Andy Chang:中国低迷房地产行业中隐藏机遇

请在iTunes商店内订阅本播客节目,或者关注我们的新浪微博

请点击这里收听本期播客节目:


本期中国金融播客的嘉宾是惠誉评级(Fitch Ratings)亚太地区联席董事Andy Chang

Andy Chang负责研究中国房地产和工业行业。他与中国金融播客主持人向冀在香港讨论了他对未来中国房地产行业整合的看法,为什么他认为破产将仅限于各地的小型开发商,以及投资者对中国房地产行业最大的误解是什么。

请在音频播客中收听完整的内容,并确保在iTunes商店内订阅本节目,以在您的手机或移动电脑上免费获取自动节目更新。

以下为采访摘录。

问:投资者对中国房地产行业的常见误解有哪些?

答:我认为很多投资者都担心中国是否真正拥有强劲的住房需求。面对销售面积和新建住房的下滑,他们可能会担心住房市场供给过剩。

中国的住房需求有两个重要动力。首先是城镇化,这一过程可能还将持续十年。其次是可支配收入的增加,这直接带来需求的升级。所以,我仍然相信中国有着强劲的住房需求。

问:今年前四个月,中国的商业地产销售额同较去年同比下降6.9%。房地产开发商购买的土地面积也下降7.9%。此外,越来越多的城市在4月份住房价格出现下滑。您如何形容中国房地产行业的现状?

答:我们认为,中国房地产行业正在经历转型。小型及竞争力较弱的开发商会逐渐被清洗出局。

由于担心国内房地产行业的风险,大部分中国境内银行今年开始收紧贷款政策。因此,小型及竞争力较弱的开发商资金来源受限,从而被迫下调他们房产项目的价格。这反过来也加大了购房者的观望情绪,他们会继续等待更大的折扣。

问:您认为有些中国地产商将面临破产吗?

答:实际上破产已经发生,例如总部位于浙江省奉化市的浙江星润房地产开发有限公司(已经倒闭)。这些类型的开发商都是当地一些规模非常小的开发商,他们可能仅靠几个项目生存,资金来源可能只限于境内银行或影子银行。

问:如果他们发生债务违约,情况会怎样?

答:他们一旦违约,正常的流程是,他们首先会尝试对公司进行重组。如果重组失败,他们就可能会清算公司来偿还债务。

对于持有发行离岸债券的中国开发商的债权人而言,他们面临着一个独特的风险。债券的契约根据是离岸法律,但是一旦开发商发生债务违约,境内司法管辖区是否承认离岸义务这一点是不确定的。

这就是为什么我们把离岸债券持有人在该公司的债务结构中列于较低清偿地位。我们假定还款将首先流向境内银行或债权人。只有剩下的资金才用于支付离岸债权人。

问:您能否给我们举例说明中国的债务清偿流程?

答:目前还没有中国房地产开发商于境外市场进行清算的情况。过去大多数陷入财务困境的开发商都会被”白衣骑士”所解救。

但你要记住的是,中国有数量巨大的房地产开发商。即使是规模最大的开发商,如中国万科,也只占全国总市场份额的3%左右,所以市场的分散程度可见一斑。

所以我认为时不时有一些当地开发商破产丝毫不奇怪。这可能不是整体宏观环境造成的,而可能是由于开发商自身的财务问题所导致。

问:那么,房地产行业终于迎来了整合吗?

答:我们看到,一些大型开发商在二手土地市场进行了价格相当不错的交易。当小型开发商面临财政困难,较大规模的开发商通常会购买他们的资产,如土地或开发项目,而不是购买整个公司。这样,他们可以顺便摆脱掉原公司的管理层。

问:这实际上为大型及经济实力雄厚的开发商提供了更好的机会来以更便宜的价格购买一些困厄资产,对吗?

答:没错。(被评级机构)评级的所有开发商大概占全国销售总额的三分之一。这意味着在合并、兼并和收购后,这些大型开发商未来仍然会有很多增长的空间。

关于Andy Chang:
Andy ChangAndy Chang是惠誉评级亚太区联席董事,研究中国的房地产和工业行业。在加入惠誉之前,他曾在香港摩根士丹利(Morgan Stanley)担任信用分析师,专注于亚洲高收益债券的贸易和研究。

留下一个答复

请输入你的评论!
请在这里输入你的名字