解读“国五条”细则: 有待细化,长效机制势在必行

国务院3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称为“通知”),除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外,在限购、差别化信贷及税收方面的导向上释放出从严的信号:限购扩围、加大二套房贷差别化信贷和从严征收20%个人出售房产所得税。

近期,包括北京、上海、广州、重庆等多个省市密集出台了针对上述新政的地方执行细则。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟先生表示:“整体来看,大部分已出台的地方细则均具有以下特点:新意欠奉、细则不细、且严厉程度普遍低于市场预期。鉴于许多城市的调控细则灵活度大,新政对市场短期的实际影响目前较难有准确评价。”

除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外,其他已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。世邦魏理仕表示,与此前的房价控制目标相比,此轮更多的地方调控细则采取了“实际增幅”,而不是以往的GDP增长。

除北京将限购扩至京籍单身人士外,其余城市的细则并未扩展至更多的人群,或如《通知》所述将限购的地域范围扩至城市全部行政区域。

个人出售房产严格征收20%所得税是《通知》中最受市场关注的焦点。但地方细则中除北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等城市明确将严格执行20%所得税外,其余城市尚未就此表态。

此外,针对此前该政策可能会误伤合理改善型住房需求的市场评论,目前北京和上海目前明确了“满五年的唯一生活用房”可免征所得税。因此,20%的个人所得税在包括豁免范围、如何定义所得额等执行层面仍有很多方面尚待厘清;而从另一方面看,目前大部分城市的模糊状态也为地方政府视当地楼市未来变化出台进一步的措施预留了空间。

《通知》中提出的继续严格执行差别化信贷政策被市场解读为二套房贷的利率和首付比例有可能进一步提高。但目前除北京细则中较为明确地提出将根据房价控制目标和政策要求进一步提高二套房贷首付,少数城市表示将适时调整二套房贷首付比例和利率外,更多城市尚未就此做出明确表态。世邦魏理仕认为进一步加大差别化信贷有待央行背书,而具体执行层面则根据各大商业银行信贷额度以及各地房价和成交情况可能存在一定的操控空间。

各地细则对房产税等房地产调控长效机制没有实质性的描述。 此前公布的《国务院机构改革和职能转变方案》提出要在2014年6月底之前出台不动产登记制度。全国统一的不动产登记制度和信息平台将是全面推广房产税的前提,因此房产税改革仍是一个较为长期的过程。

综上所述,已出台的地方细则除北京最严厉、描述最清晰、操作性最强以外,其余城市的细则均较预期宽松、且于关键点和执行层面尚存不少模糊处,意味着地方政府在这新一轮的房地产调控加码过程中依然保有一定的决策权和灵活度,也说明中央政府目前并无意以“一刀切”之势对楼市实施无差别的打压。

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