写在前文：这里所指的房地产投资并非“炒房投机”之流，在国家“住房不炒，平稳发展”的宏观大背景下，本文将重点从房地产的核心价值进行深入简出的系统分析，为各类人群提供房地产投资的建设性意见，便于人们更加科学、理性的实现资产的保值与增值。
为什么要投资房地产?
房地产投资，实际上是一个亘古不变的话题。古往今来、世界各地，房地产投资始终是人们热衷的投资渠道。稳定的居住环境是人类文明发展的基石，且房地产本身具有资金量大，土地资源不可替代性，保值周期长等显著特点。一个稳定的居所不仅仅是安稳生活的保障，同时也是身份地位的象征。无论是宅院、山庄，还是庄园、古堡，国内外的所有成功人士，在取得成功后的第一件事，势必是置办自己的豪华居所，就像古人总结的“安居乐业”一样，只有安居，才能乐业。
说回到现代社会，房地产行业多年来一直是国家发展的支柱型产业，放眼全世界各地，房地产同样是各个国家的支柱型产业，这也进一步证明了，房地产实际上是一个国家发展的重要资产组成。虽说其不应过分积攒泡沫，但也绝不会成为政府严重打压的目标。
总的来说，房地产投资绝对不应成为人们质疑的渠道，近30年来持续上涨的房价走势已经说明了一切，而且近几年国家已经针对房地产市场持续进行了降温，市场更不太可能出现明显下滑走势，更多的应该是一个平稳上涨的大趋势。因此人们更多是应该思考如何科学、理性的进行房地产投资，确保自身资产的保值与增值。
大聪明根据网络信息整理的房价走势图，直线上涨走势明显。
房地产投资包含什么?
人们一般概念里的房地产投资主要指的就是住宅投资，而实际上房地产投资领取不仅仅包含住宅，只能说住宅是相对最重要，体量最大的细分业态。实际上商铺、商网、公寓、写字间等都在房地产投资的范畴之内，只是适合的人群不同而已，下文会结合具体业态分析相应的特质与适合人群。
【住宅类】——这个大家都较比了解了，无外乎就是包含了刚需住宅、改善住宅与豪宅，实际上适合投资的主要是刚需类及改善类。
刚需住宅，适合投资能力相对有限，抗风险能力相对较低的人群。投资刚需住宅可依靠按揭贷款、公积金贷款进一步降低投资门槛。购买后可选择租赁的形式先期进行成本回收，待市场出现明显上涨后即可选择伺机出手。前期租金也可填补贷款月供缺口，实际上相当于只用了30%的钱，就撬动了整户房屋的投资。
而改善住宅的投资相对要慎重一些，毕竟前期投入较大，一定要选择优质房源，说白了改善住宅的投资主要是价值投资，因为目前市场上并不缺房子，但是却非常缺好房子，一旦你投资的房子未来成为热点项目，其价格增长是很容易跑赢大行情的，毕竟有钱人买房是以品质为先导的，价格因素相对于刚需客户会弱很多。
豪宅类的就完全不适合一般人研究了，且豪宅一般也很少用来投资使用。除非是具有特殊地段资源或者自然资源的项目，这里就不再进行赘述了。
【商业类】——商业类不动产的投资相对门槛较高，首先其首付款比例一般在50%以上，且商业类产品的价格普遍是住宅类产品的2倍以上，也不能使用公积金贷款。因此只有资金量充足的人群才适合投资商业类产品。
商业类产品的投资，核心看的就是租金回报率，原则上15年内可以收回整体投入的商业类项目，才算是值得投资的优质产品，否则势必存在较大的投资风险。
目前国内商业类产品的整体开发量实际上存在较大的饱和问题，按照国际标准，一般是商业面积人均0.5平米，而据相关数据显示，目前国内已经达到了1.2平/人。有些热点城市更为严重。因此针对商业类产品的投资一定要慎重，必须对市场有充分把握才适合投资。
商业类产品一般分为社区商网、综合体商铺等形式，大型商业综合体内的商铺零售方式，前些年已经发展的过于激进，且受电商的持续影响，大型商业综合体的运营难度越来越高，因此此类小商铺的投资是不建议选择的，除非的特别有优势的项目。而伴随着人们生活节奏的不断提升，以及智能社区化趋势的发展。实际上社区周边的小型商网反倒迎来了不错的发展机会，投资相对较小，经营业态也比较灵活。就像疫情时，大型商业中心无法开业，但小型社区商网实际上受的影响就会小很多。
【公寓类】——公寓实际上也是商业属性，一般分为普通公寓、LOFT公寓、酒店式公寓等，公寓的概念实际来源于西方，但国内的公寓又与西方的公寓存在明显的不同。公寓类产品之所以这么多，无外乎是由于开发商要满足规划条件中的商住比而已。实际上公寓的实际使用功能较为一般，除非特殊的一线城市，其它城市的相关产品目前来看已经不适合投资了，虽然租金回报率还可以，但有一个致命的问题就是保值能力较差，有的由于租户的鱼龙混杂，甚至出现了降价的局面。
相对来说LOFT、酒店式公寓类的产品倒是还有一定的投资空间，LOFT 公寓，层高较高，理论上买一层得一层，性价比交换好，升值空间要大一些。而酒店式公寓，一般在购买前就与大型酒店连锁集团签订了服务合同，租金有保障，品质相应的也获得了保障。
【写字间】——写字间其实与商业类似，同样存在着严重饱和的问题，除了一些大城市以外，相应的写字间产品的投资空间都非常之低了。而且写字间项目一旦进行分散销售，服务品质也很难得到保障，后续升值空间非常有限。而且写字间类产品本身也不太适合个人投资，主要还是企业投资为好，既可以办公使用，后期也可以实现增值。
如何投资房地产?
说了这么多，那么到底该如何进行房地产投资呢?
一、明确的认知自己的资金实力。
这里一定要记住，不是你手里所有的储蓄都可以进行房地产投资的，首先你得留出一定比例的资金，确保在个人或者家庭发生什么意外情况时，可随时拿出相应的现金确保生活安全。除此之外的钱才可以用于投资。另外你的征信情况、是否有公积金等条件，实际上也是属于你的投资能力范畴的。特别是公积金，一定条件下可以低息购房，相应的贷款成本要低很多。
二、选择适合自己的产品。
综合你的收入水平、储蓄水平以及年龄结构系统分析：
年轻人群：储蓄能力相对有限，但收入稳定，成长空间较大，建议优先选择刚需类住宅投资，最好以贷款或公积金形式购房，这样前期投资是相对有限的，只要保证具有足够的月供偿还能力，后续基本就没有什么其它风险了。无论是出租，还是静等增值，都可以随时伺机出手，因此刚需类产品的市场活跃度毕竟是最高的。
中年人群：储蓄能力相对较强，收入同样较为稳定，成长空间一般相对有限。建议优先选择改善类住宅，重点做的就是价值投资，一定要选优质房源，哪怕现在的价位比较高，但也不要犹豫，一旦看好就可以出手，优质的房源无论到什么时候都是最好出手的。就像一线城市的房价，高的再夸张，一样是一房难求。
另外中年人群也比较适合商业产品的投资，主要还是经济实力相对殷实一些，社会经验也要丰富一些，抗风险能力也比较高。选择合适的商业类产品投资，可以进一步巩固自身的资产价值。
老年人群：储蓄能力较强，稳定的退休金。不再有工作的负担，更多的是追求健康及生活品质的提升。实际上有一类产品是比较适合中老年人群投资的。那就是具备优质景观资源的酒店公寓产品，一般此类产品投资后，不但可以有稳定的租金收入供投资人使用，同时每年还可以给房主提供一定周期的度假使用，特别适合老年客群享受生活。尤其是北方人群，如果在海南投资了一个相应的产品，可以说是投资自用两相宜。但切记进行投资时最好多参考家里年轻人的意见，毕竟老年群体是很容易冲动消费的，投资还是理性一些为好。
三、稳妥投资，不追求暴利
无论进行任何业态的房地产投资，切记不要追逐暴利，超低价的产品一定要远离，因为没有问题的产品是不会严重低于市场价出售的，一旦出现施工进度、产权手续等方面的问题，潜在的风险就会成倍增长，甚至导致投资者陷入泥潭。不要相信什么价格洼地，投资只要有稳定的回报率即可，超出市场预期的水平越高，你承担的风险也就越高。
房地产投资十招
最后总结这个投资十招供大家参考，希望对大家的投资之路有所帮助。
【一】无论是投资什么产品，请记住城市级别永远是影响房地产走势的一个核心因素，一线城市、省会级二线城市、具备特殊资源的三线城市永远是经济发展的领头羊，其具备较强的人口吸附能力，因此房地产的保值、增值能力也是最强的。
【二】李嘉诚说过房地产投资的三要素是“地段、地段、地段”，虽说一定程度被过分解读了，但这确实是房地产投资的一句至理名言。地段决定产品的价值，房地产作为不动产，其核心价值就是所占据的土地，因此无论在什么城市投资，地段都是最优先考虑的因素。另外，传统的优势地段可能投资机会有限，这时你就要从发展的眼光重点关注城市的发展布局，找准一些新区规划的核心地段，可能具备更强的产品升值空间。
【三】开发商的品牌优势，这一点有时候可能被人们忽略了。实际上开发商的品牌优势是很重要的，优质的施工品质，精良的后续保障都是确保不动产升值的重要条件。特别是一些全国性的大品牌公司，其本身就自带客户流量，市场认可度是极其高的。就拿某科的房子来说，同样的位置比小开发商贵出个15-20%都是很正常的。另外像某河湾的房子，某某院子的房子，更是很难有同类竞品，其价格增值空间更是难以想象。品牌优势不止在住宅市场有作用，商业类产品也是一样，特别是商铺类产品，如果有国内知名商业地产项目品牌及后续运营加持，其市场影响力势必走强，对于未来的租赁及销售都是非常有利的，反之则很可能面临严重的后续经营风险。
【四】后期管理及运营的重要性也是非常重要的，比如住宅项目的物业服务，商业项目的招商运营，都是衡量未来项目升值空间的重要参考。因此在投资前就需要对所投项目的后续服务情况进行深入了解，物业服务及商管服务一定要是大品牌，确保服务质量，确保对项目升值提供支撑。
【五】设计理念是否符合当下潮流。伴随着人们对人居环境要求的不断提升，房子的居住功能实际在不断弱化，人们会更关注产品外立面、景观等方面的品质。比如当下最流行的新中式、新亚洲建筑风格，以及中式院落的造景工艺，就更容易获得市场的青睐，未来转手也会更加轻松。
【六】教育资源的重要性，人们现在对孩子的重视程度越来越高，学区房已经是市场的绝对硬通货，一线城市动辄几十万每平米的学区房历历在目。因此在选购住宅项目投资时，学区的归属也必然是一个重要的参考指标，其对升值潜力的提升是无限的。
【七】区域发展前景，有些项目现阶段看可能市场空间有限，但一定要对城市的整体区域规划有所了解，用发展的眼光看趋势。一旦对区域前景有所看好，就要果断出手，这样才能最早入市，抢占最大的升值空间。当这个前景被所有人都看到了以后，相应的市场空间也就相对有限了。
【八】户型设计与赠送面积，一户房子的户型设计实际上是可以改变整个项目局面的，优质的户型设计，空间利用率更高，居住舒适度也更高。而低品质的户型设计却能葬送一个优秀的项目。同样的项目在户型设计时如果充分的考虑的一些合理赠送面积的设计，则更有利于产品的价值提升。
【九】规避核心劣势因素，懂得选择不动产的好处，同样也要明白影响不动产的核心劣势因素是什么，凡是涉及到下述劣势因素的不动产，均建议采取一票否决权。比如住宅项目临近火葬场、机场、加油站、高压线等等，商业项目明显选址于没有人流的新区、亦或者是城市人口有限，商业体量缺规划过大等问题。
【十】心平气和，不盲目跟风。所有的投资都需要用理性、清晰的头脑去对待，任何冲动都有可能影响投资的判断，最终影响整个投资过程。投资房地产不同于自住，你如果就是喜欢，多花点钱购买也是值得的。但投资不动产，一定要以别人的角度去看，以普世的角度去看，因为最终它还是要面向市场的。
总的来说，只要理性的面对，房地产投资永远是一个值得每个人深入思考，并投身其中的理财渠道。做好房地产投资，也可能有效的提升每一位投资者的生活品质。
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