目录
1. 案件三大主角 2. 案件第一主线：发生在苏玉芙和中信建投之间 3. 案件第二主线：发生在苏姐妹之间 4. 恶魔细节案例五、一审判决
六、二审判决 七、本案的几点启示
案件的三位主角
案件共有三位主角。第一个是苏玉福。女，1953年出生，近七十岁，退休。退休工资1万元，名下有一套55平米的房产，2018年单价5万平米。如果时光倒流到2017年3月，她至少有3300万元的资产。那时她名下的股票。而5年后的今天，她还欠着女二一千万。
二是中国证券投资公司。，拥有强大的股东背景、遍布全国的业务网点、广泛的客户群体和追求卓越的员工团队。2005年至2020年，累计实现营业收入1396亿元，净利润530亿元。主要经营指标目前位居行业前10位。
第三个是苏英丽。苏玉芙的姐妹们也是此案的重要人物。
案主线第一条：发生在苏玉福与中信建投之间
首轮：签署协议，苏玉福办理融资融券业务 2017年3月22日，苏玉福（甲方）与中证建投（乙方）签署了《融资融券交易风险披露书》， 《融资融券业务合同》，同意乙方为甲方提供融资融券服务；融资融券交易是甲方向乙方提供抵押品，借入资金买入上市证券或借入上市证券卖出的行为；综合确定或调整对甲方的授信额度，向甲方提供融资融券交易所需的资金和证券；甲方经乙方批准，获得可在授信期内循环使用的融资融券授信额度；当担保比例低于保险赔付线（130%）且高于最低赔付线（110%）时，甲方信用账户进入保险赔付状态，乙方将在上午9:00前发送邮件或短信在下一个交易日。甲方应通过电话或其他方式向甲方发出追加抵押通知，甲方应在T+1日内追加抵押，否则，乙方有权在T+2日启动强制平仓程序。如任何交易日或日终平仓后实时计算的甲方信用账户维持担保比例低于最低线（110%），乙方有权立即启动强制平仓程序。上述协议签订后，苏玉福通过融资融券方式募集资金。根据中国证券报送的《中证融资融券交易节点授信账户报表》，苏玉福的融资授信额度、融券额度和总授信额度均为6600万元。
第二轮：官方融资 2017年3月28日至2017年3月31日，发生多重融资负债，合约到期日为2018年3月28日至2018年3月31日；截至2018年2月1月1日，维修担保率为1.28，负债总额和融资负债总额均超过3335万元。
第三轮：中信建信要求追加担保 2018年2月1日（周四），中信建信给苏玉福发短信称，截至2018年2月1日（T日）德美化工股票，清算结束后，苏玉福的信用证账户维持担保比例低于130%（回收线），要求苏玉福于2018年2月2日（T+1日）通过转移抵押物或偿还融资融券的方式维持信用账户的担保比例借贷负债。当天（T+1天）平仓后，达到或超过130%；否则，CSC有权强制清算苏玉福的信用账户，使维修担保比例达到145%以上；
第四轮：中信建投通知苏玉福追加担保 2018年2月2日（周五），由于苏玉福信用账户维持担保比例低于130%（回收线）德美化工股票，中信建投于2018年2月2日通知苏玉福5日（周一）前转入抵押品或偿还融资融券负债。
第五轮：中证建投强行平仓苏玉福账户 2018年2月5日（周一），苏玉福未能追加抵押物或偿还债务，其信用账户维持担保比例跌破最低线（110% ) . 2018年2月5日，中证证券开始清算苏玉福信用账户中的股票。清算完成后，苏玉福部分融资融券债务尚未清偿。
第六轮：北京仲裁委员会仲裁 2019年5月31日，北京仲裁委员会作出（2019）京聚字第1118号裁决，裁定苏玉福向中信建投偿还融资本金10,264,406.75元及逾期利息。
案件主线第二条：发生在苏姐妹之间
苏御芙和苏英丽是姐妹，苏英丽表示，她不知道苏御芙和中信建投的生意往来。
第一次：苏育福与苏英丽签订房屋买卖协议 2018年1月6日，苏育福与苏英丽签订《房屋买卖协议》，规定苏英丽将购买1号大院的*房。广州市越秀区黄**路95号来自苏玉福的名字。; 房产支付总价1413799元，单价25000/平方米。苏英丽在2018年2月15日前向苏玉福支付了首期60万元，剩余房款813799元。分期付款方式，分163个月/分期，2018年3月25日至2031年8月25日，每月25日前，苏英利应以现金支付苏育富5000元，房屋最后一期应为苏英利2031年9月25日前支付苏玉福3799元现金；由于苏御芙没有其他房产可住，苏英丽让苏御芙卖掉房产，继续住到苏英丽让苏御芙搬走的那一天。所产生的水电费等费用由苏玉福负责，并按时支付相关费用。苏玉福、苏英丽提交的《房改上市缴费表》称，苏玉福为本次交易支付了土地出让金14138元。
第二轮：苏玉福、苏英利办理网上签约手续 2018年2月2日（即中信建投通知苏玉福追加担保之日），苏玉福、苏英利分别与房管部门办理网上签约手续。实际转让时间为2018年2月12日，涉案房屋目前由苏玉福占用，无需交房租。苏玉福和苏英丽表示，在签订房屋买卖协议时，苏玉福并没有告知苏英丽他们与中信建投的业务往来。
第三轮：苏育富现金支付房价 2018年2月15日，苏育富、苏英利表示，苏英利支付了60万元购房款，3月25日起每月支付5000元购房款，支付的房价为78.5万元，支付方式为现金。苏育富和苏英利提交了苏育富给苏英利的《收据》、苏英利向外人吴晓军借款60万元的《借款协议》、吴晓军的银行对账单、苏映礼的银行对账单。
中信建投认为，该楼盘属于学区，地段优越。涉案房屋所在社区2018年最低网上挂牌价为5万元/平方米，依法属于明显不合理的低价。苏英丽和苏玉芙是近亲，知道苏玉芙欠中信建投巨额债务，她应该知道苏玉芙以明显不合理的低价转让房产的目的和原因。苏英丽其实是在协助苏御夫转移财产。因此，中信建投向一审法院请求：
1、撤销苏玉福将广州市越秀区黄**路95号大院一室的名下房产以明显不合理的低价转让给苏英利，将上述财产登记恢复为苏玉福名下；2、苏玉福、苏英利承担中信建投为行使撤销权而支付的律师费、诉讼费等必要费用。
案件的三个恶魔细节
转让价格合理吗？至于苏玉福和苏英丽是否以明显不合理的低价转让了本案涉案房屋。根据中信建投、苏玉福、苏英利提交的2018年网上二手房价格数据，涉案房屋所在社区2018年网上挂牌价最低为5万元/㎡。成交单价为37778元/㎡，而苏玉福以25412.68元/㎡的价格出售涉案房屋，明显是不合理的低价。
现金支付是否合理？苏英丽是苏御芙的妹妹，苏御芙和苏英丽是近亲。据苏玉福、苏颖礼介绍，苏玉福、苏颖礼转让涉案房屋所有权后，该房屋仍由卖方苏玉福居住，无需支付租金。，在没有任何付款证明的情况下，根据苏玉福和苏英丽的解释，应以现金支付货款。
买卖行为是否有效？作为苏玉甫的近亲，苏英丽以超低价购买了涉案房屋。交易方式不符合常理，她应该算是知道苏玉芙有巨额债务没有还清。
一审判决
中信建投起诉撤销苏玉福向苏英利转让房产的行为符合法律规定，并得到一审法院的支持。转让被撤销后，苏玉福、苏英丽应将广州市越秀区黄**路95号大院内的公寓户籍恢复到苏玉福名下。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国适用合同法若干问题的解释（一）》第二十六条、第二十六条最高人民法院根据《民法典》第一条《关于时效性的若干规定》的规定，判决： 1、苏玉福转让越秀区黄**路95号院子名下房屋的行为，广州市至苏英丽；2、判决生效 自法律生效之日起10日内，苏玉福、苏英丽到房管部门办理恢复登记黄95号大院*房的登记手续。 * 越秀区路 广州市从苏英丽的名字到苏玉福的名字；苏英利、苏玉福应当自生效之日起十日内向中信建投缴纳律师费1万元。逾期未履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，在迟延履行期间的债务利息加倍。案件受理费17624元，保全费5000元，由苏玉福、苏英利承担。逾期未履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，在迟延履行期间的债务利息加倍。案件受理费17624元，保全费5000元，由苏玉福、苏英利承担。逾期未履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，在迟延履行期间的债务利息加倍。案件受理费17624元，保全费5000元，由苏玉福、苏英利承担。
二审判决
一、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条的规定，人民法院应当认定“明显不合理的低价”，人民法院应当交易当地总运营商的价格。判断，并参考价格部门的价格指导价或交易时的市场成交价，综合考虑其他相关因素确定。如果转让价格未达到交易时指导价或市场成交价的70%，一般可认定为明显不合理的低价。苏玉福以25412.68元/㎡的价格出售涉案房屋，
其次，在中信建投实际向苏育富提供融资融券时，苏育富与中信建投的债权债务关系已经发生。随后的仲裁程序只是确认和实现债权的一种方式。苏玉福转移涉案财产的行为，必然导致他的偿付能力。事实上，根据（2019）粤01智第4248号终裁，认定苏育富资不抵债。因此，苏玉福转让涉案财产的行为损害了中证证券债权的实现。
第三，苏玉福与苏英利之间的《房屋买卖协议》内容及实际支付房款明显不合理。一审法院已经讨论过，本院承认，不再赘述。再加上他们近亲的关系，可以推测，苏英丽对苏玉芙案所牵涉的债务是知情的，她并不是善意的第三者。
综上所述，一审法院认为债权撤销权的设立并无不当。在此基础上，一审判决有充分理由作出相应处理，本院予以维持。
案件的一些启示
1、苏玉福的家族资产配置合理吗？
教训是痛苦的。根据案件相关信息的还原，2017年3月末，苏玉福个人股票资产至少3300万元，而同期其名下唯一房产价值仅为250万元。元。股票投资，如此庞大的家族资产配置结构非常少见。事实上，央行近年来也对中国家庭的资产结构进行了广泛的研究。大多数国内家庭的主要资产结构是房地产。试想，如果回到2017年，苏玉福的资产结构调整为以地产为主，股票为辅，那么结局可能会完全不同。而现在，前退休人员名下唯一的房产也将被执行。短短几年间，这位已经过亿岁的老人，从身价千万，变成了负债累累、无家可归。结局太悲催了！
2、推销65岁以上的老年人是否适合做高风险的杠杆投资？
本案中，苏玉福办理融资融券业务时年近65岁。事实上，最高法院和金融监督管理部门一直对老年客户非常谨慎，不提倡也不提倡。最终，在本案中，中信建投的高级高净值客户进行了高杠杆投资，不仅没有得到任何回报，而且由于该高级客户的投资标的接连暴跌，最终失去了自己的资产。妻子和失去了他的军队。不知中信建投的投资者适当性工作是否做足了功课？
3、融资融券维持比例是否合适？根据案件相关信息的还原，在二级市场寻找2018年2月1日至2月10日暴跌的二级市场股票，只有一只股票：002054“德美化工”符合这一特征。2018年1月31日，德美化工收盘价为13.97元。连续7个交易日后，德美化工2月9日收盘价为6.67元，在目标不断跌停的情况下，我们的维持率该如何面对风险？
图1：002054德美化工股价走势图（2018年）