中新经纬11月23日电（薛宇飞 实习生黄冠才）今年以来，珠三角房地产市场迅速由热转冷。作为惠州这个城市，也让人心寒。11月初，惠州市住房和城乡建设局公开通报了11家违法违规的房地产企业和项目。其中惠州博罗县的两处房产因“销售价格明显低于创纪录价格，政府不遵守规定”而被暂停网签。创纪录的价格需要出售商品房。”
惠州对降价物业的处罚是当地政府防止房价过快下跌的一个缩影。据中新经纬不完全统计，截至目前，长春、沉阳、昆明、江阴、张家口、扬州等21个城市出台了“限降”相关政策。官方文件的方式明确不允许低价倾销的具体政策。
“限跌”政策加码的背后，是楼市整体降温。国家统计局最新数据显示，2021年10月，70个大中城市中，新建、二手房销售价格环比下降的城市数量进一步增加，分别达到 52 和 64。房价上涨过快时“限涨”，下跌时发出“限价令”。从“限增”到“限降”，我们该如何看待这种现象？
最高可降低 15% 的交易价格
今年8月初，沉阳沉北新区某知名开发商推出特价。之前11000元/平米的房子降到8000元/平米，3000元/平米的跌幅一夜之间迅速引来不少人。排队看房间。此次降价引起了项目老业主的不满。有业主在政府热线平台上表示，一夜之间损失了几十万元。
余女士是沉北新区某房产的销售经理。她近日向中新经纬透露，沉北新区楼盘相对集中，需求为主。上老业主投诉，政府部门限制房产折扣。
8月6日，沉北新区房地产局等多部门对房地产企业进行了约谈，要求企业在考虑自身利益的同时，也要遵循房地产市场发展规律，尽量避免以价格优势吸引到购房者。实现销售目标。
不仅是沉北新区，很多地方都通过论坛或采访等方式介入开发商降价。8月11日，昆明市房协组织30家龙头房企和大型券商召开“稳房价、稳地价、稳预期”座谈会，要求严控恶意降价，“情节严重的停牌”来自在线签名。” ”警告。同时，也有类似惠州的做法，通过公开暂停降价楼盘的网上签约，公开了稳定房价的目的。
不过，大部分城市的“限购令”仍以行政文件的形式下达。例如，岳阳市住房和城乡建设局8月9日发布《关于限制房地产市场新建商品房成交价格的通知》，称市中心（含岳阳楼区） 、岳阳经济开发区、南湖新区、城陵矶新港区））商品房销售实际价格不得高于备案价，不得低于备案价的85%，可申请备案价调整记录后6个月。
张家口9月14日发文，要求所有项目不得在备案价外销售，已取得预售许可证的项目不得低于成本价销售，新获得预售许可证的项目不得低于成本价销售。创纪录价格的 85%。
中新经纬注意到，出台具体文件的城市基本都以不低于创纪录价格的10%或15%作为价格控制的底线。如果交易价格低于这条红线，要么需要重新记录，要么无法通过在线签名。
为什么会有这么大的争议？
过去几年，由于房价快速上涨，许多地方政府出台了各种限制房价上涨的措施，比如限制房屋挂牌的网上挂牌最高价，设置土地期间房屋挂牌的最高售价等。销售量。在近期出台“限价令”的地方中，湖南岳阳、河北张家口、湖北孝感等多个城市仍要求商品房实际销售价格不得超过备案价格。
不过，无论是之前的“限涨”还是现在的“限跌”，这种通过行政处罚或政府文件干预市场价格的方式一直存在争议。华夏新供给经济研究院院长贾康多次就“限价”发表看法。他认为，“限价”会让开发商失去热情，导致经济供给不足，偏离市场经济优化。资源配置的初衷，满足人民群众的需要。
中国城市房地产研究院院长谢一峰分析中新经纬认为，稳定房价的责任主要在地方政府，为了不追究责任，让价格指标显得相对稳定，行政干预“限上”、“下限”措施应运而生。但是，这样的措施会使价格信号失效，市场参与者将无法准确了解市场变化，可能会出现误判。
但据广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳介绍，各地已对商品房价格实行备案制，开发商在出售商品房前需向当地住建部门报送价格信息。住房。对创纪录价格的涨跌没有不当控制。
广州市政府办公厅印发的《广州市房屋交易监督管理办法》规定，房地产开发企业应当按照有关规定合理确定商品房销售价格，并接受房屋买卖的指导。城乡建设部。房地产开发企业及其委托代理销售企业销售商品房时，销售价格不得超过销售标价，不得以装修资金等形式变相加价。
不过，李玉佳也指出，虽然允许开发商根据市场变化申报新的创纪录价格，但在实际运营过程中，改变创纪录价格并不容易。例如，在市场火热时提高创纪录价格，在市场降温时降低创纪录价格，不符合稳定房价的要求，主管部门不希望出现这种情况。
对于是否通过行政手段干预房价，各地的态度也不尽相同。今年11月初房价跌，太原市政府办公室在回答网友提问“太原市何时发布楼市‘限价令’”时表示，房价的涨跌是由多方面因素决定的。市场供求等因素，而且每个城市的情况都不一样。个人购房者的需求是不同的。因此，无论是“限价”还是“限涨”，都必须遵循市场走势的客观规律，行政措施不宜过度干预。
价格控制不力
今年7月，长春市房管局发布通知称，要求各房企合理确定商品房预售申报价格并予以公示，销售不得低于10%。近日，长春市一位房地产经纪人向中新经纬介绍，往年这个时候，是各大房企影响销售业绩和项目结算的节点。但在“降价令”的影响下，今年部分楼盘位置、楼层不好的楼盘只敢打85折，而各方面指标都不错的楼盘则折价10折出售。或正常销售。
李玉佳认为，房地产市场存在明显的“买涨不买跌”的心态房价跌，“限价令”的出台将对市场不景气的地区产生一定的自下而上的影响。很好，并且减缓了过度的价格战。影响。
然而，“跌停单”并不能完全改变市场预期。上述沉阳市沉北新区销售经理余女士表示，今年7月以来，沉阳房价出现疲软迹象，9、10月份表现较为明显，每个项目都不是很乐观。虽然政府不允许大幅降价，但开发商还是会采取一些隐性或隐性的补救措施，比如打着“开工到房”的名义变相降价、特价房等，以免引起不满。老业主，达到销售的目的。
中原地产首席分析师张大伟告诉中新经纬，开发商逃避“限价令”的方式有很多。例如，开发商最近在多地向中介机构收取高额佣金。对于买家来说，这容易导致网上价格虚高，成交价低。“网签价格比较高，买家其实能拿到开发商的回扣，相当于给了低首付，但是多从银行拿出抵押贷款。如果这种现象太多，很容易积累市场风险。”
张大伟认为，目前市场的突然降温，更多是因为开发商承受着巨大的资金链压力，为了实现销售而集体打折，最终导致价格踩踏事件。维护市场稳定，需要对开发商合理的信贷需求给予一定的支持。
谢逸峰还指出，如果市场预期不改变，“降价令”对抑制房价下跌的作用不大。从已经出台上述措施的20多个城市来看，除东北（沉阳、长春、哈尔滨）和西南（昆明）外，大部分为三四线及以下城市。这类城市的基本面并不好。在楼市调控政策未出现重大转变的情况下，未来一段时间可能仍处于低迷状态。（中新经纬APP）