这两天，朋友圈里流传着一份题为《上海指导价后成功挂牌小区价格排行》的文件，列出了上海4000多个成功挂牌小区的单价，并从高位排行。低。
简单浏览了一下，发现文件里有4306个社区，其中价格最高的是汤臣一品22.69万元，最低的是金山万达海汇街1.13万元。先贴一张图让大家感受一下上海二手房最高端的小区，然后再做进一步的分析。
文件中上海前20名二手房小区的最低单价为15.21万元/平方米上海房价查询，120平方米的二手房至少要1800万元。如果算上中介费和各种税费，将超过2000万元。元。
上海二手房指导价在哪里
文件的标题不是很准确。上海二手房近期出台新规，与挂牌价相关，而非所谓的官方指导价。
先说一下深圳的二手房情况，帮助大家了解一下。深圳确实有二手房的官方指导价。深圳房价从2020年二季度开始上涨，一下子成为全国房价最高的城市，均价超过6.5万元。2020年7月，深圳多部门出台全国最严楼市调控政策，但效果平平，均价持续上涨至7万多元，尤其是深圳学区房更是夸张.
由于监管不力，深圳服务员只能继续打补丁，加码楼市调控政策，对付一批炒房客。渐渐地，房价终于得到了调控。
在深圳众多楼市调控政策中，有一个东西叫“二手房指导价”。说白了，政府已经向深圳主要社区发布了二手房参考价。虽然不是强制性的，但对市场有一定的影响。
一是购房者会谈指导价，认为住建局给出的指导价是最高挂牌价。一些急于出售房屋的房东可能会同意，而另一些则选择不出售。无论如何，深圳二手房的价格和成交量都有所下降。
二是部分银行按照指导价计算住房贷款上限。比如100平方米的房子，指导价7万元/平方米，总价700万元；实际成交价为每平方米8万元，共计800万元。按照50%的贷款上限比例，买家只能借700万元的50%，也就是最高贷款350万元。那么，800万元购房款中剩下的450万元（不是400万元）大部分要靠首付，增加了购房首付的实际支付金额，减少了需求。
深圳的官方指导价就像一剂强效药物，弥补了此前楼市调控不力造成的房价持续上涨。
上海二手房“官方指导价”采取了另一种做法。准确的说应该叫二手房验证系统。具体来说，当二手房主上市时，他们的报价可能会超出正常范围。正常范围是多少？并不是政府直接给出具体的价格标准，而是根据周边地区近期成交价格确定。换句话说，正常范围是当前的市场价格。
举一个简单的例子来说明。
一位房东正计划以所列名称出售二手房。近两个月该小区平均成交单价为6万元/平方米。正常范围是按60000计算的。由于目前具体比例不明确，假设最大不能超过10%。那么房东的挂牌价不能超过66000元/平方米。之后无法通过验证，无法进入系统，楼主必须重新报价。
从我的解释中，您应该能够看到正常范围实际上是在变化的。这是因为小区内的房子每个月都有成交，成交价决定近期成交均价，成交均价决定价格上限。所以可能会有本月挂牌6.7万元没有通过验证的情况，但是下个月就可以了，当然也有可能本月挂牌6.5万元可以通过下个月的情况，但是不下个月。
文件中上海二手房“核定价格”分析
了解了上海二手房价格新政策的精髓后，我们可以谈谈网上流传的文件情况。
1、数据未涵盖上海所有二手房小区
文件中的价格其实已经通过了核查系统的挂牌价，所以近期没有挂牌的小区自然不会有报价，也不会出现在本文件的列表中。例如，我父母居住的社区因此不在名单上。
另外，部分社区之前的挂牌价格被夸大了，导致挂牌没有通过验证价，之后就会出现通过验证价的挂牌。
以上两点使得文件上的二手房小区实际上比上海所有的二手房小区要少。
2. 单据上的价格不是上限价格而是验证成功的价格
比如某小区的最高限价为6.5万元，一套挂牌价6.3万元的房屋，通过核查即可获得上限。63000元不是这个社区能挂的最高价。以后如果其他客户列出64000元，也可以通过验证，但暂时还没有出现。给你看几个例子。
我用红框圈出的小区成功挂牌价为每平方米107655元。这意味着至少有一位房东以该价格列出并成功验证。通过查询某中介的在线平台，我们发现情况如下：
目前该小区仅有一套房屋挂牌出售，挂牌单价107655元，与文件一模一样。显然，文件中的单价是指小区内唯一一套挂牌价格审核成功的房屋。
中介平台还表示上海房价查询，该小区有7套房屋即将上架。也就是说，还有7套房子在进行价格核查，挂牌后的挂牌价可能会高于107655元，但不会超过很多，当然也可能低于这个价。
让我们看另一个例子。文件上红框表示该小区成功挂牌价为每平方米94327元。同理，这意味着一套单价94327元的房子已经通过审核。我们来看看中介平台上的搜索数据。
该小区共有8套房屋挂牌，其中挂牌价低于9万元，低于94327元。也有高于94327元的。这说明社区的最高挂牌价至少在97000多元，因为97581元的挂牌价也顺利通过了验证。
上海的二手房价格新政策与深圳不同。如果说深圳的目的是通过官方价格指导“降价”，那么上海则以市场价格为基准发挥“稳定价格”的作用，目的是打击过度报价扰乱二手房交易市场的行为。
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