Sachin Doshi:APG亚洲私募地产投资组合内部收益率超14%

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本期中国金融博客与主持人向冀对话的嘉宾是荷兰退休金资产管理公司荷兰汇盈资产管理公司(APG)亚太区董事总经理兼私募地产投资部主管Sachin Doshi。他们讨论了在中国投资私募地产行业的相关事宜。

Doshi在采访中与主持人探讨了APG在中国物流地产公司易商红木集团的赌注,以及对上海商业地产公司崇邦集团的投资。他表示,将来管理4300亿欧元资产的APG可能会投资中国的养老地产。

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问:三年前我采访过您的同事。那么这三年来APG在亚洲的投资动作有发生什么变化吗?

答:三年来我们的基本投资策略发生了重大变化。三年前,我们的许多投资都专注于泛亚的基金或者项目。

我们已经从混合泛亚策略转向在每个关键市场与当地合作伙伴一起建立国家和城市投资平台。

问:哪些因素促成了这种变化?

答:作为长期投资者,我们想要自己的投资取得规模效应。当采取混合多领域或者多国家策略时,你不需要在你投资的每个领域或者每个国家找到最好的当地合作伙伴。

我们当前采取的方法使我们能够接触当地最好的合作伙伴,更容易地注入更多资本达到规模效应。

问:APG的亚洲投资组合资产配置现状是怎样的?

答:房地产占我们全球总管理资产的大约9%,其中大约四分之一是投向亚太地区的。

我们亚太区房地产行业的总管理资产大约是80亿欧元,其中大约一半是私募房地产投资。

问:我记得三年前APG亚太区房地产总管理资产是60亿欧元,私募房地产投资只占了比较小的比例。

答:是的,最近几年公司发展很快,尤其是私募房地产行业,部分是因为现有投资的资产净值增长很快,我们与新的合作伙伴建立了关系,以获得规模效益。

问:纵观亚太地区房地产业现状,您认为最合适的投资机遇在哪里?

答:很显然,澳大利亚和中国是我们重要的市场。我们也在增加投向印度的资本,但印度永远不会成为我们投资组合的重要组成部分。

我们在香港、新加坡和韩国也有投资。

问:在中国,APG在物流地产业下了很大的赌注,投资了易商红木集团,还选择投资了上海商业地产公司崇邦集团。你们是如何选定这两个细分行业的?

答:我们想要投资能从中国经济的从投资导向模式向消费业转型中受益的行业。零售和电子商务在未来很长一段时间内将继续增长,这是我们选择投资易商红木的原因。

投资崇邦集团则是更加有针对性的策略。我们相信上海将继续成为全球的大都市城市,而零售商业对于城市建设是非常重要的。

崇邦集团建设的购物中心包括室内和室外的空间,能吸引人们在那里逗留一整天的时间。

问:我去过崇邦集团在上海的浦东新区金桥国际商业广场。能跟我们分享一下去年6月APG与亿万豪剑桥主导的对崇邦的9.2亿美元投资的详情吗?

答:我们与崇邦对话有三年时间了。最开始我们无法达成共识。但我们一直保持联系,对于崇邦未来发展的一些想法慢慢变得一致。

其中我们最看好崇邦的一点,就是他们对质量的重视。他们在项目的选择上是非常挑剔的。他们选择那些基数低、前景好的地方建设购物中心。我们非常欣赏这个策略。

问:有报道称易商红木打算在今年晚些时候赴港上市,投融资10亿美元。届时APG会退出吗?

答:作为长期投资者,我们很高兴帮助这些公司成长。上市可能是一个可以退出的节点,但不一定是我们一直努力的方向。

如果有一个非常好的机会出现,我们会抓住的。但是我们愿意在这些公司长期投资。我们终极目标是在我们经营的每一个市场都拥有最好的房地产公司。

问:APG还是已经改名为易商红木集团的早期和多次投资者。该公司在过去几年中取得了快速发展。这起交易是如何发生的?

答:当我们审视该如何走进中国物流市场时,摆在我们面前的光明大道无疑就是与知名公司比如普洛斯(GLP)、安博地产(Prologis)、嘉民集团(Goodman)合作,但是他们都已经有了资本合伙人。

与易商的合作我们可以与经验丰富的管理团队直接面对面。我们对易商投资了6.5亿美元,后来又向与易商合作的韩国物流合资公司注资。

我们通过管理公司和合资公司总共向易商红木投资超过10亿美元。

问:2013年,高盛集团同意向易商提供总额为1.2亿美元的IPO前贷款融资。但目前的消息是易商计划今年晚些时候IPO。这家公司的IPO计划推后了吗?

答:作为一家泛亚物流地产公司,易商在过去几年中参与了几起重大交易,包括韩国合资公司和与红木集团合并。

我们认为,一家在中国、日本、新加坡、韩国和其他潜在市场发展很好的公司(IPO时)的价值定位也会比较高。

问:APG在中国并没有涉足住宅和写字楼市场。你们会继续这个选择吗?

答:我们其实在上海和北京有投资一些写字楼资产,尤其是在上海,已经完成了许多交易。我们认为写字楼是循环性比较强的资产类别,且上海的供应量很大。如果遇上合适的机会加上合适的价格我们当然会选择的。

至于住宅方面,资本周转非常快。作为长期投资者,我们并不需要寻找18到24个月周转的资本。此外,住宅市场面临的政策风险也比较大。

问:上一次我采访您的同事时,停车场被列为APG将会进入的潜在市场。但目前为止并没有达成任何交易?

答:我们有进行一些投资。但是这个细分行业很难形成规模。

每起交易所需的资本规模相对较小。城市之中也越来越难找到合适的地块建设停车场。在土地使用方面通常有停车场之外的更好的选择。

随着时间的推移,我们逐步认识到这并不是我们能取得领先地位的行业。

问:你们现在的交易链是怎样的?

答:我们正在寻找上海和北京的优质写字楼项目,但这都不是非常迫切的需求。

我们研究的其他一些领域还包括养老地产和医疗空间。我们认为宏观基本面支持这些策略。

问:有意思。养老地产在中国是非常新的市场。

答:是的。未来12到18个月内,我们不会选择投资这个市场。

问:人民币可能进一步贬值,您如何处理货币风险?

答:货币风险只是所有风险管理难题的一小部分。这当然是我们必须承担的风险,但也为业务的成功创建了非常好的生态系统。

我们并没有特意采取对冲策略。我们试图通过设在当地的公司购入当地的货币债权来实现对我们的股权的某种程度上的自然对冲。

此外,我们的资本通常在一段时间内流入,一段时间内流出,也使得我们获得了一些均化效应。

问:你们的投资中使用了多少杠杆?

答:我们寻找的是潜在的房地产回报,而不是通过杠杆获得的金融推动的回报。大多数项目中,我们的杠杆贷款价值比低于40%。我们将会继续采取这个策略。

问:APG亚太区私募地产投资组合获得了哪些回报?

答:过去三年和五年中,我们实现了每年14%的内部收益率(IRR)。更长远地看,自2007年进军亚洲以来,我们的年均IRR超过10%。

关于Sachin Doshi:
sachin-yoshi-300x235Sachin Doshi是荷兰汇盈资产管理公司(APG)子公司荷兰汇盈投资亚洲有限公司私募地产投资部主管。Doshi负责荷兰汇盈在亚洲地区的私募地产业务。2011年,Doshi离开美林银行(Merrill Lynch)加入APG。

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