大户型直接降价100万元！北京房价经历“最长下行周期”
张玉洁
看看现在北京的房价，小A很庆幸自己在3月份及时把房子卖掉了。
今年3月，通过一波小阳春，小A以330万把悬空5个月的房子卖掉了。本套房位于丰台区四环，属于地铁，只需上车即可。近期，同类单位成交价仅为290万元左右。这意味着9个月后，这套套房下降了近40万元，单价下降了近6000元/平方米。目前单价不足5万元/平方米。
在“3.17”调控之前，北京楼市最疯狂的时期，该类型公寓成交价接近420万，单价达到7万元/平方米。
国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手房成交均价连续四个月下降。这是北京二手房价格自2018年以来最长的一次下跌。
近日，中正君走访了北京多个地区的二手房销售情况。虽然近期成交量有所增加，但市场情绪并未明显升温。除小户型热门学区房外，北京二手房整体降价仍在继续。
“房子只有在现在价格到位的情况下才能出售，”几位经纪人告诉中正君。
频繁百万优惠
“楼王有3房，西南向，通畅，160平方米，快周期可卖1150万元。” 一位房地产经纪人在他的朋友圈中推销了一处房产。
记者了解到，这套房子挂牌价为1450万元，其中议价空间达到300万。这意味着每平方米的价格降低了近2万元。据了解，房主大幅降价，主要是因为急需实现交易。
这个小区是北三环的子新房。它在房龄和房型上都有优势，但也有明显的不足。小区大户型多，附近交通便利。小区内很多房子出租给公司办公，整体环境不宜居。另外，总价高不好卖，房东只好降价。
房子已经上市几个月了，但还没有卖出去。
除了大户型，还有顶级学区降价。近日，枫桥公寓拥有一套75平方米的二手房，挂牌价为1445万元。中介称，业主调低套源心理价，约1330万可成交。这个社区的对口小学是红庙小学，这是一所直接入读学校，其中北京师范大学八中和实验中学都是北京市名校。此外，该小区位于金融街区，成交单价居高不下。8月成交均价高达19万/平方米。
学区高价房也有大优惠（截图来自某地产商朋友圈）
中正君从多家房产中介处了解到，除了极少数稀有项目外，目前北京的二手房挂牌量约为10%北京房价下跌，总价在10%左右。即便是部分房东不愿降低中介平台挂牌价，但在实际交易中的优惠幅度也在不断加大。
“今年3月，北京房市出现了一波行情，有的刚需入市，激活了整个购房链条。但这一轮行情在4月下旬逐渐降温，市场恢复到成交量下降的状态。” 一位中间人对中正君说道。
不过，从目前的成交情况来看，西城区小牛学校/直升机学校的学区房还是比较坚挺的。中正君获悉，近日，爱民里社区（顶天小学西石库小学为北京市四中直入式学校）有一套一居室挂牌，是唯一非半地下挂牌房源。在整个社区。40平方米左右的报价超过650万元。传统名校三里河三小学区一栋40平米的房子，1983年单价近16万/平米，至今仍保持一定涨幅。
小户型稀缺学区房价格依然比较坚挺
严控杠杆为楼市降温
小A清楚地记得，在“3.17”之前最疯狂的时候，小区里的一个两居室小公寓，一天有五波顾客来看房。“基本上，必须当场做出决定，否则房子就会被收走。” 小A对中正君说道。
为什么市场在短短两年内发生了如此大的变化？
在这一轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策并生效的区域性市场之一。在不少地产从业者看来，严控杠杆和增加供给是北京房地产市场快速降温的主要原因。
目前，北京的一系列二手房税收规定增加了交易和购买成本。二手房中，只有5个以上唯一的商品房（出生证5年且唯一一套在家庭或个人名下）才能享受所得税减免。不符合五只条件的二手房交易，按增值税部分征收20%的差别所得税。对取得生产证未满两年的二手房，按5.3%-5.6%的税率征收增值税及附加。在目前的交易中，税收一般由买方承担，但卖方需要降低交易价格来弥补税收。记者了解到，总的来说，
另一个强有力的政策是“非普遍第二套高额贷款”。根据北京市有关规定，除建筑容积率1.0（含）及以上和单体建筑面积140平方米（含）及以下这两项硬性标准外，标准价格红线为北京普通住宅楼价设置为：五环内总价低。468万元。从北京目前的房价来看，五环内的大量房屋将是非普通住宅。
根据2017年“3.17规定”的信贷政策，购房者购买非普通二套房首付比例不得低于80%，“认房认贷”原则在确定要购买的房屋数量时采用。
部分购房者因资金实力不足放弃购房北京房价下跌，部分购房者转为观望状态。博弈的天平开始逐渐向买家倾斜，房东降价的案例越来越多。”一位中介店经理告诉中正君。
前述店长表示，过去北京的二手房交易都是“串货”。“比如300万以下的房子被认为是刚需房。假设他们刚入市，刚需房的房东拿到了购房款，然后借300万去买600万套房子进行改善。那些卖了600万套房子的房东，可以借400万买1000套房子，10000套房子。如果购房者期望收入和房价持续增长，在杠杆放大的作用下，房价也会越来越快上涨和上涨。 ，在目前的信贷政策下，贷款金额急剧下降，这个链条将被打断，”该人士表示。
“如果它在2017年监管之前入市，考虑到信贷成本，房子至少会下跌20%以上。” 一位2017年高点入市的购房者告诉中正君。
增加供应以稳定价格
北京多年来一直缺乏土地供应，但这种情况在 2017 年发生了变化。
2017年底以来，北京开始大规模出让竞争有限的土地。截至今年10月，北京共供应新住宅7.8万套，其中限竞房4.76万套，占比61%。
有限竞争房屋的价格在土地流转阶段受到限制，有限竞争房屋的销售价格通常低于同一地区的市场水平。中原地产指出，从楼市数据来看，2018年以来，北京新建住宅8万套，其中限购5.44万套。占整个市场供应量的68%。住建委数据显示，今年1-11月，连续两年3万余套住宅供应量，特别是限产房同比增长60.4%。年。
限售房不仅具有价格优势，还分流了二手房需求，拉低了区域内二手房均价。均价6万元/平方米的公房项目入市后，该地区二手房价格一夜之间下跌了数千元/平方米。
此外，北京还提供了大量的共有产权房，也分流了部分二手房需求。
但近期，北京二手房市场成交量和成交量都有所增加。年底，一般房市会有一些行情，那么市场前景如何？
58安居房地产研究院首席分析师张波表示，目前北京二手房市场仍处于买方市场。受严控政策影响，中短期房价上涨动力依然疲弱。预计这一轮降温将持续到2020年春节后，即明年3、4月份，市场热度有望回升。
中原地产首席分析师张大伟提醒，目前大部分限售房项目不及预期，新房库存明显增加。目前，北京商品房库存高达7.56万套，为多年来最高。“为了消化库存，不排除未来会出现价格战，影响二手房价格。” 张大伟说。