大家好，我是北京房地产实务专家景烨。十年房地产行业从业经验，我是北京少数能切入房地产交易全流程和大数据分析的顾问之一！以下是公众号的部分问题：
1.问：景烨你好！按照收入水平，貌似贷款不多，预算想尽量卡在550w以内。目前还没有孩子，所以我对学区的考虑不多。目前在北苑看到了一些刚需的房间。望春园的条件非常令人兴奋，但是这个经济型公寓不是很好。紫首花园和环科院小区一般，但户型南北通透，我很喜欢。新北苑好像变成了住宅和阁楼。不知道你怎么看？有什么建议么。
另外，根据您的介绍，北京的房价好像在下跌，但是北苑好像涨了不少？未来市场如何？
答：你好，望春园不错，但是如果户型不好，住进去也正常。其实紫寿园这样的小区还是比较划算的，尤其是南北通透的户型，住宅物业，涨幅也很不错。相比之下，新北苑的一居室和loft就没有那么划算，涨幅也较弱。北京房价跌得并不多，就是有一些业主在疫情期间急着卖。北苑这边并没有下降太多。如果后期不出意外的话，下降的空间已经不大了。如果你只是需要一个合适的房子，你应该上车。建议看一下星球内部信息《北京楼市冷暖监测》，
2.问：邢大人您好，亚运村阳光广场的房子性价比如何？值得购买吗？虽然这座建筑已经建造了 25 年，但立面和走廊看起来并没有过时。周边环境也不错，生活方便。但缺点也很突出。一是住房率太低，不到70%。二是物业费较贵。
答：您好，您对这个社区的缺点说的比较全面。需要补充的是，这个小区的户型比较复杂。有些公寓类型实际上相当不错。它们方方正正、通透，还是比较值钱的。另外，有一定的教育资源，也可以增加。星球内部数据《北京二手房检查技巧》《北京各行业/社区历史收入统计与分析》
3.问：敬业你好，预算是600万到700万，北京，纯投资。你能给我一个推荐吗？希望投资高回报。
地点不限，户型不限，面积不限，学区不限。我希望投资回报率高。
谢谢
答：您好，如果是纯投资的话，基本会锁定东西海王朝和零星的个别板块。
东城：可以看崇文北京房价下跌，也可以看永定门，比如中海紫玉小凉居
西城：聚焦广外下一个新居
海淀：二新居、宜城东园、金典园、来珍家园、世华龙悦一期西区等橡树湾小户型，其实还可以。
朝阳：望京是最新的城市，如国丰、宝兴等；国美第一城潮庆。
回龙观：新房，如紫金书院、华润等，或新金宇华府等。
亦庄：看河西
丰台：聚百合，怡丰苑。
星球内部数据《北京这些区跑赢大盘》《北京各行业/区历史收入统计与分析》
4.问：景烨你好，我爸妈很喜欢1300万多元的三居室北苑天苑，但是我觉得这房子没有学区，没有医院，没有房产，除了密度以外没有什么可取的人们。从升值保值的角度，您觉得有优点吗？谢谢
答：你好，小区还是有优点的，比如环境，绿化，户型还不错，当然板块热度低一些。但据我观察，这盘的表现其实还可以，至少不低于大盘。总体来说还是适合居住+保存和欣赏的。星球内部数据《北京这些区跑赢大盘》《北京各行业/区历史收入统计与分析》
5、问：景业，同样的预算，可以在上景买两房，在望新买三房。这种情况下该如何选择？
答：您好，两个小区相邻，设施也差不多。最好去北京。这里的上景整体价值较高，毕竟是典型的新型商品房。旺新就混杂了一点，真正看重的是里面的低密度板坯地板。因此，您在选择尚晶时绝不会犯错。如果不能，可以考虑旺鑫的低密度板楼。星球内部数据《北京市各行业/社区历史收入统计与分析》
6.问：景烨你好：
1、请分析下海淀钢研院、树之家园、平阁公寓区的附加值？
2、金典花园、五月花园等商品房小区，还是建设部、水科院大院等管理完善的老旧小区，哪个升值更高？3、今年开始的《北京城市更新条例》对东西城市的老房子有好处吗？是仅限于东西城两个区吗？
答：①钢铁研究所属于老小区，环境尚可，管理良好；数之佳园和品阁公寓二新，但质量一般，人员稍微拥挤一些。每个都有自己的优点和缺点。短期内，其实升值不会差多少。钢研院部分楼盘表现较好，从成交价就可以看出。
②金殿园和五月园属于小溪天子心。前者的价值在于二代的提升，而后者属于小户型，提升也不错。建设部和水科院的大院属于老小区的战士。这十年，我觉得涨幅可能不会太大，都是优质的。相比之下，五月华亭可能要弱一些。
③北京城市更新条例，这个不好说，如果旧改的话，估计可以提升一些小区的价值，还有各个小区。
星球内部数据《北京市各区历史交易数据》《北京市各行业/区历史收入统计与分析》
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