看看这栋楼的密度
像我这样的北方人
恐怕第一感觉就是退缩
坚决不买
我们没有看到最基本的方向，照明和通风。
你是不是在心里嘀咕：哪个不靠谱的小开发商，为了卖更多的房子，会为了这么高的容积率而疯狂？
但，
但，
但
这不是一些没有名字的小开发商。
这就是广西房企的一哥——章泰集团
房地产开发和物业服务进入我国百强
是广西为数不多的“双百强”品牌之一
据说
桂林，章台的发祥地
10位业主中有4位属于长泰
其吸引力可见一斑
章泰的楼盘大部分都是这样高密度的产品
不仅容积率高，而且建筑密度高
达到如此高的密度
每栋建筑都有不同的朝向
建筑类型基本上是塔楼、工字楼、X字楼。
两家人靠在窗边聊天，完全没有提高音量
如果你想让你的孩子专注于他们的家庭作业，仅仅关掉家里的电视是不够的。毕竟一抬头，就可以清楚地看到对面房子的电视画面。
长泰只是一个典型
桂林很多房地产项目都是容积率这么高的项目
这很容易让投资者产生担忧：
高容积率增加供应，
供应量会不会太大？
市场能消化吗？
会不会出现供过于求？
01
针对这个问题，我们先来分析一下上半年的情况，看看现在的情况。
2、3月份疫情的影响就不用说了。
4月份，楼市逐渐复苏。为救市，给予优惠政策，免契税，房企给利，各种优惠
此外，5月1日前后，一大批新项目上马，柴火旺。
进入6月，花样年、万达、金科等热门楼盘项目争相推进，兴津丽江悦府、章台丽东新城、金科集美江山、龙王海月湾等新项目更是蜂拥而至。市场开放，加之中介大力推动上一个利好政策期，楼市热度再度回升
几个新开项目的位置，即使不能说是远郊，也可以说是郊区，即没有区位优势，没有配套设施。
这是目前龙望海月湾项目的建设情况
项目前三中路可直达花生堂购物中心和市民广场。路的前面与城市周围的水系相对。往西路直走1000米，差不多就是国际会展中心了（政府文件说预计7月动工，我四处走走一看，已经有好几台挖掘机在工作了）
整个项目区处于起步阶段
另一个，项目本身就很大，占地3000亩。前期主要建设农产品物流园区（占地约1000亩）。住宅项目刚刚开始开发，现有幼儿园3所，小学1所。, 1所中学和商业综合体还没有建起来，看起来像一个很大的空地
然而，现场的情况却非常火爆。带着孩子的家长很多，孩子们可以自发地一个一个组成游戏小组，玩的很开心。从这点来看，感兴趣的客户还是蛮多的
据政局统计，桂林市户籍人口和常住人口都在500万以上，但城镇化率只有50%，而临桂区城镇化率只有41%。率已超过60%
也就是说，桂林的城镇化空间还是很大的，这也意味着桂林还隐藏着大量的刚性住房需求。
城镇化方向是必然
不确定的只是推动桂林城市化的那一点
即使不特别关注政策，相信很多人都知道，目前大方向是旧改，棚改基本不提。比如威海，2018年有2.9万多个棚改，2019年走下坡路，只有800多个，而且大部分没有补贴
但是，但是，但是
这只是大方向
当前楼市是一城一策
和
广西是一个自治区
所以
很多人可能不知道，广西还在进行棚改，拆迁户可以自由选择实物安置和货币安置。
2016年桂林房价，全国掀起了一波棚改热潮，但桂林并没有随之掀起热潮，也没有进行大规模的棚改。这件作品的能量不容忽视。
这个，也许那个点
02
2019年8月16日，第一款在桂林生产的华为手机正式亮相。这只是桂林深圳科技智能制造产业园一期千亿项目。该项目分为三个阶段。今年年底可投产，三期预计21年底投产
很多人对桂林的印象是旅游。桂林之前的发展也是以旅游业为主。但近两年，桂林的发展逐渐加大了对产业的重视。2016年《政府工作报告》明确指出，桂林要振兴。产业繁荣，走出了一条具有旅游城市特色的产业化发展新道路，将华为、南海医药等知名企业引进桂林。
华为是桂林“全面融入大湾区建设，承接产业转移”的代表和体现
2017年3月6日，桂林市人民政府和
签约仪式在北京钓鱼台国宾馆举行。华为桂林项目实质性落地
华为在桂林的机构有研发机构，全国第三大培训分公司，当然还有工厂
很多人可能对代工厂之类的东西不感兴趣，觉得不如研发机构高。然而，这家创造数万个就业岗位的工厂，对于桂林来说却有着不同的意义。
长期以来，桂林一直是外流地区，当地劳动力十分丰富。父母带着两三个孩子上街和逛商场是很正常的。但由于经济原因，很多人选择在广东深圳工作——交通便利，距离近
华为、深圳科技、比亚迪等工厂的落地，势必会吸引当地人回流，甚至可能会吸引外劳
就业人口产生住房需求
这个，可能就是那个点
03
6月底契税豁免到期，期间本地客基本都上车了
决定楼市接下来行情的一个很重要的方面是：外地客户能进来吗？
这在很大程度上决定了桂林楼市下半年的业绩
5月20日，临桂区区长来一波直播带货，货量比较大——桂林奥林匹克花园、桂林五悦广场、花样年·麓湖国际、漳台临桂5栋、万达都会等百余家特别房间
市长卖房直播的背后，也能看到下半年楼市的担忧
临桂一直是桂林楼市外商的主战场。简而言之，有两个原因。首先，老城区可供开发的土地很少。空间也极其有限；其次，临桂是桂林新的行政、经济、商业、文化中心，发展呈上升趋势，但房价只有老城区的一半，盈利潜力很大。
据官方统计，今年1-4月，老城区外地客流量同比下降8.2%，临桂区外地客流量同比下降14.3%年。
即使不看数据，我们也能意识到，阻止外地客户来的原因太多了：航班还没有过去，疫区出不来，单位管理严不准你出省了，你或你的家人担心疫情...
可以说，上半年的市场大部分是受当地刚需支撑的，不少人为了享受优惠政策和房企提前买房。
房企也深知这一点桂林房价，于是在6月份再次出手，想利用最后的政策利好期，刺激当地的刚性需求。
本地客户的住房需求提前释放，下一个楼市肯定要靠外地客户了。
尴尬的是，疫情的影响还在。眼下，北京新发地的疫情仍在严查之中。
过去的这个时候，桂林的街道上人头攒动。现在，电影院还不敢开门。向来是外国游客的天地的阳朔，趁此机会对西街进行了升级改造。
毫无疑问，外国客户的回归需要时间
上半年一系列救助政策后，本地客户接近饱和
临桂目前拥有庞大的库存基地，
在这种情况下，下半年楼市大概率会以价换量。
但可以肯定的是，国外的购买力只会不断积累，不会消失。
背面写的字
我们去过很多城市
看了无数的楼盘
我们所有的文章都是体检的结果
我们认为，从当地工人、情侣早餐店、出租车司机那里获得的信息……比网上的数据更接近真实情况
这就是我们所做的
我们的宗旨是为需要居住和搬迁的朋友提供更好的资产保值渠道
市场分析
点击下方文字查看我们之前的文章，自己判断，实地考察。
桂林房地产这么大萧条，怎么没人知道？
丛政桂林考察日记：在桂林买房怎么样？9.9万户的小户型房子靠谱吗？
信不信由你，贫穷也是资本
打造新桂林？这么大的一步，会不会裂开臀部？（一）
打造新桂林？这么大的一步，会不会裂开臀部？（二）
桂林购房者自白（一）
桂林购房者的自白（二）
马广元说，桂林是中国十大潜力城市之一。你怎么看？
它也是一个分为区的县。为什么我更看好临桂？
信不信你在桂林买房，能找到开发商的羊毛？
桂林楼盘：疯狂的公寓，最不人道的楼盘销售
桂林4月楼市真相：成交量未回升，房价却在上涨
在桂林买房值不值？
桂林市有没有机会（一）
桂林市有机会吗？（二）
物业评论
点击下方文字查看我们之前的文章，自己判断，实地考察。
桂林江景房90009套？！
桂林楼市：市政府旁边一线江景房不足50万！（桂林秀兰州呢？）
万达只值5000？
这个中国式的项目告诉你，“土蛇”不是白来的。桂林楼市：新安大厦·西辰园
桂林楼市：首付7万买套房：度房老少皆宜+水系+交通便利
区域分析
点击下方文字查看我们之前的文章，自己判断，实地考察。
桂林楼市：扑朔迷离的凌川楼市
爱交换房产，专注寻找价值洼地，好朋友可以关注我们的公众号，加入房产投资群和我们一起讨论
