海南省六届人大四次会议24日在海口开幕，海南省代省长冯飞作《政府工作报告》时表示，“十四五”时期海南将初步建成自由贸易港政策制度体系。完成自由贸易港第一阶段制度安排有关任务，争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备。
海南自由贸易港六大要素的开放和自由化： 跨境资本自由，投资自由，贸易自由，人员流动自由，运输自由和数据自由。
而这一行动方案也预示着，海南即将进入“全岛封关”时代。
01 全国第三个“境内关外”地区
此次行动方案这样提到， “分步骤，分阶段建立与全岛封关运行相适应的监管体系”，这正是海南即将“全岛封关”的强烈信号，而截止时间点可能就在2023年。
“全岛封关”是指国家将海南划为“境内关外”区域，海南在境内，却在关外。
而目前，香港和澳门是国内两个能够实现“境内关外”的地区，它们的共同特点是“零关税，低税率，国际化自由化程度高”。
因此，海南不仅是免关税+低税收优惠，而且在贸易，资金，交通，人员往来，互联网数据等方面全面对外开放，其经济管理制度也完全对标港澳。
02 “全岛封关”的四大红利
“全岛封关”后，海南自由贸易港的发展将发生重大变化，4大自由化发展红利也即将实现。
第一，海南将成为人民币自由兑换的岛屿。
行动方案提到“要分步骤，分阶段推进全面可兑换，实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区，资金可以自由进出全球。
目前，中国只有香港和澳门能够做到这一点。
人民币的可自由兑换，资金的自由流动，将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易，资本自由化是一个非常关键的条件。
第二，海南将成为“互联网信息自由”的开放岛。
此次行动方案提到 “要扩大增值电信业务，跨境数据传输等领域开放”，这是否意味着“全岛封关”后，海南将形成互联网全球化的开放格局?答案是可能的。
目前有消息透露，海南未来将拉一条海底光缆连接香港，直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港，澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。
第三，海南将成为外国人，外资，外企，外货自由流动之岛。
“全面完善人员出入境，工作居住便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，也要让国人和国内企业更加自由地出海。
目前，海南已经对59个国家的旅游团实行免签，今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港，澳门完全相同。
只要有护照，就可以申请自由入境海南。
第四，海南将成为国内未来的“离岸交易中心”岛屿。
此次方案明确提到 “推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”，这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。
目前，香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金，因此也是区域金融中心。
综上所述，海南在“全岛封关”时代至少将迎来 四大政策红利：资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。
这四大红利，意味着海南已经走在了中国对外开放的前沿。
3 海南楼市的稀缺时代
海南“全岛封关”是海南产业转型的标志。
以旅游，地产为核心的时代即将逝去，海南产业发展将全面转向制造贸易，高新技术产业和金融服务业。
而此次产业转型也将对海南楼市产生三大影响:
第一，海南土地供应将明显减少，尤其是一线海景房的稀缺性将大大增加。
2019年，海南公布了《海南省产业准入的禁止和限制目录》，其中明确提到“四个禁止”：
禁止建设房地产开发中的产权式酒店;
禁止在生态保护红线区域内建设商品住房;
禁止利用一线海岸带和新批准的填海造地建设商品住宅;
禁止五指山，保亭，白沙，琼中四个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。
这四个禁止是海南“去房地产化”的基本特征。所以，未来很长一段时间内，海南主要将土地资源用于产业发展，严禁房地产开发，尤其是一线海景房。
因此，“全岛封关”时代，也是海南楼市“海景房稀缺”的时代。
第二，从“旅居”型地产向“复合”型地产转型，海南购房需求全面多样化。
海南进入“全岛封关”后，旅居地产的性质将逐渐转变为“旅居+自住”的复合型地产，这对海南房价是有利的。
从旅居，养老居住到医疗，工作居住，海南房地产市场的需求正逐渐趋于复杂和多元化。
第三，从东线向西线扩散，海南房价逐步“全岛同城化”。
在过去相当长的时间里，海南东部城市的房价明显高于西部城市，这是海南以旅游为中心发展的结果：海南东部城市的旅游基础太强。
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