2019年，中粮地产的“动作”一个接着一个。
2019年年初，中粮地产以147.56亿元收购大悦城地产64.18%股份的重组案圆满画上句号，大悦城地产成为大悦城控股的一份子。随后，中粮地产的“动作”一个接着一个，更名大悦城控股、高层“大换血”、提出“三年破千亿”销售目标……
一年时间的努力没有白费。2019年大悦城控股实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%，实现归母净利润23.78亿元，同比增长15.27%。
重组后的第一年，2019年，大悦城控股迎来了公司近三年以来营业收入增速最为喜人的一年。在此之前，彼时还叫中粮地产的大悦城控股，2017年营业收入同比下滑22.1%，2018年同比增长0.55%。
不过重组带来的改变真的如此之大吗?
盈利能力存疑
理论上说，中粮地产和大悦城地产重组后，大悦城控股的盈利能力也会随之有所增长。
谈及重组意义，大悦城控股董事长周政也曾表示，“把地产业务分成两个小拳头，不如整合成为一个大拳头，优势才能最大化”“双剑合璧，1+1大于2就是这个意思”。
不过仅从2019年的年报数据看，“1+1大于2”的美好愿景暂时还未实现。
2019年，大悦城控股实现归母净利润23.78亿元，同比增长15.27%。虽然增长速度并不差，但和2017年同比增长31.27%、2018年同比增长46.91%相比，增速明显放缓。
这一增长速度在扣非净利润上体现更为明显。2019年大悦城控股利扣非净利润12.31亿元，较2018年的12.24亿元增长0.51%，不到1个百分点。
扣非净利润往往体现一家企业主营业务的赚钱能力。毫无疑问，2019年大悦城控股的主营业务赚钱能力正在逐渐下滑。2019年第三季度开始，大悦城控股扣非净利润由盈转亏，-687.86万元，第四季度扣费净利润-2.28亿元。
数据显示，大悦城控股超7成收入来自商品房销售及一级土地开发(以下简称“商品房”)。然而，2019年，大悦城控股商品房毛利率37.91%，同比下降4.98%;商品房营业成本166.99亿元，同比增长79.33%。其中，销售费用从11.31亿元增至13.44亿元，同比增长18.87%，年报中解释主要是销售代理费用增加所致。
此外，2019年大悦城控股存货跌价损失1.49亿元;商誉减值损失6875万元。
知名地产分析师严跃进向财经网分析，两家企业(大悦城控股和大悦城地产)各自有各自的“打法”，重组后很多地方需要磨合。这种情况下，对具体业务的推进也存在一定影响，所以第一年的表现可能不是特别好，第二年、第三年才会陆续在业绩上反应出来。
变相
主业不好，副业来凑。
在大悦城控股11.48亿元的非经常性损益项目中，非流动资产处置贡献了14.32亿元。大悦城控股解释，这主要是股权处置及合联营企业转为子公司取得收益。通俗来讲就是，“卖卖卖”是大悦城控股赚钱的一大主要来源。
此外，大悦城控股的业绩有一半源自于大悦城地产的“输血”。
推进重组进程时，中粮地产和大悦城地产控股股东明毅公司签下“对赌协议”。在2018年11月，明毅公司承诺，大悦城地产将在2018年至2020年的累计实现承诺净利润18.91亿元。如本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年。
2019年，大悦城地产实现净利润16.36亿元，其中非经常性损益6.23亿元，占大悦城控股非经常性损益的54.27%。
回顾过去一年，重组后，大悦城地产确实一直在“变卖”资产。
2019年8月底，大悦城控股发布公告，控股子公司大悦城地产将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入大悦城商业并购改造境外基金。其中，上海长风大悦城交易对价为0.92亿元，西安大悦城交易对价1.15亿元。此外，标的公司还需清偿上海长风大悦城提供的股东借款(含利息)及往来款14.32亿元、西安大悦城项目提供的股东借款(含利息)及往来款6.69亿元。
2019年8月30日，大悦城地产发公告表示，拟转让旗下两家子公司泉智公司及耀赛公司全部权益，分别作价14.32亿元和6.69亿元，共计21.01亿元。
2020年3月26日，北京产权交易所消息，大悦城控股子公司鹏源发展挂牌转让北京名都100%股权。值得一提的是，北京名都从2019年8月一直卖到现在，价格从1.3亿元降至9275万元，已经是第次四被挂牌转让。
而实际上，大悦城控股的非经常性损益远不止此。2019年年报中，大悦城控股将一项高达8.72亿元的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目。
大悦城控股给出的解释是，公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，对外委托贷款取得的损益是公司通过金融机构对外贷款取得的损益，公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不再具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。
提速扩张现“隐患”
重组后的大悦城控股野心不小。
2019年4月，大悦城控股副总经理姚长林在重组后的品牌发布会上表示“预计3年-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有性项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”
2019年业绩会上，周政再次强调，“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”
2019年，大悦城控股签约金额710.82亿元，签约面积290万平方米。这也意味着，在接下来的2020年、2021年，大悦城控股将“补齐”剩下的近300亿元销售额。
拿地和加快周转速度，是大悦城冲刺千亿的当务之急。
2019年，大悦城控股新进入7个城市，共获取22个项目，新增土地总面积187.91万平方米，新增计容建面499.92万平方米。截至2019年末，大悦城控股累计获取土地总面积1141.92万平方米，计容总建面为2429.16万平方米，距离6000万平方米土储计划仍然任重道远。
此外，年报显示，2019年大悦城控股拿地至开工平均周期较大运营体系施行前同比缩短2.2个月，拿地到开盘周期较大运营体系施行前同比缩短5.6个月，加快了高周转速率。
中原地产首席分析师张大伟表示，“快周转是导致房企产品质量下滑的一个很重要的因素。”
市场反馈上似乎也证明了这一点。2019年，伴随高周转提速，大悦城的质量问题随之而来。2019年末，中国网曾对大悦城质量问题进行梳理，发现各大投诉平台上对大悦城项目的质量投诉较多。其中中粮南桥锦云小区比较典型，小区业主列出小区出现的问题，包括霉斑、外墙装饰松落等问题共计10条。
与此同时，大悦城控股必须面对和解决的另一大课题是，如何在冲刺的同时将负债控制在合理范围内。不少房企在冲刺千亿时往往面临着加杠杆后的高负债压力，而这也给千亿之后的后续发展埋下“地雷”。
2019年末，大悦城控股的净负债率为100.7%，同比下降15.6%;资产负债率76.78%，同比下降0.98%，看起来似乎控负债效果显著。
但实际上，仅仅一年时间，大悦城控股的总负债从2018年末的774.12亿元增至2019年末的1406.42亿元，同比增长81.68%。而在此之前，2016年—2017年，大悦城控股的总负债分别同比增长13.01%、28.04%、20.94%。
并且随着疫情的到来，也让以“商住结合”为主要发展模式的大悦城控股难上加难。
2019年业绩发布会上，大悦城控股总经理助理郭锋锐表示，“在销售方面，2月份受疫情影响较大，只完成目标的30%，整体一季度的销售情况完成率为80%，但回款比预想的好一些。”
商业方面，大悦城地产总经理周鹏则表示，“截至3月23日，大悦城商业整体销售额下滑80%，已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。”而在2019年大悦城租金收入37.35亿元 ，同比增长20.0% 。
周鹏表示，“对于全年租金来讲，将要通过多方面回追损失，目标是在营收上回追5%-10%，把租金损失控制在5%-10%，并力保净利润不受损失。”
然而，虽然大悦城控股试图将疫情的影响降到最小，并且表示未来将在二、三季度发力，有信心完成当年目标，不过大悦城控股却并未公开其在2019年的销售目标。
债务、扩张、销售额等多重压力之下，2020年大悦城控股也开始加快了融资脚步。
4月10日，大悦城控股发公告表示，2020年前三月累计新增借款100.21亿元，占2019年末净资产的23.56%。
然而，千亿目标倒计时面前，2020年，大悦城能将“进度条”往前推进多少呢?我们将持续关注。