盛智文:京沪房价今年将有5%左右的修正

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采访盛智文(Allan Zeman)是一件很有难度的事情。

这不仅是因为这位兰桂坊集团主席已经接受过太多次采访很难再找到一个新的切入点,还因为他在回答问题时十分善于绕圈子,不浪费任何推广自己公司的机会。

聆听盛智文的言谈,观察他的思维方式,你就能理解这个人是怎样将兰桂坊发展成为一个强大的品牌的。

如果你足够了解兰桂坊的创始人,你会发现这位商界大亨一直看好中国的发展。他计划未来十年在中国开设十家或者二十家(具体数字取决于你看的是哪次采访)兰桂坊。

考虑到中国经济增速放缓、高端消费下降的现状,这是一个豪赌。

但盛智文相信他的项目有足够的独特之处脱颖而出吸引消费者,尽管大多数购物中心未来几年都将迎来危机。

盛智文在中国的宏伟计划到底能否实现,我们将拭目以待。但我要说的是,盛智文的成功是不可辩驳的事实,就像他自己说的:“我一直都是赢家。”

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问:过去的几个月中国一线城市房价疯涨,这对您有影响吗?

答:这些城市的趋势与中国其他城市格格不入。但是香港、纽约、伦敦等城市的前车之鉴告诉我们,如果房价过高,最终将会出现价格修正。

中国政府正在着手制定一些措施来缓解房价上涨趋势,这一点我是相信的。中国政府很清楚一旦房价太过超出正常范围,他们需要采取一些措施照顾到每个人。

问:您认为今年会出现价格修正吗?

答:我预计一年内会出现修正,但幅度不会太大,可能在5%左右。

长远来看,一线城市的房价会继续保持高企。对于我来说,(在这些城市拥有房产)就像把钱存进银行一样,长期而言没什么可担心的。

问:中国的二三四线城市的供应过剩问题有多严重?我自己的兄弟姐妹在三线城市生活,他们每人都有三到四套房子。这不是可持续的吗?

答:供应过剩问题非常严重。但这个问题并不限于房地产行业。每种商品都可能存在供应过剩的问题,因为上一届政府鼓励生产以支持就业。

供应过剩的问题需要许多年的努力才能缓解。前不久我们去看了无锡项目,跟当地的市委书记会面。他告诉我们,我们看中的地块附近最近房价飙升得厉害。

所以,随着中国城镇化进程的加快,一些地区会吸引人口过去。中国政府也采取了一些措施来减缓新房地产项目的开工建设。

问:对于那些无法吸引人口的地方,中国房地产大亨任志强曾提出这些地方应该拆除。

答:这可不是一个好办法。政府可以买入一些房产作为廉租房出租,也可以作为长期投资买入后慢慢卖。

中国政府在解决这个问题上有很多可用的储备资源。

问:下面我们来谈谈商业地产吧。我曾经看过报道,说您非常不喜欢海口兰桂坊项目的设计,并作出了一些改动,能说一下具体是哪些改动吗?

答:我们参与工作的室内建筑团队改动了很多地方。作为设计方必须从客户的角度考虑问题:怎样方便地去往二楼?如何刺激消费?等等。

上海的项目我们聘请了六家不同的建筑公司来设计六个不同的区域,每一个都有自己的独特之处。

无锡项目有一部分吸取了当地建筑特色,还有一部分则采用了非常现代的设计。所以人们在里面从来不会觉得无聊。

问:海口项目原计划在2013年完成,现在是已经开业了吗?

答:两个月前已经开业。海口项目我们仅仅是作为观澜湖在设计方面的顾问……

问:是说这个项目由观澜湖出资建设、兰桂坊仅负责管理?

答:管理也不是我们负责。我们只是在设计方面提供帮助。我仍然会去那里的,我们与观澜湖有工作上的关系。

最开始看这个项目有点担心,因为它的位置并不在市区,但是对于整体设计我还是很自豪的。

那里要繁荣起来还需要一段时间,但是当前的中国从来没有这样的项目。如果你亲眼见过的话肯定也会记忆深刻的。

问:所以海口项目会使用兰桂坊品牌吗?

答:购物部分名字是观澜湖新城。不是兰桂坊。

问:是说兰桂坊退出了该项目?

答:不是退出。我们参与了设计部分。事实上我们还在那里开设了几家餐厅,比如加利福尼亚(California),3月还会开业一家原汁原味的兰桂坊。

我们正在布局业务,但需要时间来慢慢完成。

问:中国高端消费正在减少。未来对于高端商业中心来说会有哪些挑战?

答:中国的反腐行动的确减少了很多高端奢侈消费。随着更多中国人选择出境游,他们也会在海外购物。

此外,中国人非常看中“脸面”。奢侈品牌过度扩张的话,人们就会发现每个四线城市都能买到这些奢侈品,排他性的因素就消失了。

一旦奢侈品牌关闭那些业绩不好的店面回到一个比较合理的位置,我相信业绩还会提升的。

问:你如何为自己在中国的项目融资?

答:部分是通过银行,部分通过合作伙伴,部分通过政府。取决于那个城市有多需要一家兰桂坊。

问:一座中国城市的管理者可能会给你打电话问要不要去开一家兰桂坊?他们可能会在银行融资方面提供一些优惠条款?

答:具体案例具体分析。每起交易的情况都不一样。我们也会使用自己的资金,还跟投行和私人资本有合作。

问:兰桂坊集团在八年前成立了兰桂坊资本,现在这家公司开始向外界募资了?

答:是的,我们正在为一支生活方式基金募集资金,目标规模是3亿美元到5亿美元。

我们聘请了里昂证券的一位专业经验丰富前高管来管理基金,目前正在筛选合适的交易。我们已经准备好了资金。

很多年轻人都有创业梦。我对他们大多数持怀疑态度。很多人的想法很棒,但我不知道他们能不能执行到底。

我们寻找的是已经投入运营但需要更多资金来扩张业务的公司。

问:基金将专注于早期投资?

答:早期投资的风险太大,因为有太多选择。有点像中国的购物中心,太多了。

问:基金从什么时候开始募资的?

答:几个月前。现在正在敲定所有的细节,筛选出我们想要投资的公司。

我们可能会做一个房地产投资基金,因为在这方面我们还是很专业的。

问:您为什么决定进军投资业务?

答:中国有很多不错的新项目。很多基金也取得了不错的成绩。我觉得是时候发挥我们自己的专长了。

很多基金只有金融人才,但我们有能力盘活一家公司并使之获得成功,因为我们有运营经验。我认为这就是我们的优势。

问:您曾经说过您并不想兰让桂坊IPO,因为成为一家上市公司会有一些负累。但是后来有报道称您正在积极寻求IPO。现在您的想法是?

答:当时我对IPO是真的没有兴趣,因为我不需要。我想尽量保持私营状态,因为这样我才能为公司做一些正确的事情,而不需要去担心市场反应。

如果某些时候我真的需要钱,那么我就会选择IPO。但如果我这样做了,我希望能做得很好。我非常讨厌赔钱。

问:最后一个问题,香港正在重新打造科技创新中心。但人们担心它的法律保护正在消失。如果你现在是年轻人的话,您会选择在香港创业吗?

答:我认为香港仍然是一个很有活力的城市——虽然我说的是香港,但其实是整个中国。这里税基低、政府的干预相对较少,还是有很多机会的。

关于盛智文(Allan Zeman)
allen-zeman被称为兰桂坊之父的盛智文博士是兰桂坊集团主席,兰桂坊是一家横跨住宅、饮食、零售和娱乐领域的房地产公司,在中国大陆、香港和泰国均有项目。他还是永利度假村董事,记忆永利澳门副主席。

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