这两天，中国经济周刊报道称，去年合肥房价涨幅全球第一，目前部分地区房价几乎减半。我认为这有点夸张。自去年年底合肥房价见顶以来，确实出现了6个月的回调，但幅度不大，仅从高点回落-1.9%。即便是回调幅度最大的滨湖新区，也只有-11.2%。
自去年合肥限购以来，购房需求受到严重压制，市场观望情绪加剧。造成这种情况的原因之一是政府对新房登记价格的严格限制，导致开发商推出动力不足，故意推迟登记。
在限购政策将继续收紧的预期下，合肥房价短期内难以上涨。一些有业绩考核要求或资金链紧张的开发商，可能不得不选择断臂求生。随着去年地王的上市，合肥郊区部分新房的成交价已经远超周边地区的二手房价格。
在这篇文章中，我主要提醒大家一些未来即将上市的新楼盘，定价可能存在多大的泡沫，为购房者提供一些参考。我把新房价格泡沫指数分为5个等级。该指数越高，该领域的投资风险就越大。投资者应尽量避免或仔细考虑这些领域。
1、四里河地区：
泡沫指数级别 1。其实这个领域的泡沫指数之前一直都挺高的。随着合肥房价的整体上涨，四里河创纪录的限价越来越严格，因此挤掉了一部分泡沫（公众号“小易伦楼市”“庐阳区二手房”交易价格分析”）。
优点：二环内，植物园和城市苗圃旁边，旁边有一个森林公园，周围有两个大水库，环境很好。
缺点：湖既是优点也是缺点。缺点是巨大的水面限制了面积的扩大。此外，合肥的发展中心是西向南，未来市政资源的倾斜可能难以照顾。商业设施略显不足，距离最近的地铁口2.5公里，是个很尴尬的距离。
建议：这个区域的定位相对提升。高端盘这里有一定的市场，但是我觉得刚需盘的价格有些人为的高。高端项目从来都不是投资的好对象，刚需、虚高的项目在投资方面也难有吸引力。
2. 高科技园区：
沭溪湖板块：泡沫指数2级。沭溪湖板块位于高新区核心区，高新产业集群环绕，紧邻在建的地铁4号线。这里依山傍水，环境优美。《楼市小易》和《高新区的投资价值》）。
不过，束溪湖距行政区约9公里。周边荒凉，配套设施极为匮乏。虽然工业区提供了许多就业机会和住房需求，但工业在生产的同时也会干扰居民生活区。在蜀西湖以西的将军岭路附近，我认为泡沫指数可能达到3级。
白岩湖板块：泡沫指数4。为什么我给这块评分这么高，都是因为去年从高新区出来的地王，地王底下怎么会有便宜的房子？我一直在想，周围有这么多工厂，前段时间还闹过附近的污染企业。那些地王争相在这里建府的目的是什么？
繁华大道板块：泡沫指数2。我们看到的实际情况是经济开发区没有土地，这个区域周围还有大量的产业。你只需要在哪里买？另外，肥西不限购，距中央政府区仅5公里，需求也非常旺盛（公众号“楼市小义”“京开肥西二手房成交价分析”）。
但我要提醒的是，在城市限购的情况下，投资购房需求外溢，三县等地区房价被炒作。繁华大道两旁有很多工厂。你不希望大卡车整天在你家门前行驶，对吧？只需要考虑，尽可能提高。
3、瑶海新站区：
龙岗、烈山路、磨店烧泉湖板块：泡沫指数3级，要不是价格便宜，我加1级。这三个板块都距市中心10多公里。除了龙岗板块比较火爆，并且有地铁2号线的大力支持外，烈山路和磨店的开发商都会受到很大的影响。
烈山路没有地铁，距市中心近13公里的韶泉湖。交通不方便。不知道去年开发商为什么在这里争抢地王。
周边地区也是新站区的工厂集群。虽然价格比较便宜，但是环境污染也是要考虑的。新站区是合肥去年平均房价涨幅最小的区域。便宜是有原因的。就近工作燃眉之急可考虑，改善需谨慎（公众号《楼市小义》《合肥三县买房，或存钱后在市区买房》）一年的社会保障？”）。
4. 北城板块：
泡沫指数为3级。双峰工业园从北二环延伸至双墩。双墩距市中心15公里。如此遥远的距离，使得北城的房价在合肥始终处于低位。工业厂房的大量聚集，使得北侧的环境非常恶劣。
去年，万科在北城北部买了一块地，据说要出高价，让北城世纪城的居民兴奋不已。但我想说的是，万科的价格和你关系不大，因为品牌溢价和房龄不同（公众号《楼市小义》《不同类型的房产投资分析》）合肥价值”）。品牌社区的新房高价只会让周边的房价泡沫膨胀。
5、高铁段：
祁门路-宿松路板块：投资指数2级。位于合肥市中心，老城区与滨湖区之间，距行政区仅3公里。地铁4号线就在家门口，离地铁交通枢纽1、4、5号线换乘中心也不远，位置得天独厚。这里投资价值高的原因纯粹是由于价格限制。
新大天域和中海洋树是我认为目前合肥最值得投资的两个新项目。前者需要抽奖，中奖率很低。在线彩票。这两个社区基本没有广告，都是鬼鬼祟祟的开口。
龙川路板块：泡沫指数4。去年，包河区的地王基本集中在被媒体称为“七龙珠”的龙川路附近。祁门路-宿松路段的投资价值完全归功于“七龙珠”，楼面价格高于别人的新房价格。， 怎么会这样？因此，可以预计，龙川路附近的新项目将定位高端，价格高，投资价值不大（公众号“楼市小义”《开发商的成本，你好吗，合肥地王》） ？”）。
6、滨湖区：
核心区板块：投资指数1级。虽然滨湖房价还在下跌，但我认为滨湖核心区还是有投资价值的。联投书店、宝能城、怀旷东方蓝海的价格受政府严格限制合肥房价暴跌，创纪录的价格仅为1.5w左右，导致头号收费盛行，普通老百姓很难买到创纪录的价格。
核心区域是地铁一号线与五号线的交汇处，北接风景秀丽的塘溪河公园，南接万达商圈。根据我之前对滨湖二手房成交价格的分析，这个区域的均价也在上涨。
西南滨湖板块：泡沫指数5级。从部分楼盘的发布价格来看，这个区域有一个非凡的想法，2w+新房的价格，相信他们可以做到。对于这样一个遥远的情节，没有实质性的积极支持。对比核心板块的价格，不知道你哪来的这么大的底气。广告做的这么狠，向大家招手：“蠢人！好多钱！快来！”
在去年限购之前，我写过一篇文章，提醒大家注意滨湖的风险。你可以阅读公众号“楼市小义”和“合肥滨湖房子值得投资吗？”。当时我对滨湖的判断是“长线看潜力，短线看风险”。在限购未放宽的情况下，该警示今年依然有效。
滨湖真的太大了，“我比你先出生，我出生就老了”，创业区已经老了，省段正在崛起。我们看到，启动区滨湖世纪城的房价已经开始成为滨湖的低点。随着房龄的增长，其投资价值会越来越小（公众号《楼市小义》《你还在滨湖》买房？滨湖近期二手房交易分析及购买建议）合肥区”）。滨湖重点资源向核心区靠拢，沿湖和省会板块合肥房价暴跌，处于外缘的滨湖西南板块，要熬成黄脸婆才有有机会被认真对待吗？
如何判断合肥新项目的投资价值？
合肥目前房价不涨的一个重要原因是限价。不少人担心限价结束后房价会反弹报复性反弹。我觉得有点过分了。除了限购限贷外，M2增速也在放缓，我们的资金成本不断上升，部分银行也上调首置业贷款利率。这意味着，从金融层面来看，房价的上涨已经拉到了谷底。
严控房价止住环比上涨，是国家下达热点城市的死令，意味着取消限价令的前提是楼市疯牛之火逐渐消退。当大家淡定离场，正是市场决定楼市命运的时候（公众号《楼市小义》《合肥近期要不要买房？》）。届时，即使取消限价令，那些新房也未必有太大信心高价卖房。
今年的合肥楼市与去年不同。一方面，它在深夜偷偷开市抢房，另一方面，它大张旗鼓地做广告，以降低价格和折扣。如何判断一个新项目是否具有投资价值或高性价比，我给出两个判断标准：
1.离市中心的距离。市中心之一是河内，另一个是政府区。直线距离市中心越远，投资性价比越低；距离越近，投资性价比越高。滨湖区不适用本标准。
2.媒体广告的强度。相信大家都关注了很多媒体。在楼市全民热捧的合肥楼市，如果还能看到新楼盘大张旗鼓地打广告，那一定是心虚，担心卖不出去，利润全是开发商制作的。谁想要两年的投资收益？
当然，随着低价库存越来越少，再加上地王的上市，值得投资的新楼盘会越来越少，溢价过高的新楼盘比例会越来越高。不要做选择。如果有机会，值得以限价试试运气。
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