合肥楼市“哑火”
本报记者/方超/刘媛媛/合肥/上海报道
曾创下“房价涨幅全球第一”的合肥楼市，当下却遭遇“土地流拍率全国第一”的尴尬。
克而瑞数据显示，2020年一季度，合肥以48%的土地流拍率高居全国第一，比第二名的长沙高出12%。而在此前备受关注的4月16日土拍中，原本12宗约1037亩地的出让计划，却“缩水”到3宗约245.55亩。
与此同时，《中国经营报(博客,微博)》记者了解到，合肥楼市乱象仍层出不穷，如滨湖区中海九樾项目不给使用组合贷，蜀山区城央壹品项目的“工抵房”，需要价外加价8万~10万元才能购买，且该费用不写入购房合同，不开具发票。
值得注意的是，五一小长假期间，合肥城乡建设局连发多条通报，涉及当地房建市政工程安全生产专项督查情况。阿奎利亚一期剩余地块标段项目、通和·天誉项目等多个地产项目，因涉及项目部无法提供特种作业人员资格证书等问题，被责令全面停工整顿，并列为重点监管对象。
现8折优惠 多楼盘去化遇困
除了倒挂引发的首开热潮之外，在记者实地走访华地紫悦府、信达天御等多个当地楼盘发现，去化率似乎并不太理想，除了“常规”赠送面积之外，有些楼盘甚至祭出8折多的优惠以吸引购房者。
“这个地方是不愁卖的，你看别的售楼部一般都在晚上10点钟左右下班，我们这边七八点就下班了。”4月底，包河区宿松路与祁门路交汇处的信达天御销售人员表示，加推的3幢楼去化情况在“七八成”。
但记者从合肥房产市场信息平台了解到，开盘日期是3月26日的香颂庭3幢，截至5月6日，其112套房源仍有66套处于可售状态，去化率约为41.07%。
对此，信达地产在4月29日回复称，截至目前，香颂庭3幢共计112套房源，已认购87套，剩余25套，去化率78%，去化情况良好。“因网签备案程序等原因，相关网站仅显示已完成备案的房源。”
同在包河区的金隅大成郡境遇似乎也差不多，该项目销售人员介绍称，“我们家楼盘确实卖得比较火。”但合肥房产市场信息平台显示，截至5月6日，2019年10月30日开盘的大成东苑26幢楼，162套房源中，仍然有133套处于可售状态。
去化不佳景象的不仅仅如此，在合肥东北方向的新站区、瑶海区等，表现似乎更为明显。位于新站区包公大道与烈山路交口向北300米处的华地紫悦府项目，销售人员对记者介绍称，该项目10幢楼503室面积为121.18平方米，“原价192.2万元，折扣价之后是155.1万元左右”，优惠幅度达到37万元之多。
“交3000元团购价才能享受这个折扣价”，该销售人员表示，该费用不算在房款内，不开发票，并表示，“如果最近这两天可以定的情况下，我们也可以跟领导申请一下，团购金可以给你免掉。”
尽管优惠力度相当大，但是合肥房产市场信息平台显示，华地紫悦府项目在售的10幢楼，其开盘日期是2020年1月17日，但截至5月6日，44套房源全部处于可售状态。
相关信息显示，位于滨湖区庐州大道与南昌路交口的联投中心书城三期项目，因在开盘前对“价外加价”现象进行报警，在当地受到广泛关注，据悉此前有中介倒卖房源，具体包括六成首付、捆绑16万元的车位及支付9万元服务费等。
“联投中心书城三期有3000多人报名，2000多人验资，但最后只有500多人成功购买。”合肥当地一知情人士表示，由于仅1.75万元/平方米的低价盘优势，让其5栋毛坯高层在4月18日开盘当日即售罄，而滨湖区是合肥热门区域，新盘均价多已在2万元/平方米以上。
而克而瑞合肥监测的数据显示，5月1~5日，合肥9个区集中性开盘7个项目，“部分项目于4月24、25日便先行抢开”，但去化水平不尽如人意，部分项目去化仅有个位数，整体平均去化仅31%，其认为，“较去年小长假期间去化水平几近腰斩。”
但值得注意的是，合肥楼市房价仍呈现微涨趋势，国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，合肥新房环比上涨0.1%，同比上涨2.3%。
一季度土地流拍率全国第一
除了去化情况一般外，合肥楼市近期备受关注的另一大看点，就在于其一季度土地流拍率攀升到全国首位。
克而瑞数据显示，2020年一季度土地流拍率TOP10榜单中，合肥以48%的流拍率位居第一，而其2019年的流拍率为23%。克而瑞认为，“较2019年有明显上升，高达48%，成为流拍的‘重灾区’。”
无独有偶，4月16日，合肥举行开年后的第二场土拍，成交3宗地约245.55亩，溢价率位于16.03%~23.11%，但当天原本推出的地块数量是12块，但最后却压缩到3块。
“但就合肥市场来看，整体市场热度依然不减。”克而瑞认为，截至4月21日，合肥成交的14宗土地综合溢价率高达22%，滨湖等多宗优质地块溢价率均在三成左右，流拍的土地多位于长丰、新站等较偏远区域，多因无人竞拍导致流拍，“总的来看，合肥地市呈现冰火两重天之势。”
对于合肥位居全国土地流拍率第一，易居企业集团克而瑞合肥机构市场总监叶乾华对此并不认同，“核心的地块拍出的价格比我们预想的还要高，所以我认为这个数据可能有点问题，统计口径、统计方法可能会有一点问题。”
叶乾华同时认为，长丰县、北城等片区，“现在相对来说存量比较大，开发商对这个区域确实没这么大的兴趣，也觉得危险性比较大，肥东也是类似的情况。”
而土拍熄火的局面似乎仍在持续，4月29日，合肥4宗地块拍卖，但最终两块地遭流拍，不过此次拍卖地块中，仅安巢经开区AC202001号地块为居住、商服用地，其余地块用途为商业服务等。
值得注意的是，此前公布的合肥市本级2020年度国有建设用地供应计划表显示，商品住宅用地(含租赁住房)为5250亩，同比上涨5%左右，此外，5月份合肥市区将有5宗涉宅地出让，总面积达393.4275亩。
“总体来讲，我觉得到目前为止，上半年合肥土地市场是偏热的，尤其是节后，和全国市场应该是保持一致的。”叶乾华认为，从城市层面而言，“合肥应该是比较有发展潜力的。”
工抵房、虚假宣传 乱象频仍
“我们开发商现在没房子了，承建方现在有几十套抵工程款的房源。”蜀山区城央壹品项目销售人员粗略介绍完项目之后，就将记者“转交”给“卖房人”——项目承建商。该项目承建商一胡姓销售人员称，“当时这边700多套，我们工程商拿了30多套。”
而在实际售卖过程中，尽管是“工抵房”，但是购房者必须加价才能购买，“大套户型加10万元，小套户型加8万元”，相当于每平方米加价1000多元，而上述胡姓销售人员强调，该费用不写入购房合同且不开具发票。
当记者质疑加价行为时，该胡姓销售人员却如此表示，“我们是按今年的市场价来卖这套房子”，“也就是说工程商现在想加价卖，按现在的市场价来卖，为什么要按去年的市场价格来卖呢?明明房子价格涨了。”
对此，记者按照建筑工地现场的《房屋建筑工程扬尘治理公示牌》，联系项目施工单位安徽新桥建设有限公司徐姓责任人，“具体情况我真不知道，我们主包公司跟这没关系，它是找营销公司来操盘的”，对于房源是否真没有了的疑问，其表示，“不是抵押给我们，他们饥饿营销，懂吗?”
“这肯定是不合规的。”对于上述项目价外加价行为，合肥市房管局商品房管理科工作人员表示，需要联系有执法权的监管办，但是记者此后多次拨打其提供的电话号码，未能接通。
梳理可发现，合肥楼市乱象不仅仅于此。例如有网友在合肥12345政府服务直通车上，举报“合肥市滨湖区中海九樾项目(备案名：玖悦花园)不给使用组合贷”，而合肥市住房公积金管理中心在4月24日回复称，其与合肥房管局在4月23日，共同约谈开发企业销售负责人，督促开发企业纠正违规行为。
“宣传的时候说的是人车分流，但是现在小区里到处都是停车位，大概有100多个。地库的地也存在问题，小区的地还是混凝土地坪。”新站区华地紫悦府项目业主纽先生对此颇为气愤，而该楼盘近期因业主维权事件受到外界关注。
记者此后多次致电致函华地紫悦府项目开发商安徽华地置业有限公司，截至发稿未获得回复。
除去涉嫌虚假宣传引发的纠纷之外，建筑安全事故则更受外界关注。4月初，包河区大成西苑项目二标段发生一起生产安全事故，造成1人死亡，此后开发商金隅京华房地产开发合肥有限公司所有在建项目被当地监管部门责令停工。天眼查穿透显示，上述公司系北京金隅集团股份有限公司(以下简称“金隅股份”)旗下企业。
4月下旬，记者实地走访金隅大成郡项目，发现建筑工地大门紧闭，但在车身印有“合肥市天成混凝土有限公司”的混凝土搅拌车开出工地时，该工地大门逐步打开，此后再次关闭，现场亦听到工地内部轰隆隆的施工声，而工地前正在车内休息的工人告诉记者，“我今天才来工地。”
而在合肥12345政府服务直通车上，包河区人民政府(政府办公室)于4月26日，回复金隅大成郡项目问题时表示，“经淝河镇核实，开发商表示安全生产事故已经解决，目前金隅大成郡已经开工。”
此外，金隅股份旗下合肥项目2019年亦发生一起造成1人伤亡的安全事故，而事发后该起事故被瞒报。对此是否存在违规施工等疑问，记者多次致电并致函金隅大成郡开发商金隅股份，但是截至发稿，未获回复。
骆贝贝对本文亦有贡献