1月15日，上周六，国家统计局公布了“2021年12月70个大中城市商品房销售价格变化情况”房价下降，这是与以往不同的数据。
01┃一个
因为二手房更能反映真实的市场行情，我只截了一张“2021年12月70个大中城市二手房销售价格指数”的截图：
按照以往的做法，本来想数房价下跌的城市，结果发现手指不够用，只能倒过来数房价上涨的城市。
结果让我吃惊：70个大中城市中，房价环比上涨的城市只有6个，持平的有1个。环比下跌的城市居然有63个，占比90%！
在我从事房地产分析的这些年里，这很少见。
新房数据也不容乐观。70个大中城市中，上升15个，持平5个，下降50个。
要知道，大中城市的房价就这样下跌了，没有被统计的小城市只会更加惨烈。
而这就是现在我国房地产市场的基本情况。
02┃二
仅看 2021 年 12 月这一单月的数据并不能令人信服。因此，我整理了历年12月份二手房价格下跌的城市数量。
需要注意的是，网上公开的数据只能找到2011年的数据，所以这个统计是2011年到2021年的11年数据：
这转换为百分比：
这个对比很能说明问题。2021年12月，二手房价格下跌的城市数量为11年来最大，超过了2011年12月和2014年12月的两次楼市低迷。
这个柱状图也反映了我国楼市的规律：
2016年之前，楼市周期性调整，两年涨一年跌的三年循环持续多年。
2016年，我国提出“房住不炒”，此前的“三年周期”规则被打破。从2017年到2021年的五年时间里，房价下跌的城市数量逐年增加，2021年12月达到峰值。
这说明，经过2017年至2020年“温水煮青蛙”四年的调控，2021年终于见成效。无论是购房者的思维，还是楼市的基本面，都发生了变化。
在这里，我们有一个想法：2014年12月下跌的城市也达到60个，2015年又恢复，那么2021年12月下跌的城市达到63个，2022年及以后还会恢复吗？?
03┃三
我们知道，我国房地产的一大支撑点是棚改，棚改数量的变化会对房地产产生很大的影响。
2014年，我国棚改方兴未艾，是大拆大建的时代；而2021年，棚改已接近“暂停”。
现在2021年全国棚改数量还没有出来，只有2013年到2020年的变化，而且也知道2021年的数据会明显低于2014年。
这背后的原因，除了《关于全面推进旧城区改造的指导意见》是棚改政策，也是我国城镇化速度放缓。
棚改和城镇化率是一对孪生姐妹。棚改带来城镇化，城镇化需求带动棚改。
2013年至2021年，我国城镇化率提高到64.72%，其中2020年因人口普查增加更多。
城镇化率达到65%后，将明显放缓，这也是我国暂缓棚改的深层次原因。
根据国家统计局今日（1月17日）公布的数据，2021年将有1062万人出生，出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，死亡率7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。
2021年，全国出生人数将创历史新低房价下降，而死亡人数将创历史新高：
从上图可以明显看出，全国的生死存亡即将迎来历史性的转折点！在死亡人数超过出生人数后，我国人口将迎来负增长时代。
从棚改、城镇化率、出生人口这三个指标来看，我国楼市迎来历史性变化，而这种变化是本质性的、不可逆转的。因此，2021年之后，楼市不会经历2014年之后的全国性复苏。
下一个时代，我国城镇化率将继续缓慢上升，人口将向大城市聚集。2021年后，楼市只会部分复苏，而且这种复苏只会发生在大城市。
此刻，正如人们用脚选择城市一样，楼市也正式进入了“追求卓越”的阶段。好城市、好地段、好设施，这样的房子还是有一定的投资价值的，其他的都会进入折旧时代。