从去年春天到今年年初，北京发布了两轮限购令。本地人和外国人买房的条件越来越严格。商品房交易市场日趋冷清，部分项目一周卖不完。相比之下，住宅租赁市场越来越火爆，量价齐升。租赁住房市场单月最高成交量同比增长35%。租金也随着租赁市场的繁荣而增长，尤其是在核心区域和高端房源的推动下。今年2月住宅物业平均租金同比增长超过20%。与北京类似，许多一线城市的租金也在上涨。
房价上涨的原因主要有以下几个因素：
一是房价持续上涨提振了预期投资回报率。近年来，全国主要城市房价快速上涨。相比之下，大部分城市的租销比偏高，有些房子要出租50年甚至70年才能收回投资。在房价上涨的推动下，不少购房者对投资回报的期望更高，希望缩短投资周期，导致出租房屋时价格水平较高，带动租金普遍上涨。
二是房产税有望增加租房成本。房产税讨论了好几年，今年终于在上海和重庆推出。不少人认为，近段时间，无论试点城市数量不断增加，还是在全国范围内推广，都会产生额外的拥有成本。因此，拥有房地产的人首先会在脑海中计算如何将增加的持有成本转嫁出去。因此，租金定价将高于以往的心理预期。这也是一个必然规律，在供不应求的市场中，增加的成本一般会转嫁到需求端。此外房价上涨的原因，通胀预期也是导致租金上涨的因素之一。今年1、2月份，CPI（消费者物价指数）持续上涨，2月份涨幅超过5%。房东对未来房价上涨的预期导致投资收益下降。房东为了维持原有的收入水平，被迫提高房租价格，带动房租上涨。
三是限购令导致外地购房者购房转租，需求增加。虽然租赁市场和销售并不完全相关，但在曾经占销售市场半壁江山的50%的外国购房者中，尽管无法提供社保和纳税证明，持有大量资金，他们只能被迫进入租赁市场。这些高端群体不同于以往传统的低端租房者。他们以自住的标准租房。因此，他们具有较强的价格承受能力和对房屋的高要求。这是需求迅速扩大的主要原因。据一家中介公司统计，2010年，
四是居民收入水平提高，房租承受能力增强。城镇居民可支配收入和农民工收入均呈上升趋势，增幅远大于CPI和房租的增幅。因此，在市场定价机制下，房东开出的高额租金能够为中高端群体所接受，由于需求和支付能力的不断提高，推动了租金上涨。
五是优质房源进入租赁市场，提高平均租金水平。由于规定购房后5年内全额征收营业税，许多卖家被迫出售转租，大量优质房屋被迫进入租赁市场，如区位优势明显的高档住宅和精装修的住宅。租金价格的整体水平。
六是信息不公开透明，中介炒作助推租金上涨。目前租房资源属于各个中介公司，租房者只能通过各个中介公司找到房源房价上涨的原因，双方没有直接交流的平台。在中介公司的利益来源中，受限购令影响，以往以二手房销售为主的经纪收入大幅缩水。中介公司为了维持公司正常的成本和人员开支，只能依靠租金收入维持日常运营。所以，
从未来租赁市场的供需关系预期来看，供给增幅较大，需求较为平缓，租金快速上涨的势头将有所缓和。
从供给来看，今年两届新闻发布会上，温总理都明确提出要增加住房供给。商品房供应将保持前两年平均水平，保障性住房供应将大幅增加。同时，棚户区、城中村的不断改造，不仅可以缓解这些人的住房需求，还可以带来新的租赁供给能力，因为在一些城中村、老城区、棚户区改造中，由于家庭 由于人口和住房面积的关系，一些家庭将获得多于一套房的补偿。根据以往的经验，这些多余的房屋将进入租赁市场。但受限购令的影响，一般市场化商品房供给虽然有所增加，但需求不会旺盛，短期内难以形成有效供给增量。因此，商品房市场租金上涨的压力依然存在。
全国每年建设1000万套保障性住房的宏伟计划，不仅可以大大增加中低端住宅的住房供应，还可以分解大量的低端租房需求。去年保障性住房建设规模中，已开工590万套，今年将开始进入竣工入住阶段。这些房源，加上未来两年将建成的大量保障性住房，将大大缓解租赁市场的供需矛盾。. 截至今年3月3日，北京北苑南区首个公租房项目——公租房项目封顶，500余套公租房进入抽签分配阶段。
加强对中介行业的规范管理。一是各地住房租赁市场管理部门要尽快建立住房租赁市场交易信息服务系统，将双方供需信息放在公开透明的交易平台上，改变现行的中介机构。公司。的行为。二是加快中介行业自律管理。我们可以借鉴律师、会计师的管理经验，提高准入门槛，稳定经纪人队伍，建立诚信体系，规范中介行业，建立健康有序的房屋租赁市场。二是降低中介费用。目前的做法是服用一个月' 中介行业普遍采用的租金作为中介费，是过去低租金标准的延续。随着租金的上涨，此类收费明显更高。应该改为绝对收费（因为无论租金多少，中间人的支付变化不大）或梯度收费标准，会削弱券商推高租金的积极性。
