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全国去年卖地超8万亿 2021年房价预测是涨还是跌?

时间:2021-02-01 10:46:36 来源:

  新冠疫情并未削弱地方卖地、房企拿地的热情。官方数据显示,2020年全国国有土地使用权出让收入84142亿元,同比增长15.9%,再度创下历史新高。

  同期,地方一般公共预算本级收入100124亿元,同比下降0.9%。土地出让收入与其差距已经不足2万亿元。

  这也是土地出让收入首次突破8万亿元大关,比2019年的72517亿元增加了近1.2万亿元。疫情之下地方卖地收入尚能取得如此“佳绩”,可见中国楼市的韧性之强悍。

  从2011年至2020年,这十年间全国卖地收入虽有略有起伏,但总体趋势依然向上,从2011年3.3万亿元已经攀升至2020年的8.4万亿元,累计土地出让收入逼近49万亿元,年均近5万亿元,为中国的城市化进程贡献颇多。

  14城市卖地收入超千亿元

  受到新冠疫情影响, 2020年初期国内土地市场也急剧降温,土地供应和成交数量均大幅下降。

  市场机构——诸葛找房数据显示,2020年第一季度受疫情来临影响,土地供应大幅减少,为20701.28万平方米,同比下跌11.51个百分点。成交规划建筑面积为15890.34万平方米,同比下跌19.05个百分点。

  随着疫情防控逐渐进入常态化,土地市场也触底反弹。诸葛找房数据显示,去年第二季度随着一些城市加大了优质地块的供应,成交量显著上涨,成交规划建筑面积为34308.64万平方米,同比上涨18.29个百分点。

  去年进入三季度后,随着全国多地出台楼市调控政策,政策环境趋紧,叠加融资监管趋紧,房企拿地积极性有所下降,但仍好于去年同期。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2020年国内经济全面复苏,资金相对宽松,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率的土地成交,土地市场热度持续提升。

  中原地产研究中心数据显示,2020年有14个城市土地出让收入超过千亿元,杭州、广州、南京等4个城市土地出让收入超过2000亿元,另外还有北京、武汉等10个千亿元卖地城市。

  全国累计看,超过33个城市卖地收入超过500亿元,刷新历史记录。50大城市总计土地出让收入超过42058亿元,同比上涨幅度高达18%。

  张大伟认为,土地市场是否活跃主要看买方,进入2020年下半年房地产企业开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地较少的企业也开始积极拿地。国内50大房企的拿地金额超过2.59万亿元,同比2019年增加13.4%,有30家房地产企业的拿地金额超过300亿元。

  因疫情影响, 2020年地方财税收入总体增长乏力,收支压力加大。此间土地出让收入增长,有助于增加地方总体“财力”,将有助于降低地方偿还债务风险。

  简单理解,地方财力主要包括地方一般公共预算本级收入、中央税收返还和转移支付,以及土地出让收入。

  如果将全国土地出让收入与地方一般公共预算本级收入比较可发现,近十年来这一比例基本在40%~70%之间上下浮动,如2010年曾高达71.68%,最低的2015年是39.2%。

  到了2020年,这一数据则是84%(土地收入84142亿元/地方一般公共预算本级收入100124亿元),再创历史新高。

  地价已走高,房价呢?

  一般而言,房价中包括了多项成本,即土地费用、建安费、税费等。总体上,土地成本约占20%至40%之间。

  多年前,原国土部曾公布了600余个房地产项目用地调查结果显示,“地价占房价15%~30%,平均是23.2%”。但近些年来,很少有机构统计这一数据。

  考虑到房地产行业的周期性(一般从拿地到预售可能会在两年左右,即房企如在2018年拿地一般会在2020年开始预售房源),如果评估当前地价房价比的情况,可以拿2018年的土地出让收入与2020年的商品房销售额进行对比。这两者的数据分别为65096亿元和173613亿元,两者比例为37.5%左右。

  再往前看,2015年全国土地出让收入32547亿元,2017年全国商品房销售133701亿元,前者占后者比例为24.34%。

  需要注意的是,这种简单的比较并未考虑具体年份的市场冷热态势,如拿地在楼市低谷年份、卖房在高峰时刻,则地价房价比这个比例会显著下降。

  春江水暖鸭先知。总体来说,在房价的各项成本中,地价的影响是最大的,且是较为关键的。如果地价走高,难免会推高外界对未来房价的预期。

  那地价是否已然走高?近几年来,相关部门较少公布全国土地出让面积情况,这也导致很难根据土地出让总收入判断全国总体地价涨跌情况。但从一些非官方机构的统计来看,土地单价已经呈现出总体走高的趋势。

  诸葛找房数据显示,2020年第一季度到二季度成交楼面价持续上涨,且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/平方米,同比上涨7.89%。楼面价的上扬,主要是由于疫情后大量优质地块的放出,拉动整体楼面价提升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款,2020年全国土地均价为6763元/平方米,同比涨幅为18.7%。地价涨幅已经较大。后续需要积极稳地价,尤其是需要出台各类限价的政策。而此类地价涨幅的现象,也可能会对2021年的房价等产生一定的影响。

  近日,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调,要坚持问题导向,发现问题及时出手,采取有针对性的措施,引导好预期,坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,增强工作积极性、主动性、创造性,确保房地产市场平稳健康发展。

  2021年房价预测是涨还是跌

  12月21日,中国社会科学院财经战略研究院等机构发表《中国住房发展报告(2020-2021)》报告,其中备受关注的一个结论是:2021年房地产涨幅5%左右,核心城市、中心城市、组团大都市等重点城市的房价涨幅或超过这个基本预期(其实社科院说的有点含蓄了,这里所谓的核心城市、中心城市,其实大家都知道是指北上广深和主要一线城市)。

  今后的房地产还会继续向前发展,这是毋庸置疑的。城市化率刚刚达到60%水平,距离美国、日本、德国等发达国家75%以上的城市化率还有15个百分点的提升空间,根据过去40年发展经验来看,每年提升1个百分点,还需要15年时间。所以北师大教授董藩才认为,未来房地产的红利期还有15年。

  央行新规下,促销成主流。

  面对融资收缩的情况,开发商只有通过加大销售的方式快速实现回款,以求获得更多的现金流。但是销售其实并不理想。克尔瑞数据显示,2020年,百强房企销售门槛进一步提高,TOP10 的房企和TOP30的房企门槛分别达到2404.2亿元和1120亿元,提高了18.5%和16.8%,TOP50的房企销售额达到670.1亿元,增长26.8%。在2020年度的前三个季度,百强房企没有完成销售目标的占据90%以上,70%的房企销售目标达成不到65%。

  根据贝壳研究院给出的数据,截至目前全国二手房交易额已经达到7.3万亿,比去年增长8.1%。跟新房市场容易受到政策影响不一样,二手房市场更能反映楼市真实行情,所以现在二手房成交额上涨,就明显表示楼市已经回暖。在这种情况下,不少城市的房东都在准备涨价,例如成交额和成交量全国第一的上海,就已经出现了房东涨价的迹象。

  在很多人的观念中,投资房产能够实现财富保值增值的目标,即便未来几年房价不能再像过去那样大幅上涨,至少也能跑赢通胀。买房果真是稳赚不赔的买卖吗?近年来,楼市用事实证明,买房投资与其他投资行为一样,既可能赚钱,也可能赔钱。在上海、广州、北京等一线城市,过去3年来房价涨幅并未跑赢通胀;而在武汉、天津、廊坊等城市,房价相对跌幅明显。

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