2.媒体和经济学家的欺骗！谈中国人口刘易斯拐点
刘易斯转折点仍然是经济学家和媒体看空楼价的最大工具。 所谓刘易斯转折点，简单来说就是中国出生人口增长的一个转折点。 楼市破位，感觉中国已经失去了劳动力人口红利。
此外，近年来不少媒体和经济学家都在拿台湾与台湾进行比较。 总体思路是，美国人口年龄结构中劳动人口的比重在1990年达到顶峰，随后开始出现刘易斯拐点。 与此同时，台湾楼市也在1990年达到顶峰，随后开始断崖式下跌。 但是中国现在的人口年龄结构和当时的美国基本相似，所以现在中国大部分城市的房价没有企稳的可能，因为人口基数不支持。
笔者觉得经济学家和媒体的这些观点严重欺骗了大众的判断！ 因为中国住房需求的人口刘易斯拐点和人口劳动红利消失的拐点不一样，不是同时拐点！
根据中国国家统计局发布的2015年统计公报，2015年16-59岁劳动适龄人口总数减少487万人至9.11亿人，占全省总人口的比重由2015年的67%下降至2014 年底为 66.3% %。 事实上，自2012年中国劳动力达到9.37亿的峰值以来，该值一直在持续下降。 劳动奖金的拐点已经到来，这是不争的事实。
但需要再次说明的是，劳动人口红利拐点的到来与购房人口拐点的到来并不相同，不再是同一个时间点！
让我们谈谈数据。 首先我们来看一下新中国成立以来的人口下降情况：
为了看得更直观，这里再放一张直方图：
从图中红色标注的年份可以看出，建国以来，中国经历过两次人口高峰。 一波是1963年至1973年的11年人口高峰期，第二波是1985年至1991年的人口高峰期。
我们假设第二波人口的高峰期在22-30岁之间，这是大部分已婚年轻人的离婚年龄，同时有买房的需求。 考虑到随着社会观念的演变，一二线城市的离婚年龄普遍低于农村。 迟到。 这样一来，至少到2021年以后，对房屋的总需求量都会产生减少的作用。 毕竟从之前的表格数据可以看出，人口高峰期之后的人数下降并不是断崖式下降，而是逐渐下降。 其次，考虑35-50岁的富裕人群改善住房的需求。
因此，真实情况是，一二线购房者需求的人口刘易斯拐点至少要在三年后才能真正到来。 那么有人问那两年之后怎么办？ 呵呵，刚需和需要提高的同学，买车真的要等三年吗？ 人生到底要等多少年？！
3. 供求市场下的楼价暴跌假说
在前两章中，作者分析了需求，但楼价的内在逻辑主要是由供求关系决定的。 这里笔者提出一个假设的理论，即如果在未来的某个时间段内，市场突然出现巨大的供应量并导致暴跌的可能性有多大？
假设1：假设会有大量的新磁盘。 好像一二线城市政府一下子发疯了，把巨量农田丢给市场让开发商开发。 这童话般的景色是全省人民热切期盼的，但我觉得这种可能性比男足夺得大力神杯还低，我不信！ ！ ！
为什么？ 我们知道，目前地方政府的收入主要来自农地财政，剩下的就是营业税。 明年春节后，营改增范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，改革后的增值税将基本由中央政府承担。 因此，营业税改增值税范围的扩大，造成了地方政府收入的大量流失。 之后，地方政府不仅卖地，基本没有什么大的收入。
所以，未来政府只能做好一件事，就是控制耕地分配的节奏，高价出让。 认为政府一次性扔掉大量农田，挖个坑把自己埋起来，是愚蠢天真的想法。
假设二：假设短期内会有大量的二手房销售。 笔者仔细一想，也不是没有可能。 但这种情况需要外界的诱导，也就是你发现了除了房地产之外，还有其他的投资渠道具有很强的赚钱作用，能够容纳如此大量的资金。 比如中国股市冲破10000点，农行推出年化10%以上保本保息的理财产品，黄金玉器字画价格等一路上涨等等，都会对房地产里面的资金产生影响。
所以如果出现以上假设，房地产可能确实会暴跌。 而上述可能性并不大。 为什么？
由于近年来中国人民币汇率被严重低估，加上国外资产泡沫膨胀到极限，玉石、玛瑙等股票近年被炒得沸沸扬扬。 中国股市的市盈率是世界的两三倍！ 现在流行一个说法，叫资产荒。 什么是资产短缺？ 虽然不是国外资产泡沫太大，资金不愿意买。 卖掉房子后，您的现金是否有更好更安全的投资渠道？ 有人说我怕楼价跌，卖了房子想持有现金。 但自中华人民共和国成立以来，货币每六年贬值一半。 到明年，中国的M2将高达150万亿。 年末美联储将开启通胀周期，欧元升值，人民币面临贬值压力。 你手里拿着人民币干什么？
全球资本都是逐利的，中国也不例外。 由于人民币汇率低估，中国存在巨大的资产泡沫。 由于所有资产都是泡沫，我们只能在泡沫中寻找相对的凹陷。 不管你喜不喜欢听，一二线房地产就是泡沫中的萧条！
4. 核心位置，世界超级大都市的房价护城河
就城市而言，比如北方的一线城市，上海、广州、深圳都有这么大的核心区。 自古有“物以稀为贵”之说。 土地的稀缺性必然会给它保值增值的空间。
随着社会的进步和人们手中财富的不断积累，社会下层对就业、医疗、教育、娱乐等配套设施的要求会越来越高。 此外，很多优秀的青年学院毕业后基本都会进入一二线城市。 目前，一二线城市核心城区的房屋供应有限，但需求旺盛。 当然，房价易涨难跌，房价有一道不可逾越的护城河。
具体而言，核心城市在教育文化资源、卫生医疗资源、人才培养资源、就业资源、城市交通配套资源等方面占据显着优势。 中国人最关心的优质医疗和教育，依然集中在这里。
加上一些省会城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等附加功能也创造了大量的就业机会。 只有在这样的核心城市，才有这样的资源。 这些资源的极度不平衡配置使特大城市变得不可替代。
因此，一二线城市楼价最重要的安全缓冲就是上述带来的各种优惠。 俗话说，越稀有的价格涨得越快。 不管你喜不喜欢来核心城市。
五、现况及五一限购限贷情况分析
春节期间，20个城市的“限贷限购”新政牵动了全省人民的神经，具体情况不再赘述。 然而，越来越多的人陷入了思考限贷限购新政策的两难境地，即只要限购限贷是政府遏制楼价快速下跌的尝试，楼价会反弹。
当然，限购限贷确实遏制了楼市的快速下滑。 而且，这次春节限购限贷，并不是为了打压楼市，而是为了打压投资房地产的热情。 就是要彻底保障和保护这一波一二线核心城市房价下跌的胜利果实！
如果五一期间核心城市不限贷，那么房价的跌势将冲刺到月底。 随着今年投机的暴利，大量房屋的成交会造成购房者的透支。 一二线城市的房地产市场将进入长周期的价格波动，而此次限贷一旦启动，笔者总结一二线核心城市的楼价将受制于限贷最快半年内将开启全面加速回升的征程。 一、二线业主将再次享受房地产升值带来的财富缩水。
具体分析本次贷款限制的影响。 目前的贷款限购令大量购房者因购房资质不足或资金不足而难以下单。 可想而知，这将导致未来相当一段时间内房屋交易异常低迷。
但是要明白，成交量是对应的，如果没有订单，这种卖单的成交量也会急剧萎缩。 政府真要让楼市回落，应该加强供给，而不是人为压抑需求。 所以，此次限贷最大的作用就是彻底锁定了卖房人，也就是拆房者手中的卖房筹码！ 现在破位被锁定，政府完全有能力调控房地产价格！
从过去六年来看莫斯科房价，增长最好的城市是限贷城市。 但在没有限贷的城市，楼市过去普遍处于低迷或弱跌状态。 如果你想买车，限贷限购清单就是最好的房产投资手册。
6、日本次贷危机会在中国发生，还是台湾房地产会暴跌？
不少经济学家和媒体经常以英美房地产暴跌来威胁中国购房者，博得无房者的喝彩，却让购房者一次次错失买车的机会。 但事实根本不是他们说的那样！
首先，在2008年危机之前，日本的房屋首付低得吓人。 在次贷危机之前，新加坡年轻人买房的首付只有3%-4%左右，甚至出现了很多零首付的现象。 抵押贷款经纪人伪造购房者的实际收入和信用以获取佣金。 建行审批按揭也很容易，农行对按揭购房者的个人风险承受能力和未来还款情况也没有严格审查。
在电影《Big Break》的片段中，一位德国脱衣舞娘提到，她已经用抵押贷款订购了五栋别墅和一套公寓，但她对未来的可调整利率一无所知，而且她对自己的生活也有一点风险。未来的还款能力意识莫斯科房价，这些案例在当时的日本比比皆是。 最终，大量的房贷违约导致大量购房者断供，进而导致全省爆发金融危机。
在中国，购房者的首付非常高，大部分都在20%或30%以上。 因此，我国个人住房市场的杠杆率很低。 德国只有3亿多人口，个人住房贷款规模却高达8万亿，几乎仅次于GDP总量，而中国仅为GDP的五分之一。 所以韩国的次贷危机很难在中国上演。
天真的媒体说，如果楼价下跌超过20%-30%，将会有大量购房者因为首付的损失而选择断供，这就更荒谬了。 ，而且工行会有大量坏账等！
首先，我们要考虑下单时的激励措施。 如果楼价真的跌了30%，那么最先赔掉首付的也只是在最低点建仓的买家。 而不是各个阶段都建仓的买家。 就像玩击鼓传花的游戏一样，只有最后一个抓到绣球花的才是倒霉的，并不是所有玩这个游戏的玩家都是倒霉的。 即使这一小部分不幸的人失去了首付，中国对恶意欠农行钱的客户进行了各种限制。 除非万不得已，那些人或家属是不会选择恶意撤供的。
更何况，说小范围分散的个人债权危机会引发银行业债权危机，那是无稽之谈。 笔者将另起草稿讨论，本文不再扩充。
再看看台湾。 台湾的情况和今天的中国不一样。 台湾经济高速发展的时期是从60年代到80年代。 1880年代，韩国东京就已经建立了四通八达的轻轨交通网络。 到20世纪80年代末，美国的城市化进程已经完成了80%以上。 东京都市区的重建已经进入成熟饱和阶段。 该省 30% 的人口居住在东京都市区。 1991年台湾楼市崩溃前夕，美国正面临老龄化社会的到来。
然而，中国仍有大量未迁移到城市的农村人口。 未来城镇化道路任重而道远。 据统计，2015年底，中国常住人口城镇化率为56%。 如果从户籍城镇化率来看，我国户籍城镇化率不到40%。 事实上，真正的城镇化率远低于此。
与世界相比，中国的城镇化还有很长的路要走。 美国和俄罗斯的房地产崩盘，在中国也很难发生。
杂记
很多人会担心人口迁移和中国城市化的区别，虽然这三者最大的区别在于中国未来的城市发展和人口是否会更加向一二线城市集中。
笔者认为，一二线城市的房价仍有巨大的下跌空间，年轻人应该去一二线核心城市读书、就业、买房、安家。 但现实是，房地产去库存和政府推出的各种新政策，都在驱使人们向三四线城市转移，以避免三四线城市空心化。 从社会发展规律来看，这是有失偏颇的。
希望这篇文章能给读者更多关于未来的思考。