据中国行情网统计，在全国217个城市中，近90个城市房价十年翻番，占比约40%。在粤港澳大湾区的九个城市中，房价翻番的比例接近70%。从全国范围来看，大湾区整体表现优于大势。
此外，我们还发现，在深圳、广州这两个超级一线城市，房价与供需、经济水平、城市影响力等基本面密不可分；
东莞、佛山、珠海作为二三线城市的房价，也与城市群的地理位置密切相关。
《粤港澳大湾区规划纲要》明确指出，要充分发挥大湾区城市的引领作用，突出香港的引领发展作用-深圳、广佛、澳门-珠海。
珠海作为粤港澳大湾区西海岸的核心枢纽城市，未来也将通过珠澳、珠港、珠深的联动和接替，具备城市的潜力。
琴澳融合，横琴的价值
国家自贸区、国际旅游休闲岛横琴，在经历了2009-2016年的暴涨期后，房价一直保持在高位，经过四年的横向消化，目前成交均价为5.3万元。关于。
横琴价格还有空间吗？空间有多大？
我们认为，横琴的下一个空间将体现在“秦澳”双城融合；
至于空间有多大，就看融合发展的程度了。
但我们可以参考“深港”房价指数来计算。
从数据上看，目前深圳临港板块基本接近或超过香港临港房价，甚至接近港九房价。
而20年前，这个数字可能已经相差了5倍。
我们以离横琴最近的凼仔地区为例。2020年成交均价8.4万元，而横琴目前在售项目均价在5.3万元左右。
如果参考“深港”的价格指数，由于地域因素，如果横琴的房价未来无限接近或超过澳门，那么至少还有8万-2万的空间。横琴。
按照目前的秦澳一体化政策和工作进度，这个周期应该在三到十年内实现。
金湾在横琴的潜在价值
谈到金湾的价值，除了城市发展中心的西移，新城的建设和产业配套设施的完善，让这个区域成为刚需买房的人的首选。财产。还有一点很重要，就是横琴和主城的关系。.
就与主城的关系而言，红河大桥的价值，基本上已经被开口填满了。然而，连接横琴与金海大桥的价值并没有得到充分体现。
目前金湾的成交价在1.9万到2.9万之间，但如果参考横琴桥相连的石子门地区3.3万的价格指数。
未来，金海大桥还可以为金湾增加40000-11000元的空间。根据建设进度，该实现期可能为2年左右。
深珠/广珠双城联动珠海房价，对唐家的价值
作为珠海以北的交通要道和高新技术产业、高校集中的地区，唐家不仅有足够的造血能力珠海房价，而且对未来“深珠示范区”和“深珠通道”的建设也有一定的影响。 “在珠海。
根据官方最新口径，“南珠（广州地铁18号线）”前期工作将于2021年启动，目标是2024年或2025年通车；
2021年，研究开通唐家港至深圳水上巴士；
2025年，启动深珠通道铁路项目前期工作。
深珠通道的价值可以参考目前在建的深中通道和东莞临深片区房价指数。
东莞临深区与深圳的价格差保持在0.6倍。
目前，中山马安岛与深中通道宝安地区的价差保持在0.3倍。
深珠通道对珠海价值的影响，预计开工至竣工价差系数的0.3-0.5倍。
参考唐家目前2.8万的均价，5年内至少能带动8000的涨幅，10年内有望带动20000到30000的涨幅。
融合联动的关键要素在流动
大湾区城市群的人才流动、产业资本流动、生产生活流动，需要各项改革创新政策的支持和落实，以及配套交通建设的衔接。而这些已经在珠海市的工作清单上。
根据广东省和珠海市“十四五”规划和2021年规划，下一阶段将以珠澳合作带动珠海经济特区“二次创业”加快发展，做好珠澳合作发展横琴。
加快建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，支持澳门建设证券市场、绿色金融平台、中葡金融服务平台。
以横琴粤澳合作中医药科技产业园为主要平台，积极参与中医药国际标准建设。
协同推进跨境基础设施建设，实现珠海站、横琴站高铁、城际铁路、澳门轻轨的衔接，做好拱北口岸、横琴新区的衔接规划港口、青茂口岸和城际火车站。推动澳门融入国家铁路网。
支持澳门加快建设4000套“澳门新街区”澳门居民保障性住房，促进跨境公共服务与社会保障有效衔接，拓展澳门市民优质生活空间。
探索澳门居民在珠海享受本地公民待遇，为广大澳门居民特别是年轻人在珠海学习、工作和生活提供最大的便利。
加快横琴国际休闲旅游岛建设，携手澳门打造世界级旅游休闲目的地。
积极努力优化粤港澳跨境交通政策，力争年内完成广东省单证澳门车辆北行通行。
在“双区”和“双城”建设中，珠海将建设成为珠江口西岸的轨道交通中心。今年将推广珠海贺州站、广珠（澳门）高铁、珠肇高铁、南沙至珠海（中山）。实施城际铁路等项目建设，加快珠海城际二期建设。条件成熟时，将严格按照程序申报建设珠海地铁。
用好港珠澳大桥，加快黄茅海通道、鹤岗高速等桥梁西延建设，增强对粤西的辐射作用。
最终，珠海从“小而美”转变为“大而强”、“大而优”。
以上价格仅为基于现有计划和政策的估算。如果综合考虑当前金融货币环境、珠海人口增长、市场供需变化、城市产业发展、年均增速超过10%等因素，珠海城市的潜在价值还是很大的明亮的。
另外，建议想买房的朋友可以加房产助手微信，一起讨论如何安排珠海房产。
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