“不后悔，选择本身就是往前走。”
这是南方周末2022年贺词中的一句话。
2021年将是近10年来楼市最艰难的一年。前半段很热，后半段很冷。大牌房企倒闭，中小房企在悬崖上徘徊。
下半年以来，市场预期低迷，房企自救、延迟交房成为常态。最近一两个月，又重申“房地产是支柱产业”，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
武汉作为新一线城市的代表，新房市场走出了独立市场：
新房成交约21.6万套，新房均价17564元/平方米，同比上涨12%。
01
本次对武汉楼市的回顾，主要基于三个方面的数据：
1、2021年武汉市新房成交数据；
2、2021年725个项目实时监控；
3、2006-2021年武汉新房市场量价数据。
数据枯燥无味，但数据不会说谎，请耐心阅读。我希望从海量的数据中找到一些线索。回顾2021年武汉楼市，我们来看几组数据：
新房成交量为215936套，创近五年武汉市新房总成交量最高纪录。
新房市场整体依然火爆，这与一线置业顾问、购房者和卖家的实物认知大相径庭。
细分为单月，1月和3月，单月约1.8万台，2月春节假期销售近9000台。4-6月，月成交量突破2.1万辆，7月突破2.87万辆。
从8月开始，连续三个月新房成交量暴跌至11070套、14503套和11689套。这是新房市场最冷的三个月。9-10月市场进入底部，一线销售感觉两个月房子都难卖了。
全年销量突破21万辆，上半年和下半年业绩平分秋色，均为10.5万辆。
新房成交均价17546元/平方米，同比上涨12%左右。
细分每个月，6月份新房均价为18599元/平方米，7月份开始下降。低谷在9月，单价15661元/平方米，12月回落至18948元/平方米。2021年武汉新房年均价将比2020年每平方米贵1849元。
2021年武汉新房价格走势与新房成交量走势大致吻合。7月是2021年武汉楼市的分水岭。
7月以来，量价齐跌。剩下的5个月，开发商以价换量，线上新房成交量从11月开始回升，实际发生在10月。
这次的量价交换与前10年不同：
过去是赶业绩，赶上市报告。这一次，是为了拯救和拯救生命。正是这种以价换量，全年为武汉楼市带来约21.6万笔成交。
02
2021年武汉新房数据，置于长期周期内，更能看出市场走势。
从成交量来看，2016年是武汉新房成交的高峰期。
2021年新屋销售总量为近五年最好成绩，略低于2015年水平。
从新房成交均价来看，一路上涨，这是武汉新房价格的大势所趋。
从2006年的3836元到2021年的17546元。
15年来，房价上涨了约4.6倍。
15年来，武汉的新房价格两次下跌：
第一次是在2009年，因为2008年的全球金融危机。
第二次是2012年，由于2011年限购政策出台，房地产调控收紧。
今年的房价名义上同比上涨 12%。
不过今年的新房价格，不包括装修每平方米2000元，实际房价是15546。与2020年的15697相比，实际价格略低。
事实上，这种比较是不合适的，因为武汉的新房价格统计在2020年5月30日发生了变化。从那天起，武汉的新房价格是毛坯+装修的。前15年都是毛坯价格。
总体来看，武汉新房房价一路上涨。
03
对于武汉购房者来说，他们并不关心整体市场的量价齐升，而更关心在哪里买，买什么项目。
从2021年新房成交的区域分析来看，红山（28791套）、光谷（28379套）和汉阳（2018套）仍是新房的三大“粮仓”。
这三个地区有一个共同点：板块大、项目多。
光谷，从关山大道到光谷中心城、华山、葛店、左岭、汤逊湖。
红山、白沙洲、南湖、庆陵，以及主城区的一些插花。
汉阳、四新、汉阳滨江、月湖、王家湾、中家村等
在主城核心，新房卖得越少，越稀缺。
江汉，5186套；武昌国奥村房价，10710套。在这两个行业中，新房供应量较低。
硚口，7362套；青山，9917套，后劲十足。
河岸上约有1.4万套，其中以后湖和二七滨江居多。
再来看看“五哥”在远郊的排名：
东西湖21891套，黄陂19865套，
江夏14721套，蔡甸9467套，忻州9435套。
买什么单品，每个人的需求和喜好都不一样，不能一概而论。适合你的就是最好的。
下面就来看看武汉的千万豪宅。2021年，武汉有2921人购买了单价4万+的豪宅。
单价最贵的豪宅是武汉CBD绿城湖畔的云庐。叠层别墅均价为每平方米58469元，最贵的为每平方米6万多元。
总价最高的豪宅是陈家位于二七滨江的100507平方米的公寓，其中最贵的单位耗资近3000万元。
2021年，上海、杭州等地的千万豪宅将“一发不可收拾”。
在全国豪宅年销售额千万级城市前十名中，青岛644套排在最后。武汉没有这个机会国奥村房价，估计不到300套。2021年，武汉将有266套二手百万豪宅，居全国第七位。
从2021年11月下旬开始，我多次提醒，武汉楼市新房拐点已经出现。现在市场恢复了，买新房的时间已经过去了。2022年，武汉新房市场“先低后高，先冷后热”。未来两三个月，新房市场仍在复苏，量价齐升。
[后记]
与其纠结于过去，为未来焦虑，不如为现在而战；与其贪恋过去，迷茫现在，不如相信未来。
这两句话，是送给每一个奋战在一线的地产商，也送给每一位“无悔”的购房者。
2021年，进退两难，冬去春来，无怨无悔。
2021年，我们发现过去20年的经验“失败”了。我们在遇到问题的同时解决问题；2021年，我们选择买房，会影响两三年后我们的幸福。买对买错，房子交房时“抽奖”。
2022年，房住不炒，稳为主，砥砺前行。
2022年，我们也会遇到新问题，拥抱新希望，永不言败；2022年，我们将在不确定中找到确定，从一个变化闯入另一个变化。
文｜杨光华（地产作家）