在中国，这个话题颇有争议。在网上，一提到开发者，骂声就更多了。
现在有人把高房价和房地产经济与国家的命运和社会的丑恶联系在一起。忍不住说，没有任何意义。
下面我们来分析一下为什么房价这么高？怎么涨到这么高？
大约十年前，网上有一个大讨论：房价是涨还是跌？
当时涌现了一大批知名专家，他们齐声说，房地产泡沫即将破灭！房价应该降了！呼吁人们不要买房，坐等房价下跌。结果如何？在大众的喧嚣和纠葛中，房价一路高歌，消失不见，直至达到常人无法企及的高度。没买过房子的人都后悔了。
当时，身为开发商的任志强说出了令人不快的真相，表示房价肯定会上涨。一时间，网上骂声一片。当时，“任大嘴”据说是全国人民最想打的人。
时间流逝，谁在裸泳变得清晰。当年坚持房价会回落的专家，有的已经销声匿迹了，有的还在网上厚颜无耻，忘记了当年说的话。
中国的伪专家太多了！更多的是为了一些小利，出卖良心，蛊惑别有用心的江湖骗子！
首先，最简单的观点：经济成本。
曾有一段时间，公众和网友呼吁开发商公开成本。2006年12月13日下午，任志强作为现场嘉宾，在电视台录制了一期节目《住房成本该不该公开？老任在节目中发表了令人惊讶的声明：“开发商公开成本，就像要求开发商公开他妻子的胸部大小一样。”
事实上，考虑它是没有意义的。在商品经济中，企业的经营成本属于商业秘密。我想，不是任志强不想公布，而是他不敢公布，因为一旦公布，矛头就会通向一个没人能看到的灰色地带，并且会愈演愈烈。社会冲突。
其实开发商的账是很容易计算的，远比建设工程的成本要清楚，几大块而已。
房地产成本大致分为六块：
土地成本、建筑安装成本、财务成本、管理销售、费用、税金
以西安为例，目前商品房价格：均价15000元/平方米（100%）
1、土地成本：1000万元/亩。相当于6000元/平方米（40%）
2、施工安装费用：如果包括室外绿化，总费用约为3000元/平方米。(20%)
3、财务费用：则按融资费用的20%计算。约600元/平方米（4%）
4、管理销售：300元/平方米（2%）
5、费用：约200元/平方（1%）
6、税金：1375.8元/平方（9%）
销售税：销售额/1.11*11%=1486元
进项税额：建筑安装/1.11*11%=297元
增值税=销项税-进项税=1189元
土地增值税（增值<20%）：0
城建（增值税*7%）83元，教育（增值税*3%）35.6元，地方教育（增值税*2%）23.7元，水利基金（利润*0.8%）40元，印花税（销售额*0.03 %) 4.5元
税收小计：1375元（9%）
以上1~6项小计：11474元/平方米（76%）
利润：3526元/平方米，开发商毛利率：24%
二、未公开成本项目
当然，上面的计算是比较粗略的。有人可能会说，开发商的利润不会那么小吧？
要回答这个问题，只要看看每个成本项是否有压缩空间。这构成了开发商不能透露的成本项目。明眼人一看就知道，在此不再赘述。
三、地产龙头万科的利润率
作为中国第一大开发商，万科及其董事长王石一直是人们关注的焦点。
王石的爬山、离婚、寻找新女友，包括去年与宝能的资本大战，无不引起了大家的关注。
除了大家津津乐道的八卦外，其实王石最出名但鲜为人知的还有两件事：
首先是万科股份改制时，毅然放弃个人股权，走职业经理人之路。不得不说，这是非常明智的。
重点是，王石不是不爱钱的。单看当年同期很多创业者的命运，就可以看出王石是真的清醒睿智。最典型的例子是褚时健，详情可在百度上找到。老爷子虽然带着“楚橙”重新出现，但过程真的很尴尬。
二是提出利润不超过25%。
王石曾担任朱镕基的顾问。1992年，为抑制房价过快膨胀，在朱镕基的主持下，国家开始宏观调控。王石率先提出，万科利润不得超过25%。当时业内普遍的市场情况是，如果利润不超过40%，则不予考虑。所以，王石的举动并不被理解，因为当时的房价很好，股价也很好。
现在回想起来，不得不说，王石有独到的眼光，真的能做决定，心甘情愿。因此，万科虽然没有暴利，但发展的非常快。
2017年，万科销售额达到5298.8亿元，同比增长45%。这么多年来，有多少人发誓要超越万科，从第二名到现在也频频换人。然而，领导者始终是万科。不得不说房价，王石和万科的管理团队确实很厉害。
第四，开发商该怪谁？
通过第一项的简单计算可以看出，我们购买的商品房的价格构成：建筑成本占26%（建筑安装成本占20%左右，财务成本占4%，管理销售2%），开发商的利润是24%，一共50%，其他土地成本、费用、税金占50%！
在这里，建设成本难以降低，开发商的利润空间也有限。至于土地出让金，国家征收的各种税费，是近年来我国房地产带动土地财政的重要组成部分。当然，主要收入并非所有收入都进入国库。看看这些年来在土地开发中被解职的贪官有多少。
与制造业5%的利润率和建筑业不到10%的利润率相比，房地产算是一个利润丰厚的行业，涌现出一大批富豪，甚至挤进富豪榜。但随着近几年房地产的调控房价，房地产的利润起初不超过40%，现在不到25%甚至更低，房地产富豪的比例正在下降。
2017胡润富豪榜中，地产亿万富豪下降10%。
五、房子是用来住的吗？
近年来，新的口号被提出，“房子是为了生活”。严厉打击房地产投机行为。可惜的是，房价也随之上涨。2018年，西安房价同比上涨约30%。
虽然采取了限购令、提高首付比例、严格审查房地产贷款审批等措施，但归根结底，在中国人的心中，房子不仅仅是用来住的，也代表着安全感和幸福感。1980年代房改以来，中国最大的投资——房地产资本财产，就注定了。
随着人才引进政策的实施，几十万人仅凭大学学历就可以在西安注册。房子供不应求，买房只好抽奖。
住房政策灵活多变，相互制约，人口流动不均，加上中国人的传统观念，导致购房总是刚需。也是现阶段中国最稳定的投资标的。
房子当然不只是用来住的。最简单的原因就是没有房子，婚姻就是个问题。
第六，我们应该怎么做？
回到最开始，房价还在上涨吗？你应该买吗？
事实上，抛开幻想，看看以下决定房价上涨的因素，才能做出清醒的判断。
1. 通货膨胀
这是可以理解的，我们处于通货膨胀之中，每时每刻，金钱都在贬值。因此，工资上涨可能会降低购买力。货币的购买力下降，导致未来需要更多的货币来购买同样的资产，这就是所谓的“价格上涨”。
2、房屋的资源属性（学历、户籍）
当学校不与学区挂钩时，学区房就不会那么贵了。
另一件事，户籍，也与教育有关。几乎每个大城市都在用户注册中设置了障碍，阻止从外地涌入的人。
举个简单的例子，高考期间，北京户口的孩子比其他省份的孩子更容易进入北京的大学。这一次，我将陪孩子们参加艺术考试。2018年清华美术学院校考设计类三个专业课程总分外省考生522.5分，北京考生仅477.5分！题目和考试标准完全一样。
正因为如此，拥有北京户口意味着更多的教育机会、就业机会和职业发展机会，而户口往往与房子联系在一起。其他大城市也是如此。
三、供需关系
年轻人结婚的房子被称为“新房”，二手房似乎很少使用。所以叫刚需。
这三点保持不变，估计房价下跌是痴人说梦。
更何况，还有大量的银行住房按揭贷款。为了保证业主的持续贷款，国家银行不成为业主。现行政策下，买房只能是一个打鼓过花的过程，是越传越广的过程。唯一的区别是速度。
至于买不买房，你怎么看？