文/刘德兵
在全国楼市持续低迷之际，北京等地的表现却截然不同。日前，国家统计局公布的数据显示，北京房价呈上涨趋势，涨幅在70个城市中名列前茅。
现在的北京楼市，谁在买房？今年金银四时，北京楼市如何？未来北京房价是涨还是跌？
3个月未开封，1个月售出3台
张明在我爱我家工作。从去年12月开始，连续三个月，张明的房子都没有卖出去，他也很少见到。
他从业三年，从同行那里听说，2008年、2012年和2017年底，北京二手房市场持续低迷，很多人熬不过寒冬房地产市场。
然而，从今年3月开始，张铭的收视量却突然暴增。
最终的结果，连张铭都惊呆了。3月，张明团队卖出3套房子；自四月以来，他又卖掉了两套房子。
在北京的二手房中介行业，3个月甚至半年不卖房是这个行业的普遍现象。而2个月卖出5套房子，显然非常难得。
“正常年份，每年3、4月份，北京楼市往往会有一波小春，”张明告诉《中国新闻周刊》，“今年3月以来，所在区域已售出80套房屋， “还有更多。在路上。”
在北京丰台区我爱我家的另一家店，店长告诉《中国新闻周刊》，该店3月份售出了10套套房，几乎是今年2月份的两倍。
链家位于北京朝阳区的一家门店。多位房产顾问表示，他们的店在3月份售出了8套套房，环比增长超过50%。
二手房是当前北京房地产市场的交易主体。其中北京房价查询，链家和我爱我家的成交量之和占北京二手房市场的一半以上。这些大型中介公司的销售额普遍上升，与楼市的最新发展息息相关。
统计数据显示，3月份北京销售二手房18987套，比今年2月份增长107.3%；其中，二手房成交17085套，比上月增长106.8%。而且，自2021年8月以来，北京二手房市场基本处于下滑状态，这意味着今年3月北京二手房成交量创8个月新高。
对此，首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究所研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀驰告诉《中国新闻周刊》，成交量北京楼市近期一直在上涨，并出现了一定的回升势头。
据和硕房产中介监测，去年3月，北京二手房成交24333套，也是去年的市场高峰；去年4-7月，北京二手房成交量保持在2万左右的高位。相比之下，今年3月北京二手房同比下降22%，也低于去年4-7月的成交量。
和硕地产代理首席分析师郭毅告诉《中国新闻周刊》，与去年相比，今年3月北京楼市呈现企稳态势。今年4月，从目前的成交量来看，预计全月二手住宅成交量将维持在1.5万套左右。与去年4月2万辆的水平相比，今年4月也将处于相对稳定的状态。
北京链家研究院市场分析师冷辉表示，从单季度成交情况看，今年一季度北京二手房成交量为3.5万套，成交规模与月持平环比，成交均价小幅上涨。
只需要推高价格？
赵秀池分析认为，“在楼市和经济企稳的背景下，降准等利好政策陆续出台，楼市有望出现一定的利好变化，部分需求开始进入市场。”
冷辉告诉《中国新闻周刊》，“今年市场回暖比2021年三、四季度要快，主要原因是与去年下半年相比，银行授信额度充足，放款速度较快。”买家审批放贷速度较快，这将在一定程度上加快市场成交，扩大交易规模。
“其实，更值得关注的是楼市的需求结构。” 赵秀池告诉《中国新闻周刊》，目前市场的积极进场主要是需求和改善需求；在一定程度上，这是在炒房而不是炒房的背景下，只需要重点释放。
“目前，北京楼市成交的主力是刚性需求和新改革需求，这两个群体在市场上的占比最高，”郭毅说。与其他出台宽松楼市调控政策的城市相比，北京的楼市政策仍处于持续严控状态。房市的状态并没有放松，所以目前购房者的主力还是根据自己的实际居住需求，选择在市场买房。
冷辉说，在北京的住房需求中，新改造人群对北京现有住房群的改善比例很高，而且这种刚性改善需求的比例远高于其他城市，包括品质提升、养老提升等。和其他类型。.
冷辉进一步分析，由于北京房价相对稳定，很难获得购房资格。因此，对于投机购房者来说，北京的房屋套利空间小，套利周期长，杠杆难以撬动，不是炒房的理想选择。因此，北京的投机性购房比例相对较低，绝大多数购房者是由真实的住宅需求驱动的。
然而，在这种需求的背景下，北京的房价却呈现上涨趋势。
国家统计局近日公布，3月份，一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，其中北京上涨0.4%；一线城市二手房环比上涨0.4%，其中北京上涨1.2%，居四大一线城市之首。前排。
郭毅认为，在市场结构总体稳定的情况下，区域板块之间可能存在价格差异。在一些配套设施较好、产业布局较好的地区，二手房价格会上涨，从而促进整体二手房价格的存在。上升的机会。
冷辉还表示，受北京基础设施完善、区域质量提升等因素影响，部分地区房价有小幅上涨的可能。
从目前的走访情况来看，北京大兴、顺义等郊区房价呈现多跌少涨的态势，而全市六区涨多跌少。以北京市大兴区的黄村、观音寺等地区为例，很多二手房小区的整体房价已经下降了10%甚至20%。有一定的上升。
这种结构性上涨还体现在更多方面。作为近期新装修的换房者，方先生对楼市有着独到的观察。从去年到现在，方先生在一个APP上关注了50个大户型的二居室和三居室。这些房子，从面积到价格，基本上都适合他换房、买房的需求。出乎他意料的是，除了3套房被卖主申请外，其余47套房子都一一售出。
对于房价走势，方先生直观地注意到，这47套房子一开始以较低的价格出售，然后以较高的价格出售。不过，这些房屋在挂牌期间价格变化不大，挂牌价格趋于走高。报价不多。
智信投资研究院首席经济学家、院长连平告诉《中国新闻周刊》，每个城市对外国人的吸引力不同，不同城市的楼市供需关系也不同。北京作为一线城市，外来人口较多，整体住房需求依然较大，是北京等一线城市房价上涨的根本动力。
市场会涨跌吗？
郭毅表示，就后市而言，北京房价上涨空间不大，大概率稳中求胜。
冷辉说，北京具有高置换、强管控、低杠杆的市场特点，即购房者以置换为主，政策强反馈快，整体杠杆率低。绝大多数购房者有实际居住需求，用好现有的政策工具可以有效控制房价上涨。总之，北京房价出现全球性大范围涨跌的可能性很小。
从目前来看，4月以来，北京楼市再次出现一定的震荡。据北京链家研究院统计，截至目前，4月份的交易量预计将下降10%-20%。
上述我爱我家店的店长表示，3月份全店售出10套，而4月至今只售出6套。从张明的成交情况来看，他4月份的成交量也比3月份少了一个。
对此，冷辉分析称，主要原因是北京疫情在一定程度上反复出现，房屋交易的各个环节都不同程度地受到了疫情的影响，整体交易节奏有所放缓，但预计疫情过后相关需求可能会得到释放。，整体影响可控。
“当前形势下，政策也要放宽，特别是针对刚需和改进需要，要出台相应的政策，”赵修池说。
郭毅表示，从北京目前的调控政策来看，需要换房的家庭实际上购房困难更大。由于北京市实行认房认贷政策，部分改善、换房的家庭需要承担高达80%的首付。，这显然是更大的负担，也影响了更多自住需求的释放。
连平告诉《中国新闻周刊》，政策可以根据“提高购房预期——释放合理购房需求——加大对房企金融支持——增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策。政策可以落实。
为此，他建议，在需求端，要因城施策，切实改善住房需求，提供稳定的信贷支持，满足首次购房者的贷款需求；大力发展住房租赁市场，加大对保障性租赁住房的金融支持力度。财务方面，营造宽松的财务环境，缓解房企现金流和债务压力。
随着政策和市场的变化，投资投机需求是否会进入市场？房价会不会快速上涨？
对此，连平认为，在政策上，在坚持“有房不炒”原则的基础上北京房价查询，突出“政策立足城市”，北京等一线城市，包括重点二对三四线城市，对违规购房必须保持高压监管政策。
赵秀池表示，未来北京楼市仍将贯彻“有房不炒”的定位。目前市场上投机炒作需求稀少，未来投资需求仍需谨慎。
（文中张明为化名）