蒲敬思:外国投资者投资中国商业地产需改换策略

请在iTunes商店内订阅本播客节目,或者关注我们的新浪微博

请点击这里收听本期播客节目:


本期的中国金融播客,嘉宾世邦魏理仕(CBRE) 中国总裁兼首席执行官蒲敬思与中国金融播客主持人,向冀,讨论了中国中国房地产回暖是否能够持久,以及外国投资者如何才能在商业地产中掘金。

您可以在音频播客节目中收听完整的采访,观看简短版的视频节目,或者阅读下面的采访摘要。

问:世邦魏理仕(CBRE)早在1988就进入了中国市场,你有否看到过中国商业地产像今天这么火热?

答:从2012年年中来看,商业部分的成长是相当明显的。就投资额来说,商业地产成交投资额达到880亿人民币,相比2007年的840亿人民币,水平已经达到市场的峰值左右。

今年上半年,我们已经成交420亿元。我们认为今年的投资额最终能和2007年接近,尽管上半年形势有些冷。

问:中国放宽货币政策后,房地产市场整体呈复苏的态势,是吗?或者这只是下降的总趋势中短暂的一个反弹?

答:这必须分住宅房产和商业房产两部分来说。住宅房产方面,我们看到销售量和交易量都有所恢复。我认为,政府将继续保持限购政策,以免有更多投机买卖和大幅价格回升的情况发生。所以至少到今年年底,住宅房屋的价格将会保持稳定。明年中国领导人换届意味着政策上的不确定性,所以显然不能过早估计明年形势。

在商业房产方面,主要城市如北京,今年的租金还在上涨。我们也看到承租人开始搬到西部地区,比如成都、重庆和武汉等城市。

问:您觉得现在中国房产最大的风险是什么?现在到处都是商业大厦,许多人担忧,这些商业大厦是否能够吸引足够多顾客以保证盈利?

答:的确存在这种风险,特别是在二级城市和省会城市。这无疑是供应与需求在时机上的不合时机。许多城市都在积极建设新的商业中心区(CBD)和商业区,在同一个时期产生了大量的供应量。

另一个更广泛的风险与全球经济相关。如果需求量持续受欧美市场不稳定性的影响,一些组织机构有可能决定先搁置扩展计划,必然会影响写字楼的需求量。

问:从国外投资者的角度来看,您认为往哪里投资把握最大?

答:很明显,国外投资者能够在中国开出较低的价格购买资产,重新配置再转手,从而获得资本增值,这样的时代已经一去不返了。

现在投资者要么选择为高质量的资产开出真实的市场价购买,要么选择开发自己的工程。可以参考一下一些新加坡投资基金采取的政策,比如说嘉德置地和枫树产业投资公司,它们很明显是选择加入购买土地,自己做开发并等这些地产为自己的基金长期持有。投资者现在需要学会灵活应对。

问:所以他们必须更进一步自己做事,但这其中又会产生一系列其它挑战,特别在投资二三线城市的时候?

答:当然。投资人必须非常了解当地的信息,并雇佣人才在当地洞察市场动态。当你着手开发时,会发现围绕市场透明度、土地征收程序、把资本带进国内等问题存在着大量的风险。

问:最后一个问题,对外国投资者来说投资承压资产是否安全?

答:现在的确是有很多开发者面临资金困难的问题。我认为只要工程的抵押品合适,有足够保障能抽身的话,(还是可行的)。现在确实有许多投资者选择注入股本或提供夹层融资,帮助开发者完成工程。

本期嘉宾:

蒲敬思是世邦魏理仕中国公司的总裁兼首席执行官。他负责世邦魏理仕中国区的战略方向和商业运作。他在中国大陆房地产业拥有约二十年的从业经验,为许多公司、土地业权人和开发者提供过房地产开发,投资和金融相关的建议。

留下一个答复

请输入你的评论!
请在这里输入你的名字