以房住不炒的思维来判断 中国的住房已经完全够了

时间:2020-04-29 10:27:02来源:和讯网
导读作者:吾心生来源:楼市微观察(loushi666)这几天,大家都在讨论央行发布的城镇居民家庭资产。结论其实是可预期的,只不过当大家看到具体数

作者:吾心生

来源:楼市微观察(loushi666)

这几天,大家都在讨论央行发布的城镇居民家庭资产。

结论其实是可预期的,只不过当大家看到具体数据的时候,还是有相当多的感慨:

"又被平均了"、 "为什么大家还在抢房子"、"为什么房价还不跌"……

先来看央行这份"2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查"中的跟房子有关的几个关键数据:

1、房贷占家庭总负债的75.9%。

2、房产占家庭总资产比重为59.1%,美国仅为30.6%。房产占家庭实物资产占比近7成。

3、城镇居民家庭住房拥有率为96%,有一套房的占比58.4%,有两套房的占比31%,有三套及以上的占比10.5%。

4、户均拥有1.5套,人均住房面积超过40平米。该项指标也远远领先于美国。

以房住不炒的思维来判断,中国的住房已经完全够了。

但我们同时看到,在深圳,在上海,在杭州等地,依然需要摇号,即便在北京远郊区的顺义,近期的一个共有产权房项目,一共1000多套房,也有超过3650个家庭申请摇号。

在深圳,据财联社的报道,为了遏制楼市过热,深圳住建局将于本周严查各中介门店,并就房间热传的"二手房指导价"开展研究,此举可谓直指一大批炒房客的"七寸"。

而在其他城市,比如江苏淮安热传的外地人不限购政策被辟谣,湖北荆州的三条"公积金贷款提额,契税优惠,降首付比例"均隔日被撤回。今年以来,撤回相关政策的城市还有驻马店、包机、海宁等城市。

这种不同城市截然相反的政策,正好能回答大家对央行城镇居民家庭资产调查报告中的疑问。

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户均住房1.5套,人均住房超过40平米,并不意味着住房真的就够了。

这里面最大的原因是房子供应和需求是背离的。如果把住房供应细分为一二三四线城市,你会发现,一二线城市远远不及三四线城市。根据恒大研究院首席经济学家任泽平团队的研究成果,截至2018年底,一二线户均住房均不及1套,而三四线户均住房超过了1.1套。

在部分热点城市,比如深圳户均住房更是远低于平均水平。

俗话说,人要往高处走,这个高处,当然指的是个人事业,跟房子没太大关系,但符合大家预期的城市也就那么几个,主要集中在珠三角和长三角。但问题是,所有的城市都依赖房地产,依赖土地,即便是那些收缩型城市,房地产仍然在扩张。

这也给了我们以信号,房地产市场在继续分化中,那些中小城市的房子,即便房价不跌,也依然是跑输平均水平的。这还仅仅是估值的差距,如果要进入流通环节,真正到了要把房子换成钱的时候,差距会更明显,人都走了,房子卖给谁呢?

人均住房面积越高,户均住房套数越高,买房越得慎重。

所以你看到,相当多的城市突破"三限"的意愿十分强烈。无人问津,只能自己来。

未来10年,是他们最后的机会。

2019年,中国的城镇化率是60.6%,每年差不多增加1个百分点,未来10-15年要把城镇化率提高至70%以上,这些人会以何种方式进城,去往哪里,最关键。

这里压力最大的当然是小城市,能否留住未来2亿进城人口,决定了他们的未来。

对于大中城市来说,压力也不小,人越来越多,大家都想买房子,怎么办?

一方面,置换土地建设指标,把更多的耕地指标交易出去,换来建设用地指标,拓展供应潜力,但难以一蹴而就。

另一方面,开展大规模的老旧小区改造,让更多的老破小焕发"第二春",那些曾经无人愿意买的老破小入市,带来了更多的二手房供应,进而稳住房地产。

房价有没有可能下跌?

不涨就是跌,现在依然适用。

住宅的背后是土地,土地决定了城市的收入,土地价格难跌,住宅价格也不大会跌。但能涨得有价值城市不太多。在领涨的城市中,唐山、中山、佛山、南通、嘉兴等城市,这里的唐山是最尴尬的,领涨的结果就是迅速透支未来的购买力。

特别是疫情让人们越来越意识到,并不是所有的房子都值得买(300785,股吧),那些避险购房需求都集中在个别城市。这方面数据最能说明问题,根据价值线的统计,一季度深圳、杭州、佛山和苏州的的本外币存款总量增幅分别达到了17%、17%,15%、13%,领先其他城市。

本轮宽松之后,只有个别城市房地产获得利好,这与2015年那一轮完全不同。由于没有大规模棚改和货币化安置,资金流向完全代表了人们对城市的信心。

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标签:中国住房
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