华宇拍卖滨湖10地块，楼面价仅为每平方米13680元。大家都在讨论，产业园地价已经超过滨湖核心区。的确合肥滨湖新区房价，省会东部（板块1）的开发才刚刚开始，省会北部暂时预计会透支。金科和高速公路都有先例。快走，估计要站岗了。如果你像乐富强一样慢慢盖销，省会周边房价上涨的时候会比较容易卖。3、滨湖新区南板块 滨湖南板块面积83平方公里，有一条天然分界线——十五里河。十里江以南，京台高速以东，珠江路和巢湖以北，是省会所在地。最具投资潜力的行业。我在《2015年5月合肥政务区房价分析及投资建议》一文中提到了滨湖新区的投资策略。滨湖新区目前缺乏一流学区的支持，房价显得疲软。如果您想进一步研究滨湖的投资潜力板块或潜力房地产，你可以从学区的分析开始。所以我按照官方划分的学区划分了滨湖新区的南板块。
一一分析。而这部分是新的或即将到来的中学，我也标记了它。已建成的初中学区包括： 48中学滨湖校区学区46中中心学区南宁路初中中山中学广东路初中泸州大道初中江西路初中（暂定名）东亭湖路初中中学（暂定名） 该路段自2006年滨湖新区成立以来一直在建设中，一期建设为滨湖启动区为滨湖学区48区和46区图中的中学。因此，以上两个学区的房子都在10年左右，是滨湖最古老的地区；其次是46中南学区范围，基本都是2010年以后建成，所以房子的年龄在5-10年左右，比较年轻；然后是实验学校滨湖校区的范围，2015年基本开工建设。房子的房龄基本在5年以内。在剩余的学区，如嘉陵江路中学、阳光中学四川路校区，学区内很多新建小区不到2年，很多还在建设中。南宁路中小学将于2019年9月投入使用，届时合肥云谷、文一巨金地等新建社区（个人猜测）将面临学区重新划分的问题。到 2020 年，
泸州大道初中建成后，将新建住宅区：地标双溪、文仪塘溪金门、新大公园、高速时代大厦，建成住宅区：中滨湖大厦、万新朗诗绿县、宝能市、联投书店、其他学区也可能重新划分。已建成投入使用的初中6所，在建或即将建成的初中6所。初中一共有12所，行政区内只有2所！与进入存量房成熟阶段的政务相比，滨湖还处于起步阶段。湖滨学区有一半无人使用！我对滨湖初中的情况做了一个简单的排名，如下图（纯属方博士个人分析，不作为投资依据，如有错误请指正）。滨湖目前是单价最高的小区，对应的初中排名依次为： 第1名：中山中学中华之家第2名：嘉陵江路中学望海潮第3名：46中总部文化馆第4名：江西鲁初中（暂定名）招商永华大厦5号：泸州大道新大公园6号：实验中学滨湖校区金茂悦...（待续）以上内容为住房博士。 D. 自主研究，精心创作。原创不易，欢迎收藏、转发、打赏。如需详细咨询，