埃里克•索尔伯格:看好中国房地产及钢铁行业投资

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本期中国金融播客的嘉宾是专注于亚洲的私募股权投资及财富管理公司EXS资本(EXS Capital)的创始人兼首席执行官埃里克•索尔伯格(Eric Solberg)。

他与主持人向冀讨论了他是如何备战中国房地产行业低迷期的困厄房地产(distressed)机遇,以及为什么他认为中国钢铁行业具有很多有吸引力的投资机会。

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以下为采访摘录。

问:您于2007年离开花旗金融组织亚太投资有限公司亚洲(Citigroup Venture Capital International Asia)创办了EXS Capital。您做出这个决定背后的原因是什么?

答:2007年初,亚洲私募股权交易是非常火热的,公开市场平均市盈率倍数为60倍。CVCI那时已经募集了一只43亿美元的全球新兴市场基金。和所有合作伙伴一样,我需要投资我净资产的很大一部分—事实上,花旗打算借给我很多钱—这样我可以以个人名义向这只基金作出大笔投资。

但我担心当时的市场过热,估值过高,所以我决定辞职。我把所有的钱从这只基金中取出,并且以每股54美元的价格卖掉了我所持有的所有花旗股票,你知道此后该股价一路跌至每股97美分。所以,这是一个相当幸运的决定。

问:这只基金后来发生了什么?

答:据我了解,这只基金在2007年和2008年进行了非常积极的投资,最近被卖给了一个规模小很多的团体。我后来没有再参与该基金的运作,但我的猜测,这只基金并没有亏很多钱,但也没有赚很多钱,其表现基本符合投资者的预期。

问:请向我们介绍一下EXS资本的背景,公司名称有什么含义吗?

答:公司名称是我和我儿子名字的缩写,他叫Xavier。我们私下里开玩笑也把它叫做”过剩”资本(excess capital),因为我们认为每个人都需要一些”过剩资本”。

从本质上讲,我们认为亚洲市场的波动性使得典型的封闭式、有固定存续期的私募股权基金运作很艰难。所以,如果你有永久性资本,或是可以在逐笔交易的基础上来做私募股权投资,那么我们认为亚洲是做私募的最佳场所。

问:您的公司曾经尝试募集一只长青基金,但后来没有成功?

答:我们在2011年左右确实曾尝试募集一只永久性资本投资工具。当时,投资者将大量的资金投入到中国和印度的国内基金,对我们这种新类型的投资工具没有太大兴趣。

将来有一天,我们可能还会重新拾起这个想法,因为我们已经建立了一个长期而强大的业绩追踪记录。但在此期间,我们逐笔交易的操作方法可以给我们更大的灵活性。

问:中国私募股权投资公司今日资本正在计划募集一只存续期长达28年的私募基金。您认为他们将面临的最大的挑战是什么?

答:坦白地说,我认为这么做并不正确。采取标准的私募基金模式,仅仅将基金的寿命拉长,并不能解决问题。

看一看金门资本(Golden Gate Capital)和泛大西洋资本集团(General Atlantic)这类更成熟的长青基金,你会发现他们有一个滚动机制,可以让投资者不断进入和退出,并定期进行投资。这种更具创意的方法是一种更好的解决方案。

问:您能跟我们详细介绍一下您在中国的一笔交易吗?即对一个名叫Project Byblos的中国住宅项目的困厄股东进行收购的交易?

答:我们当时与一家中国开发商合作,他们在中国南部沿海有一个3900单位的住宅项目。这家开发商最初是由一个东南亚集团支持的,但后者在全球金融危机之后陷入了困境。

开发商认为这是一个很好的机会来买断这个东南亚集团。我们因此为开发商募集了一些资金,并对这一交易进行了结构化处理,给投资者保证最低的内部收益率(IRR),同时,投资者与该开发商共享任何未来潜在盈利。结果很成功。

问:您认为中国房地产行业目前有哪些投资机会?最近,恒隆集团董事长陈启宗先生表示,其公司正在积极备战中国困厄房地产的机会。

答:和陈先生一样,我们也认为中国会有很多困厄房地产的机会,挑战在于对”接住往下掉的刀子”的恐惧。

由于我们商业模式的特点,我们并不太担心这一点。我们不必等待房地产底部的到来,我们只想找到好的资产和管理团队。

我们认为中国开发商拥的很多资金来源,如银行借款、影子银行、人民币私募股权基金和点心债券(或国内外股票市场)等,现在已经同时开始枯竭。作为一个反向投资者,中国因此非常引起我们的关注。

问:你们有没有特别感兴趣的地理位置或房地产类型?

答:我们对(这些因素)抱着不在乎的态度,重要的是寻找高价值的良好管理团队。

问:您去年也投资了一家名为Son Kim Land的越南房地产公司,这一交易目前的情况如何?

答:我们在2011年和2012年开始关注越南,当时越南正处在金融和银行危机中,通货膨胀失去控制,当局政府猛踩刹车,利率上窜至26%。

我们采访了27个当地房地产公司,并对其中6个进行了广泛的尽职调查。后来我们挑了Son Kim Land公司。我们构架了一笔交易,即对投资者有利,也可以帮助推动公司的发展。

问:你们是否持有公司的股权?

答:我们的交易是一个夹层结构(mezzanine),一种类似于借款的具有资产支持的金融工具,可以为我们提供下行保护。我们收取10%的利息。如果公司无法提供上市或其它退出方式,他们将不得不溢价赎回。

但是,如果Son Kum Land业务发展良好并可能在越南国内市场上市,那么我们就可以将其转换为股权,这样我们可以分享股权的溢价,而该越南房地产公司的融资成本也会减少。

问:回过来谈谈中国,您认为现在有哪些值得关注的其它投资机会?

答:很多人都下了这样一种结论,即中国存在双速经济。电子商务和医疗保健等行业增长非常迅速,而钢铁、制造业和建筑业等则增长非常缓慢。作为反向投资者,我们在那些增长缓慢的行业看到了很好的价值。

问:你们是如何投资这些通常受产能过剩所累的行业的?

答:我们一直投关注政府推动整合的行业。早在1997年,我(当时还在以前的公司工作)就参与了哈尔滨啤酒集团的投资。当时,中国有600啤酒厂,哈尔滨啤酒是中国北方的一个小型啤酒厂,价值约800万美元。中国政府正试图对该行业进行整合。

我们资助了哈尔滨啤酒收购其它啤酒厂并不断发展壮大。后来,它以8亿美元的价格被卖给了安海斯-布希公司。当然,那时我们已经不再参与这家公司的运作了。

问:你现在在看哪些行业的投资交易机会?

答:现在我们正关注钢铁行业,这是一个极受产能过剩所累的行业,政府迫切希望对此进行整合。我认为这一行业将面临很多困难、很多破产和不良贷款。

但最终,我相信中国将仍然是全球最强大和最有竞争力的钢铁生产国之一,中国国内钢材消费仍将非常巨大。如果你能找到潜在的赢家,给他们提供资本资源,并帮助他们制定良好的战略和组建良好的管理团队,你就可以以非常廉价的成本进入该行业,因为没有投资人想要它。

问:这种投资最大的风险是什么?

1条评论

  1. 很多人都下了这样一种结论,即中国存在双速经济。电子商务和医疗保健等行业增长非常迅速,而钢铁、制造业和建筑业等则增长非常缓慢。作为反向投资者,我们在那些增长缓慢的行业看到了很好的价值。

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