文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopreader）专栏作家李稻葵
在经济方面，一所大学的毕业生，包括清华大学的毕业生，收入都在上升，这是很难用短期经济收入来衡量的。从长远来看，清华学位带来的人力资本溢价应该是相当高的。
李稻葵：为什么清华学区房比清华学位更值钱？
为什么清华学区房比清华学位更值钱？当然，学位房承载投资功能和个人成就感的原因是多方面的，但根本原因在于，虽然清华大学所在的五道口有很多精英，但近20年来新建的建筑年以写字楼为主，住宅极其稀缺，导致了这种情况。一个“宇宙中心”的房价居高不下。同时，在现行土地制度下，五道口附近的农村用地和机构用地难以转为住宅用地进行开发利用。也就是说，房地产的问题在于供给侧结构性改革的供给侧。
经过长期的奋斗，一些家庭终于把孩子送到了清华大学，但毕业后，他们的孩子在清华附近的学区买不起房子。这个问题其实不难解释。我先来分析一下为什么清华大学附近的房价这么高——这是房地产泡沫下一个比较有趣但未被探索的典型案例。
五道口——“宇宙的中心”
清华大学东门外，80年代初我进入清华大学时，是一片农田，只有一条小路通向清华大学。小路外面是双清路，只能容纳两辆车并排通过，但一直通到清河毛纺厂。
清华大学东门当时非常荒凉。每天下午4点以后（尤其是冬天），我和很多同学一样，从东门出发，跑到五道口铁路线，然后折返经过北门附近的那条。废弃火电厂，返回清华，全程约5公里。那时，清华学生学习刻苦，特别注重体育。大家都在争先恐后地锻炼，希望能在1500米跑等标准测试中取得好成绩。
时代变了，如今这片土地已经彻底变了。广义上称为五道口，也戏称为“宇宙的中心”。
5万 vs 10万：优质学区加持，住宅价值翻倍
这一带的高房价确实和学区有关。靠近清华大学，西边一站地铁就是北大东门。有清华小学、北京大学小学、中关村小学、中关村第二小学、中关村中学、101中学、清华附中。
学区能在多大程度上解释高房价？这是一个很好的比较。
由于该区域的房屋属于学区，房价普遍接近甚至超过10万元/平方米。比如在五道口和成府路南有一个水青木花园小区。楼龄约15年，售价接近10万元/平方米。
另一栋公寓楼（同样拥有70年产权），隔着马路，离清华大学更近，最近才涨到每平方米近5万元。原因是公寓至今未能让业主“落户”，因此无法享受学区待遇。公寓之所以不能落户，是因为之前没能加入居委会，所以中关村派出所不同意落户，不能加入居委会的原因是业主委员会成立时间不长，因为业主来自五湖四海，太分散了，而且附近有一家五星级酒店。酒店的很多设施都与大楼相连，而且情况更加复杂。我经常对身边的年轻同事说，等公寓楼不能落户，房价还低的时候，可以考虑入手。迟早会解决落户问题，房价肯定会“跳”到与周边社区相媲美的水平。
住宅地产与商业地产的较量
五道口被清华学生称为“宇宙的中心”，因为这里人来人往，人来人往，人来人往，即使是周末和节假日也是如此。这里聚集了许多年轻的企业家、年轻的学生和专业人士。然而，在这5平方公里的土地上，近20年的新建建筑主要是写字楼，住宅楼极为罕见。
写字楼包括约50万平方米的清华科技园，由七八层约25层的高层建筑组成。此外，还有一大批新的科学院办公楼。
与写字楼形成鲜明对比的是，近20年来新建的住宅地产项目只有三四个，包括刚才提到的水清木华小区，其楼盘面积大概不到10%。一万平方米。另一座较大的建筑是华清嘉园，建于15年前，建筑面积约15万平方米。此外，还有唐宁ONE，属于高档公寓，均价约15万元/平方米。上述无法入驻的公寓，总面积约5万平方米，是10年前落成的，其起源是清华科技园的配套设施。这样一来，与百万平米的商业地产相比，
其直接后果是住宅房地产供应严重短缺，价格快速上涨。以华清佳园为例，其开盘单价3000多元，如今已突破12万。那个时候比较胆大，有闲钱在这里买房的老师，现在已经是百万富翁了。这些老师大部分已经搬离了华清嘉园，因为华清嘉园已经成为留学生，尤其是韩国学生和年轻学生的出租地。
哈佛和斯坦福的案例
至此，我们不妨转个弯，暂时离开五道口，去观察一下哈佛和斯坦福附近的楼盘。
100年来，哈佛大学成为带动周边经济不断发展的高等教育典范。然而，哈佛大学周围的土地主要由居民所有。除了小小的哈佛院子，哈佛没有校园大门。大学与城市完全融为一体。那么哈佛如何满足自身不断增长的住房需求呢？
哈佛大学早就成立了自己的房地产公司，不断在市场上向周边居民购买土地和房屋。但仅此一举是不够的，因为购买的住宅不能在未经哈佛所在的剑桥市规划委员会许可的情况下转为办公空间。因此，哈佛大学需要不断与剑桥市的规划委员会进行斗争，争取将一些住宅楼改造成写字楼。因此，哈佛大学与剑桥市的关系往往十分紧张。
此外，哈佛大学对其现有建筑的改造也将受到剑桥规划委员会的干预。规划委员会由居民选举产生，往往考虑现有居民的利益，而不是城市的整体发展，导致许多荒谬的故事。比如2010年哈佛大学改造办公楼时，设计师在剑桥路两侧设计了两座完全对称的建筑——现在的亚洲中心和费正清中国研究中心以及哈佛政府部门的所在地——在为了在不破坏街景的情况下将两座建筑连接在一起，设计了一条地下通道，但规划委员会从未同意建造地下通道，虽然这根本不影响外面的景色。据说，计划委员会的一名成员，其孩子没有被哈佛录取，非常恼火，强烈反对。因此，尽管哈佛在全球化时代的声望越来越高，但很难在附近扩张。剑桥的 GDP 也难以增长，至少没有哈佛那么快。
正是因为与剑桥市长期不安的关系，在金融危机爆发前，哈佛校长萨默斯决定跨过剑桥，发展到横跨查尔斯河的小镇奥斯顿，因为奥斯顿有很多空置的地方。目前拥有哈佛体育场和哈佛商学院的土地。然而，由于金融危机的爆发，这一发展计划被推迟了近十年。
在这方面五道口房价，斯坦福比哈佛幸运得多。斯坦福大学确实推动了硅谷高科技产业的发展，导致周边土地大幅上涨。幸运的是，斯坦福校园曾经是一个巨大的农场，因此有“农场”的绰号。斯坦福大学并不担心这块土地。为了应对高房价，斯坦福大学将自己的部分土地拿出来，开发成大产权、小产权转让给教授的住宅。按照规定，这些住宅只能卖给斯坦福大学自己的老师，部分解决了硅谷高房价给斯坦福大学带来的发展问题。
清华大学和北京大学也在部分模仿这种模式。清华在附近的清河购买了部分土地，并在这里建造了一小块土地，将其出售给教师。和斯坦福大学一样，它也规定只能在校园内转学。这也部分抵消了五道口房价飙升的因素。
住宅用地供应的制度困境与农村困境
五道口附近不是没有土地，而是很难开发这样的土地。
这里的一级土地归东升乡所有。令人有些意外的是，在五道口这个高价区中间还保留了一个乡镇，并没有纳入城市规划。时至今日，东升乡还保留着自己的诊所和乡公所。为5层左右的低层住宅，可通过土地置换增加容积率进行开发利用。但是五道口房价，如果一个乡镇的土地要转为城市用地，乡镇政府本身并不能直接获得很多好处，所以这种交易也很难进行。
此外，五道口附近有很多机构，包括清华大学和科学院等机构都有很多自己的土地，但这些土地都是政府所有的土地，不能转为住宅用地进行开发。比如科学院的大楼这几年不断更新换代，从5层到15层，但一座座是办公楼，没有一处可以改造成住宅用地。清华校区占地近6000亩，是全国未建校区的高校中面积最大的。清华园内有大量的低层四五层住宅楼和宿舍楼，
这就造成了一个两难境地，即房价虽然高，但住宅建设用地却很难拿出来，供给侧结构性改革也很难提供解决方案。这可能是中国主要城市的普遍问题，尤其是在北京。
为什么清华毕业生在清华学区买房难？
最后分析一下为什么五道口学区的房价这么高，远超一个清华大学高学历毕业生的经济能力。
首先，父母送孩子上清华大学的目的之一是为了获得人生的成就感，而这种成就感往往来自非经济因素，包括个人幸福感和社会认可度。因此，即使毕业生收入不高，父母也希望自己的孩子上名校。
其次，在经济学方面，包括清华大学毕业生在内的大学毕业生收入在不断上升，很难用短期经济收入来衡量。从长远来看，清华学位带来的人力资本溢价应该是相当高的。
更重要的是，五道口附近的高房价是一种投资现象。高价住房并不像萝卜和白菜等昂贵的消费品那样令人望而却步。只要投资者预期未来房价继续上涨，就会有人进入。这应该可以解释高房价与教育背景和优秀学生的收入无法比拟的原因。
（本文作者简介：第十一届全国政协委员、清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任、原货币政策委员中央银行委员会。）