文/子木
“下半年房价将如何走？”
这是自7月初以来读者最常问的问题之一。
直接说答案还不够深入。今天给大家分享一下分析逻辑。
“研究和判断未来市场”的前提是了解之前的市场，正如所谓的老祖宗的话，“回顾旧的，学习新的”。
我把上半年熬成八个热词，大家跟着我耐心复习一下，到时候你就知道第二、第三了。
1
历史的洪流
说实话，今年上半年的楼市真的很危险。
壳牌数据显示，上半年房屋销售非常好，50个重点城市二手房同比增长60%，较去年下半年增长12%。
新房就更夸张了。
据国家统计局数据，今年1-5月销售面积5.97亿平方米，成交额6.46万亿元，同比分别增长39%和56.5%， 2019 年同比分别增长 22.6% 和 43.4%。
今年上半年新屋销售创2016年以来同期新高。
我们需要了解两个概念：
一、2016年是最后一轮房价的峰值
2、2016年是房住不炒的开局，背后是数千条重大法规的密集轰炸
在这种情况下，这种市场还是可以形成的。如果没有监管，你会看到今年大城市的市场比五年前更疯狂。
其中，新房销售量超过二手房，证明全国主要城市仍处于“新房市场”格局中，城市边界在延伸，基础设施正在建设中。大规模铺开，是人口流动和城镇化红利的重要体现。
2
差异化仍然存在
当然，上半年的这一轮市场价格仅限于部分城市。
数据显示，主要集中在长三角城市群的一线城市、重点二线城市、三四线城市。
其中，福州、绍兴、合肥、苏州等地二手房交易增速超过40%，长沙、重庆、泉州、常州等17个城市的二手房交易增速在20%至40%之间。
虽然部分城市二手房成交量不高，但新房成交量突出。比如，武汉的新房在上半年就位居全国第一。
这波房价上涨的逻辑，我之前讲过。
疫情过后，货币的释放、国外订单的大量流入、国际资本的活跃、人口的增加、长期积压的刚需购买力的释放，都是综合交织的结果。
这些因素将使当地人的财富暴增，进而转向房地产消费或投资，这将有利于高能城市。
比如金融业发达的城市，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等。
如苏州、福州、泉州、东莞等制造业发达的沿海城市。
例如，成都、武汉、西安等实体经济复苏较快、人口流入量大的城市。
此外，弱势二线城市和普通三四线城市也没有“见光”。上半年楼市无声无息，有的反而下跌。
3
休克疗法
市场火爆，中央出台政策打击房价，强化问责。在“一城一策”战略下，各城市开始不择手段。
有些甚至是闻所未闻和看不见的。
最典型的就是“二手房指导价”。
政府为购房者设定了价格限制，并要求二手房业主以折扣价出售房屋。此令一出，犹如“七寸棍蛇”，断了他的性命。
深圳年后，在资本的成熟下，涨势惨不忍睹，直到“二手房指导价”出炉，楼市一夜进入寒冬。
现在在深圳，卖家都在消费，有的已经不能消费了，只能低价卖。如果年底不出台二手房指导价，深圳将被砸成一个坑。
随后，成都使用二手房指导价，效果惊人，气温迅速降温。
这个杀手锏很有用，但也有很大的副作用，会导致市场暂时的“震荡”。如果是在炒作泡沫大、能量不足的小城市，很可能会导致房价出现踩踏式下跌。
所以不可能出现在普通城市。
但是，深圳和成都的试点成功让大家知道，在中国，要调整房价，是可以做到的。
4
抵押贷款利率
房贷利率上调是近期的热点事件。
这是最常见的监管方式。起效慢但疗效好，对楼市热度有很强的抑制作用。
我去年底就预测，如果2021年小阳春楼市过热，房贷利率会越来越高。
央行公布的财务数据显示，今年一季度，居民部门新增中长期贷款1.98万亿元，创近10年同期新高。这直接导致二、三季度贷款额度吃紧。
所以大家可以看到，在全国各大热门城市，有的在提高房贷利率，有的在延长房贷，有的甚至在停房贷。
在很多热门城市，房贷延期半年以上...
房贷利率调控是一项长期任务。预计今年的上涨趋势将是主流。对于市场环境凉爽但房贷利率极高的城市，不要买，比如河南洛阳。
5
集中供地
今年还发明了集中供地。过去，政府可以随时随地出卖土地，但现在一年只允许出卖3次土地。
这相当于把所有开发商放在一起投标，一年只给三个机会。
这相当于中央变相收回土地管理权，从根源上“房住不炒”。
地方大肆卖地将停止，过去玩土地财政、对土地依存度高的城市未来将捉襟见肘，房价撑不住，开始进入下行周期.
也将加剧行业内部的斗争，导致强大的压力，加速淘汰小开发商，马太效应越来越强。
但在土地集中供应政策出台后，由于缺乏改善，引发了地方集中土地炒作。比如重庆、深圳、宁波、杭州、厦门等城市的溢价率都在25%以上，直接拉动房价。
但我相信，如果我们坚持调控，很快就会出台政策，要求地方政府控制地价水平，还要看下一场博弈。
6
变相打击
打压学区房背后的旗帜是“教育平衡”和“粉碎阶级固化”，符合国家的大战略。每年都会有一轮，但今年有了很大的改善。
例如，上海出台了“有针对性的指标到校”的政策。
无论学校的教育质量多么差，学生都有机会上名校，这导致尖子生数量减少，从而导致一线学区的房价下降。
例如，杭州决定用分数来拉平高房价。
前几天，杭州中考很热闹，因为数学试卷的难度降到了小学生的水平。无论是尖子生、尖子生，还是中学生，都能轻松考上“满分”。
每个人都得了满分，名校毕业的尖子生的优势没有了，背后高价买的学区房价值也不复存在。
既然不能动房价规则，那我就可以动“考试制度”。
这个技巧非常有害，但非常有效。
随后，杭州学区房价开始震荡，出现了业主抛售的情况。
上海和杭州打击高价学区房的成果可以在全国复制。当然，我认为主要是在一二线城市。三四线城市没有打击学区房的动力。
7
狼来了
这件事是家常便饭，上半年被提过好几次。每年都是“狼来了”。
但说实话，今年的“狼”很可能会在年底出现。
因为在北京的一次会议上，相关部门已经强调“试点不立法”，主要试点在深圳和海南。
在没有立法的情况下，房产税的开征将大大降低难度，在房产联网和信息透明方面，某城市试点相对容易。
深圳不像北深光这样的城市，有一只“爬行的老虎”，高楼林立。
而且这几年房价涨得太猛了，当地人赚了很多钱。即使房产税造成了负面的房产预期，房价下跌，但这些人的承受能力还是比较稳定的。
至于会不会影响到其他城市，还要看试点的效果，但我觉得这个过程是极其漫长的。
8
第三个孩子
上半年，还有一个大热点，“三孩”。
这是中央政府面对国内低生育率和人口增长下降的补救措施。
老实说，没有动机生第一个孩子，而是生第三个孩子，这很奇怪。可能是二孩家庭的经济实力雄厚，多生一个也不错。
但我对补救的效果有疑问，因为生育的桎梏是真实的压力，比如房价、医疗、教育、能源和工作之间的取舍。
不过，配合“三孩”攻坚战的各项措施正在陆续落实，如管理校外补课、限制寒暑假补课等房价调控，以减少多余的家庭开支。
最近还有传言说，北京要求学校的老师在寒暑假期间帮助父母带孩子。
一位北京老师朋友向我抱怨：
“我连续三个月生气，每天用声音太多，孩子成绩不好被指指点点。为了教好一堂课，我连续一个月准备了一堂课……大家都看到了老师光明的一面，背后的辛苦和内卷带来的焦虑，谁能理解？”
“只有寒暑假，才能给我一线希望，现在就让我暑假帮爸妈带娃吧？对不起，我不干了……”
其实在减轻父母的压力方面，我觉得应该从上层建筑入手。例如，如果您有更多的孩子，您将获得更多的免税。成本低，人人愿意生。
比如控制资本企业对员工的时间挤压，对加班、婚假、产假等有明确要求，同时给予企业税收补贴，所有无法解决的问题都可以通过利益博弈。
9
趋势
以上8个关键词我都写了相应的长文。我今天之所以把它们放出来，是为了让大家有“连接”的概念，点到点。
就像一部纪录片：
首先，上半年楼市非常火爆。长三角一线城市、主要二线城市、三四线城市迎来火爆市场。主要原因是工业回暖，经济向好，市场资金充裕。
市场火爆，有必要打压。
为打击房价，中央出台调控政策，“二手房指导价”冻结楼市，上调房贷利率对冲楼市。现在看来，几个大城市已经全面降温。
证明目前的房地产调控手段已经完善房价调控，非常精细。
在这种情况下，未来不可能所有城市都出现，市场存在普遍或大涨的机会。
可以预见，下半年，大消费、大医美、大5G等行业将陆续爆发，经济持续向好，主要城市仍将面临房价上涨的压力.
但现在很明显，有两大负面对冲因素，一是政策调控，二是利率调控。
双方在博弈中有几种不同的类型：
1、上半年增速猛，先后有大规矩，深圳、合肥、成都、东莞等，这些城市不急着上车半年。
2、上半年成交不错，但如果房价没有开始大范围上涨，现在可以入手，比如武汉、重庆、福州等，抢占市场窗户。
3、上半年楼市没有声音，不符合本轮房价的底层逻辑，下半年也没有增长动力。你可以慢慢选择。比如弱的二线城市和普通的三四线城市。
但是，一些城市的房价经过几年的调控，已经跌到谷底，比如青岛、石家庄、天津等城市。这些城市可以买，但可以慢慢挑，尤其是二手房。
4、下半年继续严厉打击学区房。不要碰高能量城市的顶级学区住房。风险很高，其他人可以上车。
低能级城市的学区房仍然可以购买。它是一个独立的市场，房产稀缺，很难受政策影响。
5、今年海南、深圳试点房产税有一定概率。这些城市应该尽量在年底前观望，因为没有人能够预测试点后市场的反应和纳税对房价的影响。
6、三胎对楼市的影响极其有限，未来“人口自然增长”的趋势依然看空，这是各国进入高增长经济道路的必然结果。
不过，人口的“流动趋势”较为乐观，人口争夺战仍将继续，高能城市人口加速聚集的趋势不会改变。在这个层面上，房产价值的分化会越来越严重。