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成都此次调控针对性强杜绝一切可能参与炒房的途径

时间:2020-09-16 12:04:21 来源:腾讯网

原创 中原荟CENTALINE CLUB

9月14日,成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),旨在坚持房住不炒,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

业内人士认为,成都此次调控针对性强,杜绝一切可能参与炒房的途径,全力维护供需平衡,稳定市场预期,稳定市场房价。预计未来短期内,房价上涨较快的城市不排除会出台调控加码政策。

1、成都新政,破茧而出

本次成都914楼市新政,内容共15条,涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面。

以下为三项重点内容:

增加住宅用地供应。

住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。

在房企端规范开发。

全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。

在个人端打击炒房、保护刚需。

提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%;个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,成都政策明确发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,有助于防范“快进快出”的炒房行为,使得住房认购行为更加理性。

2、成都两次被点名,调控降温势在必行

为了贯彻“房住不炒”,近期政治局、住建部召集了两次城市会议。

7月24日·房地产工作座谈会

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参会。

8月26日·房地产工作会商会

住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。

上述参会的多数城市,均上榜全国新房、二手房房价环比涨幅排行前十。而成都,则是两次会议被点名的城市。

9月14日,国家统计局发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

其中,成都二手房价以1.2%的环比涨幅排名第二,仅次广州。

恰恰是因为房价上涨过快,投机炒作多发,才造成了在短短一个月左右,成都被两次点名。

除此之外,今年成都已出现8个“万人摇号”的新房项目。

此次《通知》中,提出加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,严控认购人数,优先保障了无房居民家庭购房需求。

西南财经大学教授刘璐认为,现在成都楼市总体稳定,摇号中签率也高。但个别项目由于历史原因拿地早,所以限价较为严格,导致与周边二手房仍然有倒挂的价差。对这种项目,也需要加强监管,保证市场公平,也避免过度炒作。

相信成都此次发布的《通知》,是回应住建部对当地房地产市场的关切,以及进行相关调控的一环,未来是否有后续政策出台,需对本地房地产市场进一步观察。

3、近期调控,堵漏为主

包括成都在内,截至目前,已有多个热点城市出台了楼市调控新政。据不完全统计,今年7月以来,包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个省市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时,两个月内16城接受了中央的“窗口指导”。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,各个地方的楼市都在降温。从7月以来各地的调控手段来看,调控主要以堵漏洞为主,例如对假离婚、人才落户、社保年限等问题加以限制,这也是在补足原先的漏洞和短板,确保政策实施的力度。

结合8个城市(深圳、杭州、南京、宁波、东莞、无锡、沈阳、常州)的楼市“新政”,具体调控政策共性,如下:

提高限售门槛

深圳、东莞、杭州、宁波、常州等

热点楼盘向无房家庭倾斜

深圳、杭州、宁波等

打击户籍炒房

深圳、杭州

加大住宅用地供应

深圳、杭州、东莞等

提高二套首付成数

深圳、沈阳、无锡、常州等

增值税免征期,从2年改为5年

深圳、沈阳、无锡等

打击“假离婚”

深圳、南京、长沙、无锡等

放松落户政策/吸引人才政策

所有城市

值得一提的是,对于“增值税免征期,从2年改为5年”这一项,早在之前的韩正副总理主持的房地产座谈会上,就传出过“要发挥财税政策作用,有效调节住房需求”的消息。

显而易见,就是要对房地产加税。对此,著名财经评论员刘晓博表示,给楼市加税,给实体经济减税,将是未来至少10年的大趋势。在这个背景下,房地产税立法或许会提速,在一批中心城市率先试点是有可能的。

4、鼓励新房,收紧二手房交易门槛

从上述调控政策共性中,不难发现,政策在“鼓励新房,收紧二手房交易门槛”。

首先,加大住宅用地供应、热点楼盘向无房家庭倾斜、放松落户政策/吸引人才政策,这些明显是在鼓励新房交易。

从之前深圳市规划和自然资源局党组书记、局长王幼鹏透露,至2035年,居住用地比例将提高至25%,住房总量达到7.2亿平方米以上,常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上。再到8月28日深圳住建局局长张学凡提出向新加坡学习,未来目标至少让60%的市民能住在政府提供租赁或出售的住房中。(相关阅读《深圳住建局发话打造“深圳版新加坡”,能解决刚需之痛吗?》)到如今成都发文,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。这些无一不在说明政策在鼓励新房市场保刚需的实际举措。

其次,增值税免征期,从2年改为5年与提高限售门槛,这两条无疑是在收紧二手房交易门槛,拉长其交易周期与成本,使二手房市场横盘。

实际上,自从“新盘限价令”出台后,新房市场的价格得到了一定的抑制,但对于一些供地比较紧张的城市(如深圳、杭州),就会出现新房周边的二手房价要比一手房价涨得更快的现象,也就是我们所说的“一二手房倒挂”。

而此时,大多数卖家认为,房价还会继续上涨,房子是抵御通胀的不二之选。因此,他们不愿意降价出售,导致交易钝化,“有价无市”,高位横盘。

此政策出台后,由于限售、增值税免征期“2改5”,加上政策导向,交易周期便会继续延长,从而达到政策效果。

5、小 结

综合来看近期的房地产相关政策,从部分城市调整土地出让政策、重点城市调控加码、房企融资收紧,再到城市座谈、房企座谈、城市会商,以上共同体现了房地产政策的“精准调控”。

分类调控、因城施策则是下阶段的政策方向,从供应、需求、金融、房企等多个层面入手,共同保障“房住不炒”落在实处。预计类似政策在后续会在各地更容易被采纳及模仿,置业者可重点关注政策相关内容。

注:数据来源于国家统计局及相关行业机构

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