春节后，位于上海浦东新区三林的一家房产中介有半数经纪人忙于租赁业务。经纪人陈凯（化名）告诉中国房地产报（微信ID：china-crb），每年春节过后，租房旺季通常是旺季，租房业务较往年会有明显增长。今年2月以来，该店所在区域的出租挂牌量和成交情况有所好转，租金水平整体稳定。部分有加租要求的房屋租金涨幅在5%至10%之间。
从上海住房租赁指数办发布的上海住房租赁指数可以看出，在该指数从2018年初到年中连续六个月下跌后，上海住房租赁指数逐月上涨， 2019年1月达到1927点，连续7个月上涨，较去年同期上涨13点。
小幅回升，整体稳定
不仅是上海浦东的三林板块，随着小租高峰的到来，部分房屋租金出现暴涨，上海各区的租房成交均有所增加。
诸葛住房数据研究中心报告显示，2019年2月25日至3月3日，全国20个重点城市平均租金为43.66元/平方米/月，环比上涨0.30%， 2019年以来增长0.30%。最高点，涨幅前三的城市均为一线城市，上海涨幅居前。春节后第六周以来，租赁市场成交回升，租金价格连续三周上涨，直至第十周（3月4日至3月10日），仍维持在43.66元/平方米/月。水平，呈现企稳迹象。
据中国房价市场网和国泰君安证券研究数据显示，2019年1月，上海静安、黄浦、长宁、徐汇、虹口、普陀、杨浦、浦东8个核心区域中有7个区域租金环比下降。 -月。至2月，除虹口区和浦东新区租金环比下降外，其他6个核心区租金均出现回升迹象，其中普陀区和长宁区租金最为明显。
值得注意的是，从2019年1月开始，上海个人住房租赁税收政策进行了调整，这一措施也对稳定租金起到了积极作用。调整后，月租金收入（不含税）低于10万元的，税率为3.5%；月租金收入（不含税）超过10万元的，税率为5%。此前规定，月租金收入（不含税）低于3万元的，税率为3.5%；月租金收入（不含税）3万元以上的，税率为5%。
据中国房地产报记者了解，虽然上海租房价格在租房旺季呈现回升趋势，但并未暴涨。3000元/月以下的低价出租物业对新租、续租或更换租约的需求比较旺盛。相比之下，上海中高端住宅的租金价格和需求仍然相对稳定，市场整体状况保持稳定。
据巴洛兔近日发布的《青年共享租赁简报》显示，80%以上租户的理想租金支出在3000元以下，超过2/3租户的租金占比不到30他们收入的 %。结合2017年至2019年2月的出租数据可以得出，目前“距离地铁约500米，房屋面积18平方米，月租金1800元”的合租物业为更容易被年轻人接受。
可见，满足小型、廉租房群体的需求，仍是发展上海租房市场必须攻克的难题之一。
完善市场结构和管理体系
事实上，作为住房租赁市场发展的“领头羊”，上海一直在不断完善市场结构和管理体系。
2月25日，上海市住房管理局召开2019年市住房管理系统工作会议。会议透露，2019年，上海市房管局将聚焦“两类人”的生活困难，进一步构建租购结合的住房制度。开展非上海居民共有产权住房供给试点工作，提升配套服务水平，提供各类保障性住房6万套。同时，继续加大廉租住房“保障性保障”和公共租赁住房分配供应力度，进一步推进人才住房相关配套服务。
上海市住房租赁促进组办公室负责人冯刚华近日公开表示，现在社会对于租房和公租房的概念非常混乱。公共租赁住房属于保障性住房范围，有一定的准入门槛，但租赁住房是指市场化、商品化的租赁住房。
“由于定位是市场化的租赁住房，原则上是没有进入门槛的。也就是说，没有户籍限制，没有收入限制，没有行业限制。原则上没有限制。退出机制。” 冯刚华补充说：“我们下一步将是对整个租赁市场进行规范和监督。
中原地产中国区副总裁、元翠总裁刘天阳告诉中国房地产报记者：“上海租房原则上不设准入门槛和退出年限，这向市场释放的信息是，未来上海“租赁住房将完全市场化，租赁土地的获取也将可能多样化，在不同公司的力量下，住房产品将更加丰富多彩上海租房价格，这是租售权同权的又一现实载体。”
“但是，由于上海用于出租房屋的土地成本明显低于该地区也需要拥有和出租的租赁地块，因此在源头上存在明显的不平等。创造公平的竞争环境将是下一个重点。” 刘天阳指出。
与此同时，上海正在逐步加强住房租赁的规范化管理。在继续加大全市租赁住房建设的基础上，2019年建立租金监测指标体系和信息发布机制。
据冯刚华介绍，截至2月底，上海共出让69宗自有租赁土地，累计出让土地面积近200公顷上海租房价格，规划建筑面积约432万平方米。目前，143万平方米和近2万套新建租赁住房已完成项目前期准备工作并开工建设。
刘天阳说，这些租房地块地段好，有一定的体量。它们在征地成本方面具有明显的成本优势，产品设计和建设遵循市场需求。如果这部分住房市场完全市场化，进入区域参与市场竞争格局，且区域内体量足够大，其租金水平可能成为区域租金的晴雨表。出租的土地在上海各区均有售。如果实现，官方将更容易获取区域数据，有助于公众了解区域租金价格信息，同时可能形成新的热租区域。
据悉，在已推出的69个自有租赁地块中，有63个地块位于高校、科研院所、科教园区、产业园区等人才租赁需求旺盛的区域；36地块毗邻现有轨道交通站。
刘天阳分析道：“在不设置准入和退出门槛的前提下，这部分存量房源将融入大市场，接受市场的考验。政府也将借此更明确、更直接地打击租赁市场各环节的规范建立、监督和监督，也有利于进一步推动租售同权的落实。”