香港楼价15年间大涨4倍 2021年香港房价走势

时间:2021-03-03 10:45:42来源:
导读  香港楼价持续高企,置业梦对于很多年轻人可望不可及。  香港立法会秘书处3月1日发表自置居所对香港社会经济的影响《研究简报》显示

  香港楼价持续高企,置业梦对于很多年轻人可望不可及。

  香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示,整体自置居所的业主中,35岁以下的年轻人仅占7.6%,首次置业人士的平均年龄2019年已经达到44岁。

  《研究简报》指出,香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍,然而,同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低。虽然该数据去年第四季轻微反弹至51.2%,但仍低于2004年高位的54.3%,亦远低于富裕经济体超过60%的平均水平。

  在土地严重短缺和置业负担能力下降的背景下,35岁以下的年轻一代于整体自置居所户主中的比例,由1997年的22.1%(19.81万人),大幅下降至2019年的7.6%(9.82万人)。

  报告指出,香港年轻人单凭工作收入,难以追赶不断攀升的楼价,也未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争,据悉,置业困难是本港年轻世代感到无望的其中一个源头。以2004-2019年期间的楼价来看,数字飙升了391%,然而香港家庭住户的每月收入中位数仅增加78%,远落后于楼市的升幅。

  与此同时,60岁及以上的老人,在自置居所户主中的比例为41%(53.6万人),成为置业的主力,相比1997年的21%(19.21万人)激增一倍。

  自置物业占比“倒U”

  事实上,香港的自置居所比率于过去 23 年呈"倒 U 型”发展。报告指出,该比率在1997-2004 年期间由 46.7%飙升至最高的 54.3%,然后停留在约 53%的水平至 2011年,但其后回落至 2019年的49.8%及 2020 年第4季度的51.2%。

  数据显示,1997-2004 年期间,香港每年平均共有约6.2万个住宅单位落成。供应充裕,加上亚洲金融风暴触发楼价暴跌 52%,为首次置业人士提供罕有的置业机会。1997-2004年期间,自置居所住户数目净增加了26.4万户,其中约一半为私营房屋。

  值得注意的是,1997-2008 年期间,香港住户增加了35.4万户。此期间,自置居所住户显着增加了 33.7万户,而租户只增加了4.7万户,租户占比仅为13%, 这主要受惠于当时房屋供应充裕及楼价处于可负担水平。这意味着,1997-2008年可谓香港楼市的最佳“上车”时间窗口。

  其后,特区政府不断收紧土地及房屋供应,推出了一系列政策,包括停止拍卖土地、放弃为自置居所订定数字目标、缩减通过填海及平整土地的开发新土地规模、无限期停建资助出售房屋等。

  这些措施导致香港房屋供应出现断崖式下跌,叠加经济复苏带动,香港楼价在此期间大幅反弹,使得大部分工薪阶层无奈成为租房一族。2009-2019 年期间,香港整体住户增加了33.5万户,而自置居所住户同期仅增加了8.02万 户。然而,居住于公营或私人房屋的租户则飚升了25万户,占比接近75%。

  楼市财富效应

  楼市持续畅旺下,自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。

  根据差饷物业估价署的统计数字,粗略估算,香港私人住宅物业的市值 在1997-2019 年期间累升两倍至约12万亿港元,高于同期本地生产总值的109%增幅。2019 年,香港私人住宅物业总值约为本地生产总值的4倍,远高于美国的1.6倍。研究报告指出,楼价变化带来的财富效应,对本地消费及本地生产总值,可以产生重大影响。

  为了协助年轻一代首次置业,社会上近年有不少倡议增加土地及房屋供应。参考 1997-2004 年期间的发展经验,当楼宇供应充裕,楼价便可回落至可负担水平,自置居所比率亦可因而显着攀升。

  根据 特区政府2020 年 12 月发表的《长远房屋策略》最新进度报告,在 2018 年把公私营房屋比例由60:40 改为 70:30 后,截至 2030-2031 年为止的未来10年,私营房屋的建屋目标会仅为年均 12900个单位,低于过去10年约13500个单位的实际年均建称房屋量, 房屋供应仍然十分紧张。

  香港房价下降的主要原因有哪些

  首先,从资本面来看,港股和楼市的关系比较密切,一般是股市先变化,楼市后变化,而从去年年中开始港股就开始持续下跌,也陆续传导到香港楼市;

  第二,从经济基本面来看,香港的经济形势也持续走弱,进出口量同比下跌、零售业疲软,经济的下行也使得人们的消费购买力下滑;

  第三,从货币层面看,港币贬值导致资产价格下跌;

  第四,从政策来看,去年开始,港府主动调控楼市,除了强化额外印花税、推出「买家印花税」来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外,还计划加大土地供应遏制房价上涨;

  第五,从房价来看,香港房价已经经历了长达十年的上涨周期,房价产生了泡沫,需要回归理性。

  为什么香港的房价会那么的贵

  香港的土地一点都不少

  有人说香港弹丸之地,承载了如此之多的人口,房价必然上涨。地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫,已经被证实为伪命题,而人口密度比香港还大的新加坡,多年来房价始终平稳,更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是,香港的土地一点都不少,只是都没开发而已。

  根据目前的数据来看,整个香港的土地,目前有接近80%尚未开发,这些土地如果不用于商业和工业,全部造成住宅,每提供1%的土地,可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山,丘陵地区开发困难说事,认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了,中国目前的土木技术,上能平山下能填海,香港如此之高的房价,就算是喜马拉雅山,开发商都能给你挖平了。

  目前的现状是,香港一方面房价暴涨,一方面仍有大量的储备土地和闲置土地,全香港1100余平方公里的土地上,仅郊野公园就有400多平方公里,而与此同时,香港人均居住面积16平米,大量香港人居住在鸽子笼里,住房痛苦指数全球第一。

  为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应,下文会有仔细分析。

  香港人多也不是房价上涨的理由

  很多人说,香港人多啊,且人口持续涌入,所以房价必然上涨。但是其实,100年来,香港的人口始终的爆发式增长的,但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担,香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的,但是与此同时,最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的,所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。

  我们可以看到,香港自开港以来,人口从0开始始终持续增长,建国以来增长速度维持恒定,基本就是20年翻一倍的速度,这个人口流入速度是很恐怖的,这和香港金融中心的地位是分不开的。但是这个不重要,重要的是,我们知道香港的人口流入是一种常态,而不是突然发生的意外,那么为什么以前的房子没人喊贵,现在的房子人人喊贵,这就有问题了。

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