纪辰绘图
东新、桃园、尖桥、运河新城……近日，杭州又有6块“限房价限地价”的地块，将于9月10日正式开售。
至此，杭州市区已有16个“双限”地块。由于商品房限价，未来一两年杭州的房价版图也将随着“双限”地块的增多而逐步形成。
第二批“双限”剧情登场
新天地板块限价4.5万元/㎡
此次挂牌的6个“双限”地块中，4个位于主城区的尖桥新城、云河新城、桃园和新天地，其余2个位于余杭的临平新城和人和区。
起步单价最高的东新单元地块位于城北新天地板块，东新苑东侧。m2，商品住宅精品装修均价为45000元/m2。东新单元多年来一直没有住宅用地供应，因此周边没有新楼盘在售，也没有新房价格参考。周边地区二手房均价在40000-44000元/m2。
运河新城地块可建面积73408.4m2，起拍价18172元/m2，地价上限23621元/m2，商品住宅精装修均价38000元/平方米。
尖桥地块可建面积83522m2，起拍价20947元/m2，上位价27173元/m2。同时，仅限于商品住宅的精品装修均价为4.08万元/平方米。地块东侧为龙湖大甲码头和景辰楼，目前在售。目前高层精品装修价格为40832元/平方米。可以看出，该板块的高位限价几乎没有变化。
此外，桃园地块可建面积86248.4m2，起拍价16869元/m2，上位价21855元/m2，商品住宅精装修均价34000元/m2。目前在售的周边融创金城·真澜公馆，近期毛坯高层的平均成交价为3.11万元/平方米。
纵观余杭临平新城的商住地块，由于商业业务占比较大，楼面价格并不高。可建面积272,084.8m2，其中36%为商业。起拍价7000元/m2，上位价9095元/m2，精品装修均价24000元/m2。板块中，金辉蓝光·星逸云为待售项目。高层精品装修均价19700元/㎡，洋房均价20486元/㎡。
人和地块可建面积45247.5m2，起拍价7600元/m2，上限9876元/m2，限量精品装修均价20000元/m2。目前该行业没有新的待售房源。
16个板块房价浮出水面
杭州限价图逐渐成型
“双限”新政实施以来，杭州共有16个住宅地块出售或挂牌。这也意味着，杭州目前有16个板块，未来一两年的新房价格已经确定，杭州楼市新的价格版图已经形成。
在这16块地块中，两块位于豪宅板块，分别是望江新城和江河汇，均价限制在6.98万元/平方米。由于钱江新城没有土地，其他行业也很难找到更有利的地块，6.98万元/平方米的价格或将成为未来很长一段时间杭州新房价的“天花板”。.
主城区，新天地、尖桥板块价格分别限售4.5万元/㎡、4.08万元/㎡，运河新城、下沙金沙湖、桃园限价分别限售3.8万元/㎡、3.75万元/㎡元/平方米，34000元/平方米。
萧山区房价的“天花板”无疑是钱江世纪城，限价4.5万元/㎡，已经与主城区新天地板块持平；第二个梯度是市北板块，限价3.75万元/平方米，与金沙湖持平；南卧城和空港新城分别限售2.78万元/平方米和2.05万元/平方米；
目前余杭区挂牌的地块不多，只有桥寺、临平新城和人和，价格分别限制在28700元/m2、24000元/m2和20000元/m2。阜阳区首个“双限”地块现身银湖，限价2.2万元/㎡。
值得一提的是，钱塘新区新湾板块的限价为18000元/m2，是唯一一块限价低于20000元/m2的土地。
运河新城3.8万元/㎡限价
引发争议
“运河新城要卖3.8万元/平方米？太高了！” 此次上市的6个“双限”地块中，运河新城地块限价3.8万元/㎡（含精品装修3500元/㎡）。) 引发了激烈的争论。
此前推出的不少“双限”地块，限价低于或等于周边二手房价格。但仍是第一个明显高于周边二手房价格的，比如运河新城地块。
该地块位于康桥谢村，金昌路以南，固阳路以西，京杭运河东岸。除了一些安置房和保障性住房项目外，周边商品房项目并不多。向南约2公里，石祥路与共康路交界处的上塘府，目前二手房成交价33000-35000元/㎡；往北约3公里是大甲运河之星，目前二手房均价3万元/平方米左右。毗邻大运河之星的金科碧桂园博翠公馆目前均价不到3.1万元/平方米。
虽然同一个板块楼盘不多，但一桥之隔的运河西岸楼盘却不少。距最近的金河湾仅1公里左右，距万科北辰之光、滨江万家城不到2公里。目前万科北辰之光二手房均价不到3.5万元/㎡，滨江万家城约3.6万元/㎡。
值得一提的是，目前运河西岸的城市界面远好于东岸。西岸房地产项目较多，配套设施基本成熟。仰望东岸，依旧是大片空地，各种工程车辆出没，商业设施几乎没有。在距现场不到2公里的半山电厂，高耸的冷却塔冒着白烟。
在这种情况下，38000元/平方米的限价是否严重偏离现实？事实上杭州房价网，这个价格反映了整个运河新城板块的下一个价格限制。根据最新规划，城北新中心运河新城将于2022年基本建成，总投资65亿元，人口10万。运河上的油库将改造成艺术中心，半山电厂将建成城北最大的主题娱乐区。产业方面，运河新城以智慧网谷小镇为支撑。
也就是说，3.8万元/㎡的限价已经充分考虑到运河新城的发展杭州房价网，这也是同板块其他待售楼盘的价格风向标。
当然，即使是同一个板块，每块地的实际情况也不尽相同。38000元/平方米的房价是否过高，可以从最终成交地价上体现开发商的判断。